بارها اعلام شده است که قیمت بسیار بالای مصالح ساختمانی در نهایت بسیاری از سرمایه گذاران را ناچار به خروج از حوزه ی ساخت و ساز کرده است. در این میان، بررسی ها همچنان نشان دهنده ی افزایش نرخ رشد قیمت مسکن است.
به گزارش پرشین سازه ، بررسی های اخیر بر قیمت مسکن و شاخص هایی که بر قیمت آن تاثیر می گذارند، به خوبی نشان می دهد که وضعیت جالب توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هر چه سریع تر فکری به حالش صورت بگیرد.
یکی از اصلی ترین مشکلاتی که تقریبا تمام سرمایه گذاران بازار مسکن با آن دست و پنجه نرم می کنند، بحث افزایش قیمت ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر قیمت تمام شده ی مسکن نیز اثر می گذارد.
خیلی از کارشناسان عقیده دارند که تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی توان انتظار داشت که تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه ی آخر بازار یعنی فروش به مصرف کننده، درست کار نخواهد کرد.
در حال حاضر، دغدغه ی اصلی سرمایه گذاران ساختمانی همین مسئله است و می گویند تا زمانی که تورم بالایی در بازار مصالح ساختمانی وجود دارد، حضور در این بازار به صرفه نخواهد بود. این در حالیست که قیمت نهاده های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر قیمت مسکن می باشد.
به این ترتیب برای این که وضعیت بازار مسکن به خوبی بررسی شود، باید ابتدا تحلیل درستی از متغیرهای موثر بر قیمت مسکن داشت و سپس به سراغ پیش بینی وضع موجود رفت.
به طور کلی چهار عامل بر قیمت مسکن اثر می گذارند که شامل قیمت مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی هستند. البته ممکن است اثرگذاری هر یک از این عوامل کم یا زیاد باشد. حتی ممکن است این اثرگذاری سریع یا در طولانی مدت باشد که تمام این فاکتورها نیز در اهمیتشان موثر خواهند بود.
مثلا برای تعیین میزان اثرگذاری قیمت مصالح ساختمانی روی قیمت مسکن، باید قیمت مصالح را به صورت میان مدت و بلند مدت بررسی کرد و آن را با قیمت مسکن در طول سالیان مختلف مقایسه نمود. به این ترتیب می توان برآورد درستی نسبت به میزان اهمیت قیمت مصالح ساختمانی داشت.
بررسی این عوامل توسط سرمایه گذار و سازنده بسیار ضروری است چرا که مشخص می کند آیا قیمت مسکن، سطح متعارفی دارد یا این که درگیر تورم شده است. همچنین می توان نسبت تورم عمومی را به تورم مسکن سنجید. در صورتی که قیمت مسکن از تورم مصالح بیشتر شود، می توان احتمال کاهش قیمت مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت ها به استطاعت خریداران را به وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه گذاری در پروژه های جدید ساختمانی را فراهم می آورد. چرا که سازندگان مطمئن می شوند که معاملات مسکن دوباره رونق پیدا کرده و وضعیت بهبود پیدا می کند.
سال ۹۶ بود که رونق معاملات مسکن و بازار به خوبی پیش می رفت و تورم ملک را به حدی رساند که ناگهان با جهش بزرگ سال ۹۷ رو به رو شدیم. از آن موقع تا الان، قیمت مصالح ساختمانی به طور میانگین ۷.۸ برابر شده است. این در حالیست که قیمت میانگین هر متر مربع مسکن در شهر تهران حدوداً ۹.۱ برابر شده است.
البته لازم به ذکر است که گزارش رسمی از تغییرات شاخص قیمت مصالح در بهار امسال هنوز منتشر نشده است و اعداد و ارقامی که اعلام می شود بر اساس شاخص پایان سال ۱۴۰۰ می باشد. در ضمن فراموش نکنید که قیمت دلار نیز از ابتدای سال ۹۶ تا بهار سال ۱۴۰۱، حدودا ۷.۹ برابر شده است.
به همین دلیل است که چه مسکن را با ارز مقایسه کنیم و چه با قیمت مصالح ساختمانی، تورم آن بیشتر بوده است و در طی این چند سال، همواره تورم مسکن از تغییرات متغیرهای اثرگذاری روی آن جلوتر بوده است. نکته ی مهمی که در این میان مطرح می شود این است که میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی و ارز، خیلی نزدیک به هم بوده اند که به خوبی نشان می دهد قیمت مصالح ساختمانی به دلیل وارداتی بودن، از قیمت دلار اثر می گیرد. بنابراین می توان با قاطعیت اعلام کرد که در طول این سال ها، قیمت مصالح ساختمانی تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.
حال باید بررسی کرد که چرا تورم مسکن از تورم مصالح ساختمانی و نرخ ارز پیشی گرفته است. در حقیقت قیاس این شاخص ها به خوبی نشان می دهد که نگرانی سازندگان ساختمانی برای اثر تورم مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن، در طول این سال ها منطقی نبوده است. چرا که حتی در حال حاضر نیز قیمت مسکن همواره از تورم مصالح ساختمانی بیشتر می باشد.
همچنین نباید فراموش کرد که حدود دو سال است که تورم مصالح شروع شده است و با توجه به این که جهش قیمت مسکن از سال ۹۷ شروع شد، فاصله ای دو ساله میان آن وجود دارد. جالب این جاست که خیلی از سازندگان این مسئله را نادیده می گیرند و همچنان به دلیل گرانی مصالح ساختمانی، دست به ساخت و ساز نمی زنند و ابراز نگرانی می کنند.
در صورتی که اگر دید بلند مدتی بر روند طی شده از سال ۹۶ تا ۱۴۰۱، داشته باشیم، مشخص می شود که قیمت مسکن در مقایسه با تراز دلاری، همیشه ۱۰ درصد بیشتر از سطح انتظار رشد کرده است و برای این که به سطح متعارف همتراز با دلار و تورم مصالح برگردد، باید کمی کاهش پیدا کند.
این مسائل به خوبی نشان می دهد که تورم قیمت مسکن، تماماً به دلیل گران شدن مصالح ساختمانی نیست و به نظر می آید که بسیاری از سازندگان دلایل دیگری برای خارج شدن از این بازار داشته اند. برخی از کارشناسان چنین تحلیل می کنند که ورود به بازارهای موازی مثل دلار، سود بیشتری برای تولیدکنندگان مسکن داشته است.
همچنین در این میان برخی از آن ها به کشورهای همسایه مهاجرت کرده اند و ساخت و ساز در آنجا را ایمن تر می دانند.
