آیا هنوز هم امیدی به حل مشکلات مسکن و کاهش شدید ساخت و ساز وجود دارد؟ به نظر می آید که مشکلات عدیده ای که این بازار تجربه می کند، به سادگی قابل حل نیستند. مسئولین و دولت های زیادی تلاش کرده اند که این مشکل را برطرف کنند و رونقی به بازار ساخت و ساز بدهند اما از اوایل سال ۹۰ تا به این لحظه که ۱۱ سال می گذرد، بازار مسکن به دلیل افزایش شدید قیمت زمین، مصالح، تورم عمومی و… با رکود شدیدی رو به رو است.
به گزارش پرشین سازه ، بررسی داده هایی که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است، نشان می دهد که در سال ۱۴۰۰، ساخت و ساز مسکن در پایتخت، باز هم روند کاهشی و نزولی داشته است و به کمترین میزان خود در طول ۲۰ سال گذشته رسیده است. کاهش عرضه مسکن در تهران که هنوز هم یکی از شلوغ ترین شهرهای کشور است، منجر به مشکلات خیلی زیادی شده است.
اما سوال اصلی این جاست که چرا ساخت و ساز و تولید مسکن در تهران، تا این حد کاهش پیدا کرده است.
تولید مسکن گران شده است!
دو تا از اصلی ترین چیزهایی که برای ساخت مسکن لازم و ضروری است، با افزایش قیمت شدیدی رو به رو شده اند:
قیمت زمین و نهاده های ساختمانی
در چنین شرایطی طبیعی است که هزینه های ساخت و ساز، افزایش چشم گیری پیدا کند. در حال حاضر، گزارش ها حاکی از این است که بیش از دو سوم بودجه ی کلی، صرف خرید زمین می شود. یک سوم دیگر نیز صرف خرید نهاده های ساختمانی می شود.
در ده سالی که گذشت، قیمت زمین در تهران رشد سرسام آوری پیدا کرد و عملا از قیمت مسکن و مصالح ساختمانی جلو زد. همین مسئله باعث شد که سهم خرید زمین در هزینه های ساخت و ساز، بالاتر برود. بررسی داده ها و آمارها نشان می دهد که در ابتدای دهه ۹۰، بیشترین هزینه ی ساخت و ساز صرف خرید مصالح ساختمانی می شد و سهم زمین کمتر از نصف بودجه( ۴۵ درصد) بوده است. اما در حال حاضر این عدد به ۷۰ درصد رسیده است. یعنی بیش از دو سوم هزینه های ساخت و ساز!
بر اساس آمارهایی که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است، مقایسه قیمت زمین در طول یک دهه نشان می دهد که زمین ها بیشتر از ۳۰ برابر رشد قیمتی داشته اند. این در حالیست که حتی قیمت مسکن نیز در تهران، ۱۸ برابر شده است. هزینه ی خرید نهاده های ساختمانی نیز در طول این ۱۰ سال، ۱۱ برابر شده است.
ساخت مسکن برای سازندگان، سودی ندارد!
یکی از اصلی ترین دلایلی که به کاهش تولید مسکن منجر شده است، کاهش حاشیه سود سازندگان است. از سال ها پیش، سازندگان حاشیه سود خود را بین ۳۰ الی ۴۰ درصد اعلام می کردند و کمترین میزان سود مورد نظر برای آن ها، ۳۰ درصد بوده است.
اما باید توجه داشت که این حاشیه سود اسمی است. با توجه به این که نرخ بهره در طول سال های مختلف حدود ۲۰ درصد بوده است، به نظر می آید که این سازندگان، ۱۰ درصد هم برای صرفه ریسک سرمایه گذاری در بازار مسکن، در نظر گرفته اند.
اما در حال حاضر با توجه به این که ریسک فعالیت های تولیدی مثل ساخت و ساز مسکن، بسیار بالاست و ممکن است اصلا متقاضی برای خرید خانه وجود نداشته باشد، حاشیه سود اسمی کمتر از ۳۰ درصد شده است و دیگر جذابیت خود را برای خیلی از پیمانکاران از دست داده است.
بررسی داده های مرکز آمار ایران نشان می دهد که حاشیه سود ساخت و ساز برای پیمانکاران و سازندگان در بهار سال ۱۴۰۱، به حدود ۲۴ درصد رسیده است. اما نباید فراموش کرد که تورم مسکن به شکل سالانه، بیشتر از ۴۰ درصد است و طبیعی است که ساخت و ساز، دیگر صرفه ی اقتصادی برای خیلی از سازندگان نداشته باشد. در عوض، این تحولات به نفع سفته بازان بازار مسکن تمام شده است.
در طول سال های دهه ۹۰، میانگین حاشیه سود سازندگان مسکن در تهران، نزدیک به ۳۵ درصد بود. البته در اوایل دهه ۹۰ بود که این حاشیه سود کاهش شدیدی پیدا کرد و به زیر ۳۰ درصد رسید. اما این افت سود، چندان دوامی نداشت و بعد از چند فصل، دوباره به محدوده های بالاتر از ۳۰ درصد رسید.
داده ها نشان می دهند که در برهه ای از سال ۹۲، قیمت زمین افت شدیدی پیدا کرد و حتی نزولی شد. به شکلی که از بهار ۹۲ تا بهار ۹۶، قیمت هر متر مربع زمین در تهران با افت ۶ درصدی مواجه شد. اما بعد از آن، شیب افزایش قیمت زمین ملایم بود و تا ۱۷ درصد نیز رسید. همین مسئله باعث شد حاشیه سود ساخت و ساز که تا پیش از این، ۲۷ درصد بود به ۳۸ درصد برسد.
سال ۹۶ و ۹۷ که بحران های اقتصادی کشور از هر زمان دیگری بیشتری شد، مردم پول های نقد خود را به سمت بازارهایی مثل مسکن آوردند و به همین دلیل، قیمت ملک با سرعت عجیبی، افزایش پیدا کرد و همین مسئله باعث شد که حاشیه سود به ۴۰ درصد نیز برسد.
افزایش حاشیه سود در ساختمان سازی، باعث شد که سازندگان بیشتر به این بازار ترغیب شوند و در سال های ۹۶ و ۹۷، ساخت مسکن افزایش پیدا کرد. اما باز هم این بازار، به روزهای اوجش بازنگشت چرا که تلاطمات اقتصادی فراوان، هنوز هم بر کشور سایه انداخه بود.
در سال ۹۸ بود که بلاخره، امیدهای سازندگان نقش بر آب شد و با افزایش قیمت شدید زمین، حاشیه سود ساخت و ساز، از همیشه کمتر شد.
بررسی ها نشان می دهد که از تابستان سال ۱۴۰۰ تا به این لحظه، حاشیه سود تولید مسکن، به کمتر از ۳۰ درصد رسیده است. البته لازم به ذکر است که آمارهای زمستان ۱۴۰۰ و بهار ۱۴۰۱، هنوز منتشر نشده است. اما باز هم به نظر می آید که با افزایش شدید قیمت مسکن و نهاده های ساختمانی، روند نزولی حاشیه سود ساخت و ساز همچنان پا برجا باشد.
اما در صورتی که بخواهیم پاسخ روشن و واضحی به این سوال بدهیم، به نظر می آید که اصلی ترین عامل کاهش شدید ساخت و ساز در پایتخت، افزایش و جهش قیمت زمین باشد.
با از سرگیری مذاکرات برجامی، امیدهای زیادی برای احیای این بازار و کاهشی شدن قیمت زمین در پایتخت وجود دارد. اما فعلا سرنوشت این بازار، به کاهش تورم بستگی دارد.
