این روزها که هزینه های ساخت و ساز مسکن بیشتر از هر زمان دیگری شده است، یافتن خانه های ارزان قیمت، موضوع بسیار نادر و سختی است. از سوی دیگر، ساخت و سازهای دولتی نیز با چالش هزینه های مربوط به صدور پروانه ساخت دچار شده اند. به این ترتیب کسانی که دلشان به گرفتن خانه های ارزان در شهرهای جدید، خوش بود حالا با هزینه های خدمات شهری در آینده رو به رو هستند.
به گزارش پرشین سازه ، مسئولین حوزه ی مسکن در کشور بارها وعده داده اند که در حال تلاش برای ارزان تر کردن هزینه های تمام شده ی مسکن برای خانوارها هستند. اما در حال حاضر به جای اینکه حمایت جدی تری از قشر متوسط و فرودست جامعه در حوزه ی مسکن صورت بگیرد، می بینیم که هزینه های صدور مجوزها نیز افزایش پیدا کرده است. این موضوع تازه ای نیست چرا که برخی دیگر از هزینه های غیرساختمانی مثل آماده سازی، محوطه سازی و…نیز پیش از این، از متقاضیان دریافت می شد. حالا هزینه های دوبله ی جواز ساخت نیز اضافه شده است.
این وضعیت در حالیست که خیلی از کشورهای دنیا، مردم خود را از پرداخت هزینه های مربوط به مجوزهای ساختمانی معاف کرده اند. البته باز هم، هزینه های مختلفی در قالب شارژ شهری سالانه از شهروندان ساکن خانه، دریافت می کند اما باز هم به هیچ وجه قابل مقایسه با هزینه های ساختمانی در ایران نیست. به خصوص از این بابت که صدور پروانه ساختمانی تحت نظر یک سازمان دولتی است. دولت هم که وعده داده به طور کامل از تولید مسکن حمایت کند.
سوالی که در این میان مطرح می شود این است که پس وعده های دولت در راستای حمایت از تولید مسکن برای اقشار کم درآمد و فرودست چه می شود؟! در زمانی که باید تخفیف های مختلفی برای سازندگان این خانه های دولتی در نظر گرفته شود، چرا باید هزینه های پروانه ساختمانی دو برابر شود. چرا با بخشودگی این هزینه ها، به کاهش قیمت تمام شده ی مسکن کمک نمی شود؟
تمام این سوالات، در شرایطی پرسیده می شود که فعلا بحران مسکن، یکی از مهم ترین چالش های کشور است و طبیعتا به رسیدگی حداکثری نیاز دارد.
سوال دیگری که پاسخ به آن اهمیت حیاتی دارد، این است که نقش سازمان شهرداری در این ماجرا چیست؟ در بسیاری از شهرهای جدید که محل ساخت خانه های ارزان قیمت هستند، تمام اقدامات از طرف شرکت عمران شهرهای جدید انجام می شود. اقداماتی از جمله محوطه سازی، آماده سازی و…! در نتیجه، تمام هزینه ها به این شرکت های عمرانی پرداخت می شود!
حالا سوال اینجاست که چرا شهرداری باید برای هزینه ی خدماتی که قرار است در آینده عرضه کند، از همین الان و در پروسه ی ساخت، از متقاضیان دریافت نماید؟ اقدامی که در نهایت باعث می شود قیمت تمام شده ی مسکن برای متقاضیان بالاتر برود؟!
این در حالیست که همین هزینه ها، پیش از این توسط شرکت های عمران شهرهای جدید دریافت می شود. حالا هزینه های شهرداری از بابت صدور مسکن نیز اضافه شده است.
پروانه ساخت، شوک جدیدی به بازار وارد کرد
شهرهای جدید تنها امید خیلی از متقاضیان مسکن برای خانه دار شدن بودند. از آن جایی که بیشتر ساختمان سازی ها در این شهرهای جدید توسط دولت صورت می گیرد، قیمت ارزان تری دارند. اما حالا، در ابتدای پروسه ی ساخت که طبیعتا سخت ترین زمان از لحاظ مالی برای سازندگان و متقاضیان است، هزینه های دیگری تحت عنوان صدور پروانه ساختمانی دریافت می شود.
شهرداری های مستقر در این شهرها، به ازای هر واحد مسکونی، از سازندگان ۱۰ الی ۱۵ میلیون تومان دریافت می کنند. طبیعتا این هزینه نیز از جیب متقاضی خواهد بود چرا که به افزایش قیمت تمام شده ی مسکن می انجامد.
همین موضوع، در نهایت منجر به ایجاد شوک بزرگی در سازندگان مسکن دولتی و حمایتی شد. امیدواری ها بر این بود که دولت حمایت همه جانبه ای در راستای مسکن سازی داشته باشد. از سوی دیگر، انتظار می رفت که با توجه به دریافت هزینه های آماده سازی و محوطه سازی از متقاضیان، دیگر هزینه ای بابت صدور پروانه ساختمانی دریافت نشود.
اما به نظر می آید که تمام انتظارات اشتباه بوده اند و حالا که خبر هزینه ی ۱۰ الی ۱۵ میلیون تومانی صدور مجوز ساخت منتشر شده، خیلی از سازندگان به شوک فرو رفته اند. قطعا این تصمیمات، می تواند به افزایش قیمت تمام شده ی مسکن منجر شود.
پیش از این، اخباری در خصوص تخفیف هایی که شهرداری برای ساخت مسکن دولتی باید ارائه می کرد، منتشر شد. اخباری که نشان می دهد تمام شهرداری های کشور موظف هستند حداقل ۳۰ درصد تخفیف در هزینه ی صدور مجوز قائل شوند. اما در حال حاضر، به نظر می آید که چنین چیزی مدّ نظر نبوده است.
پروژه نهضت ملی مسکن با مسکن مهر فرق دارد
به نظر می آید که تفاوت هایی که میان پروژه ی نهضت ملی مسکن و مسکن مهر وجود دارد، بیشتر از آن چیزی است که کارشناسان تصور می کردند.
در طرح مسکن سازی دولتی مهر، هزینه های مربوط به صدور پروانه ساختمانی تقریبا صفر بود. اما در حال حاضر، این هزینه به ۷۰ درصد رسیده است که از سازنده دریافت می شود. البته در حقیقت پول اصلی را متقاضیان واحد مسکونی پرداخت می کنند.
از هر طرف که به ماجرای پرداخت این مبالغ برای صدور مسکن دولتی نگاه کنیم، اصلا با منطق جور در نمی آید. به خصوص با توجه به هزینه های موازی دریافت شده، حمایتی بودن طرح و هزینه های بالای ساخت و ساز!
به نظر می آید که حمایت های دولتی از خانه دار کردن مردم، چندان هم موثر و کارآمد نبوده اند. قطعا باید در انتظار تبعات چنین تصمیماتی در ابتدای پروژه ها باشیم.
بررسی شیوه های کاری دنیا نشان می دهد که هزینه های مجوز ساخت در ابتدای پروژه از سازنده دریافت نمی شود. بلکه همان طور که اشاره شد، این هزینه ها در قالب عوارض شهری به صورت سالانه، از کسی که ساکن خانه است، دریافت می شود. در واقع اصلی ترین منبع درآمد شهرداری های دنیا، از چنین طریقی به دست می آید.
طبیعتا بهره برداران واحدهای مسکونی باید مبالغ مربوط به عوارض را پرداخت کنند. نه کسانی که زحمت ساخت را از ابتدا کشیده اند.
پیگیری چنین مدل هایی باعث می شود که ساخت و ساز رونق بگیرد. چرا که سازنده لازم نیست از بابت هزینه های مجوز ساخت نگران باشد. بنابراین با رغبت و میل بیشتری آغاز به کار می کند. از سوی دیگر برای شهرداری ها نیز به صرفه تر خواهد بود چرا که درآمدی مداوم خواهند داشت. چرا که به جای اتکاء به درآمدهای غیرمشخص ناشی از ساخت و ساز، می توانند درآمد ثابتی در طول سال داشته باشند که تحت عنوان عوارض شهری دریافت می شود.
