گرچه موانع زیادی بر سر راه خانه دار شدن مردم وجود دارد اما شاید مهم ترین عاملی که سال هاست به این بحران دامن زده، انحصار زمین و در نتیجه گران شدن این فاکتور مهم در مسکن سازی است.
به گزارش پرشین سازه ، بازار مسکن ابعاد مختلفی دارد که هر یک از آن ها روی قیمت مسکن اثرگذار بوده اند. از قیمت مصالح ساختمانی گرفته تا کمیسیون مشاوران املاک که بعضاً بیش از نرخ مصوب است.
اما قیمت زمین و انحصار آن همیشه در سایه بوده و کمتر کسی به آن توجه کرده است. بر اساس آمارهای رسمی از سال ۷۷ تا ۱۴۰۰، قیمت زمین در تهران ۲۱۵ برابر شده است. وقتی در نظر بگیریم که ۷۰ درصد قیمت مسکن شامل قیمت زمین می شود، تازه متوجه می شویم که چه فاکتور بزرگ و مهمی را نادیده گرفته ایم.
با توجه به این شرایط اصلا مهم نیست چقدر تسهیلات مسکن پرداخت شود، تا زمانی که تورم زمین بالاست، این تسهیلات کمکی به خانه دار کردن مردم نخواهند کرد. تورم مسکن همیشه تابع تورم زمین بوده است. بنابراین لازم است که دولت پا پیش گذاشته و سیاست های خود در این حوزه را تغییر دهد و کنترل بیشتری بر بازار خرید و فروش زمین داشته باشد.
یکی از اساتید سابق دانشگاه و اقتصاددان، دلیل اصلی مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد را انحصار زمین دانست. انحصار زمین باعث می شود که قیمت ها هیچوقت پایین نیاید.
مهدی پازوکی می گوید:
بنده به عنوان یک اقتصاددان می گویم که سلامت باید به اقتصاد کشور برگردد. سیاست های خردمندانه باید در پیش گرفته شود. با معضلات اقتصادی باید برخورد علمی و درستی صورت بگیرد. یک سری از سیاست هایی که وضع شد، نه تنها منجر به توزیع عادلانه درآمد نگردید، بلکه رانت هم ایجاد کرد. وقتی زمینه رقابت ایجاد شود، می توان جلوی رانت را هم گرفت.
وی تاکید کرد که بازار رقابتی در نهایت به نفع مصرف کننده است و دولت به عنوان متولی اقتصاد باید بساط بورس بازی را از بین ببرد. علاوه بر این باید شرایطی فراهم شود تا بنگاه های اقتصادی به رقابت سالم با همدیگر بپردازند. به عنوان مثال در حوزه ی مسکن باید رقابت میان تولیدکنندگان ایجاد شود تا از این حالت بورس بازی که امروز به آن دچار شده، خارج گردد.
این استاد دانشگاه در بخش دیگری از صحبت های خود به راهکار اصلی ایجاد رقابت سالم اشاره کرد و تاکید داشت که تنها راه ایجاد رقابت سالم، از بین بردن انحصار و رانت است. فرقی نمی کند که این انحصار دولتی است یا خصوصی یا حتی خصولتی!
انحصار پدیده ی نامبارک و شومی است که در نهایت رانت ایجاد می کند. در صورتی که جلوی انحصار را بگیریم، سلامت و رونق به اقتصاد برمی گردد.
دولت اگر به دنبال رفع مشکل مسکن است، باید راه را برای بخش خصوصی باز کند تا وارد میدان شده و سرمایه های خودش را هم بیاورد. زمانی چنین اتفاقی رخ می دهد که انحصار وجود نداشته باشد و اقتصاد یک کشور، به شکل سالمی اداره گردد.
یکی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن نیز ضمن تایید این صحبت ها، خاطرنشان ساخت که برای تنظیم بازار مسکن در کل کشور باید انحصار زمین شکسته شود و این زمین های بلااستفاده به بازار عرضه گردند.
علاوه بر این، توسعه افقی نیز باید افزایش پیدا کند و زمین های بیشتری به محدوده شهرها الحاق گردند. در صورتی که سیاست هایی در پیش گرفته شود که رقابت، شفافیت و توزیع عادلانه زمین را تشویق می کنند، می توان قیمت مسکن را تعدیل کرد و آن را در دسترس همه گذاشت. زمانی که انحصار شکسته می شود، فرصت برای توسعه دهندگان خُرد و کوچک نیز پدید می آید تا نقشی در بازار مسکن ایفاء کنند.
یکی از راه هایی که پیش روی دولت است، واگذاری زمین با اقساط بلند مدت می باشد. اما به نظر می آید که مسئولان دولت توجه چندان خاصی به این موضوع ندارند. گویا فراموش کرده اند آن چیزی که منجر به ارزانی واحدهای مسکن مهر شد، اقساط ۹۹ ساله زمین های آن بود.
این سیاست همچنان هم قابلیت پیگیری دارد و اگر دولت به دنبال ساخت و ساز بیشتر است، باید به سراغ زمین ۹۹ ساله برود. وضعیت دولت سیزدهم برای ساخت مسکن حتی بهتر از دولت های نهم و دهم است. چرا که زمین های موجود در بافت شهری بیشتری شده و می تواند خانه هایی با امکانات بیشتر بسازد و به مشتریان تحویل دهد.
طرح نهضت ملی مسکن تنها در صورتی موفق می شود که دولت از زمین های مازاد خود بهره ببرد و انحصار زمین را بشکند.
