چندین هفته است که شاهد افزایش قیمت ناگهانی دلار هستیم که طبیعتا روی بازارهای موازی مثل مسکن نیز اثر می گذارد. در ماه اخیر و بر اساس گزارش های بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن تهران با افزایش ۲۷ درصدی رو به رو بوده است. این عدد به خوبی نشان می دهد که تحولات اخیر بازار ارز، منجر به سرریز نقدینگی به بازار مسکن بوده است که طبیعتاً ناشی از کاهش ارزش پول ملی می باشد.
به گزارش پرشین سازه ، نکته ی جالب توجهی که در آمارهای بانک مرکزی در خصوص معاملات مسکن آذرماه وجود دارد این است که همچنان خانه هایی با عمر کمتر از ۵ سال، محبوبیت چندانی ندارند. در عوض واحدهایی که سن بیشتر از ۲۰ سال دارند با تغییر بیش از ۶۰ درصد در معاملات مواجه بوده اند.
به همین دلیل است که می توان با قطعیت اعلام کرد که نقدینگی وارد شده به بازار مسکن در بخش مولد و خانه های نوساز نبوده است و واحدهایی که معامله شده اند، صرفاً نقش سرمایه گذاری داشته اند. در این میان نباید فراموش کرد که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، ۴۸ میلیون تومان شده است که در قیاس با آبان ماه، رشد ۲.۹ درصدی را تجربه کرده است.
نباید تصور کرد که تحولات بازار ارز بر روی تعداد معاملات و قیمت مسکن اثر خاصی نگذاشته است. در طی چند ماه اخیر و با افزایش قیمت دلار شاهد بالا رفتن قیمت تمام کالاها بودیم که طبیعتا مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. بازار خودرو و سکه نیز دچار تحولات اساسی شدند.
بر اساس گزارش های موجود در خصوص معاملات مسکن تهران در آذرماه، منطقه ۵ رکوردار میزان معاملات بوده است و سهم ۱۵ درصدی از کل معاملات انجام شده در تهران را دارد. این منطقه شامل محله هایی مثل پونک، باغ فیض، کن و…است.
در رتبه های دوم و سوم و چهارم نیز مناطق ۱۰، ۲ و ۴ قرار گرفته اند که سهمی برابر با ۹.۴، ۹.۳ و هشت درصدی از کل معاملات انجام شده را در اختیار دارند.
بر اساس تحلیل هایی که از سوی کارشناسان به گوش می رسد، بیشترین سهم معاملات مسکن مربوط به آپارتمان های مناطق پایین شهر تهران بوده است که نشان می دهد نقدینگی زیادی به بازار مسکن وارد شده است.
همچنین لازم به ذکر است که در آذرماه شاخص اجاره بها در تهران و شهرهای دیگر نیز با رشد ۲.۵ و ۳ درصدی مواجه بوده است. به طور کلی این شاخص در قیاس با آذرماه سال پیشین به ترتیب ۴۱.۳ و ۴۶.۴ درصد رشد داشته است.
پول ملی کم ارزش، منجر به افزایش تعداد معاملات مسکن شد
خیلی از کارشناسان بازار عقیده دارند که کاهش ارزش پول ملی در برابر دلار، افراد را به تکاپو واداشت و آن ها را به سمت بازارهایی مثل مسکن سوق داد تا از نابودی سرمایه ی خود جلوگیری کنند.
فرشید پورحاجت در خصوص این موضوع چنین گفته است: فقط در تهران نبود که تعداد معاملات مسکن آذرماه افزایش پیدا کرد بلکه شاهد این رویه در کل کشور بودیم. این مسئله به خاطر کاهش ارزش پول ملی به دنبال قیمت دلار است که در یک ماه گذشته، شوکی به بازار مسکن و دیگر کالاهای سرمایه ای وارد کرده است. مردم برای این که سرمایه هایشان نابود نشود، وارد بازار مسکن شده اند که طبیعتاً این موضوع به افزایش قیمت مسکن می انجامد.
او در ادامه چنین گفت: این اتفاق جدیدی نیست و قبل از این نیز مردم برای حفظ سرمایه ی خود وارد بازار مسکن شده بودند.
قیمت تمام شده ی ساخت مسکن در آینده مشخص نیست
فرشید پورحاجت در خصوص وضعیت ساخت و ساز مسکن نیز توضیحاتی ارائه کرد و گفت: در حال حاضر، بیشتر سازندگان تمایلی به فروش ندارند چرا که هیچ یک از متخصصین و فعالین بازار نمی توانند برآورد درستی از هزینه های تمام شده ی ساخت مسکن بدهند. تعیین هزینه های تمام شده در ماه های آینده برای بخش خصوصی کار سخت و دشواری خواهد بود.
این کارشناس مسکن در ادامه گفت: تحولات موجود قطعا بر بازار رهن و اجاره نیز اثر می گذارد. حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد قیمت تمام شده ی مسکن، مبلغ رهن آن خواهد بود. بنابراین طبیعی است که قیمت رهن نیز افزایش پیدا کند. در ماه های آتی همچنان با تورم رو به رو خواهیم بود و پیش بینی کاهش قیمت ها، کار بسیار سختی خواهد بود.
در این میان یکی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن به نام حسن محتشم نیز در خصوص افزایش ۲۷ درصدی معاملات مسکن توضیحاتی ارائه کرد و گفت: بیشتر این معاملات مربوط به خانه هایی بوده است که متراژ کوچک و قیمت متوسطی داشته اند. معاملات آپارتمان های بزرگ نیز ناشی از پایین آمدن قیمت واحدهای لوکسی است که فروشنده شده اند.
وی در ادامه گفت: در حال حاضر، خرید خانه و تامین مسکن به یک آرزو و رویا تبدیل شده است. همین موضوع باعث شده که به محض افزایش قیمت دلار، برای جلوگیری از افزایش بیشتر قیمت، تلاش کنند که خانه دار شوند. نباید فکر کنیم که تعداد معاملات مسکن تهران غیرطبیعی بوده است. البته این موضوع قابل انتظار هم نبود.
این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص پیش بینی قیمت ها در چند ماه آینده نیز چنین گفت: به نظر نمی رسد که قیمت مسکن کمتر شود و حتی ممکن است با رشد بیشتر قیمت ها مواجه شویم. در چند ماه اخیر، متاثر از افزایش قیمت دلار تمام کالاها نیز گران تر شدند. در چنین شرایطی، مردم برای جلوگیری از نابودی سرمایه ی خود، به سراغ خرید طلا یا مسکن می روند. با توجه به خطرات موجود، خیلی از افراد تمایلی به سرمایه گذاری در بازارهای مالی نیستند و مسکن را مناسب تر می دانند.
تحولات ارزی، بازار رهن و اجاره را هم تحت الشعاع قرار می دهد
حسن محتشم توضیح داد که رهن و اجاره ی مسکن می تواند سود بیشتری برای فرد تامین کند و همزمان ارزش پول وی نیز حفظ خواهد شد. این کارشناس گفت: تحولات ارزی از شب عید، قطعا روی بازار رهن و اجاره نیز تاثیر می گذارد چرا که جا به جایی ها، به ندرت در فصل سرد سال انجام می شود.
وی در ادامه پیش بینی کرد که در شب عید با افزایش قیمت رهن و اجاره مواجه خواهیم بود و گفت: مبلغ رهن و اجاره با ضریبی از قیمت ملک تعیین می شود. قیمت ملک در یک ماه اخیر خیلی بالا رفته است و مشخص است که در دوران رونق معاملات رهن و اجاره، بر قیمت این معاملات نیز اثر می گذارد.
این کارشناس اقتصادی چنین توضیح داد: تمام این گرانی ها به دلیل افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی است. مسکن با دلار تعامل دارد و قیمت آن معمولا با اندکی تاخیر، افزایش پیدا می کند چرا که نقدشوندگی مسکن سخت تر است.
