در حال حاضر یکی از اصلی ترین مشکلات جامعه، بحث مسکن است. بخشی از این معضل به حوزه ی خرید و فروش برمی گردد اما بخش مهمتر آن، به موضوع اجاره مربوط است. مشکلی که خیلی از افراد جامعه درگیر آن هستند.
به گزارش پرشین سازه ، در حال حاضر بیش از ۳۷ درصد جامعه اجاره نشین می باشند و در سبد معیشت خانوار، بیشترین سهم مربوط به اجاره بها است. این در حالیست که با بررسی آمارها، مشخص می شود که بیشتر از ۷۰ درصد متقاضیان جدید مسکن که بیشترشان را زوج های جوان تشکیل می دهند، توانایی خرید یا سخت مسکن را ندارند و ناچار به اجاره نشینی هستند.
اگر این اعداد و ارقام را به آمارهای دیگر کشور تعمیم بدهیم، متوجه می شویم که بر اساس سرشماری سال ۹۵، حدود ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار داریم. از این میان ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار، رسما مستاجر به حساب می آیند که رقم بسیار بزرگی است.
بررسی داده ها و آمارها نشان می دهد که در حال حاضر، سهم اجاره بها از سبد معیشت طبقات متوسط و پایین جامعه به ۵۰ درصد کل هزینه های خانواده نزدیک است. به این معنی که یک خانواده ی ایرانی ناچار است که نیمی از هزینه های معمول زندگی را خرج پرداخت اجاره بها کند.
مثلا در شهری مانند تهران، به شکل میانگین نیمی از درآمد مستاجران صرف پرداخت اجاره می شود. معضلی که فشار بسیار بالایی را بر خانواده ها وارد می کند و یک تهدید جدی برای معیشت خانوار تلقی می گردد. این معضل که از تابستان سال گذشته به طرز ناخوشایندی اوج گرفت، باعث شد که خیلی از خانواده ها ناچار به جا به جایی یا حتی مهاجرت از شهر تهران و حاشیه نشینی شوند.
در این میان خبرهای ناگوار و غم انگیز دیگری نیز به گوش می رسید. خبرهایی مثل اجاره ی پشت بام یا کانکس نشینی که اصلی ترین دلیلشان، افزایش قیمت اجاره بها بوده است. این معضلات در شهر تهران و دیگر کلان شهرها به وفور دیده می شود.
اما با افزایش فشار مسکن به خانوارهای ایرانی، یکی از اصلی ترین سوالاتی که مطرح می شود این است که راهکار دولت برای رفع این مشکلات چه بوده است؟ در این میان یکی از طرح های اصلی دولت، استناد به راهکار مسکن استیجاری است که اتفاقاً بارها توسط مدیران سابق نیز عنوان شده است.
فرهنگ ایرانی نیز همواره نگاه بدبینانه ای به موضوع اجاره نشینی داشته است. در واقع وقتی که می شنویم شخصی اجاره نشین است، فورا در ذهنمان او را بدون درآمد مناسب تصور می کنیم. اما معضل اصلی این جاست که در حال حاضر افراد زیادی به اجاره نشینی روی آورده اند. افرادی که روزگاری با این درآمد، خوش درآمد محسوب می شدند. اما در حال حاضر که هیچ ساز و کاری برای حمایت از مستاجرین وجود ندارد و خیلی از صاحب خانه ها، زیاده خواهی های فراوانی دارند، اجاره بها هم رشد زیادی پیدا می کند.
موضوع اصلی این جاست که با وجود فراوانی زمین در کشور؛ چرا هنوز هم موضوع مسکن مطرح است. تعداد زمین های موجود در کشور به حدی است که حتی می توان بیش از تعداد خانوارهای بدون خانه نیز مسکن ساخت. حال سوال اصلی زمانی مطرح می شود که چرا باید اساسا به سراغ بازار اجاره برویم وقتی که می توان با رویکردهای صحیح، شرایطی را فراهم آورد که همه دارای مسکن باشند؟
نکته ی دیگری که مطرح می شود این است که اگر دولت بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری برای سامان دادن به بازار اجاره استفاده کنید، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در واقع اگر تعداد این مسکن های استیجاری ساخته شده به اندازه ی کافی نباشد، اثرگذاری خاصی در بازار اجاره نخواهد داشت.
در همین راستا، حسین عبدللهی، کارشناس حوزه مسکن چنین گفته است: در حال حاضر اصلی ترین علت افزایش نرخ اجاره بها، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار است که همین مسئله، مسئولین را به اجرای طرح مسکن استیجاری وا داشته است. اصلی ترین دلیل آن ها برای اجرای چنین طرحی هم این است که خیلی از کشورهای دنیا به سمت خانه های استیجاری پیش رفته اند و استقبال مردم نیز از این موضوع خوب بوده است. به این ترتیب می توان با ساخت این خانه ها، مردم را به صورت موقت ۵ ساله، ساکن کرد و با ایجاد وقفه در بازار ملکی، مستاجران را توانمند ساخت تا در سال های آینده بتوانند ملک مورد نظر خود را خریداری کنند.
اما سوال اصلی این جاست که آیا چنین سیاستی برای بازار مسکن کشور ما مناسب است؟ در ابتدا به نظر می آید که این سیاست راهگشا خواهد بود اما قطعا نیازمند بررسی های بیشتری است. مثلا به موضوع فرهنگ ایرانی در این حوزه توجهی نشده است. مثلا خانواده ی ایرانی خواستار ملک اجاره ای است یا می خواهد خانه دار شود؟ در واقع سوال این جاست که آیا مردم به میل خود اجاره نشین شده اند یا این که فشارهای مالی موجود، آن ها را به این سمت کشانده است.
با بررسی قانون اساسی می توان با صراحت گفت که تاکید ویژه ای بر موضوع مالکیت شده است. به طوری که بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی، هر فرد و خانواده ی ایرانی حق دارد که مسکن داشته باشد. واژه ی داشتن به معنای مالکیت است بنابراین اسناد بالادستی هم تاکید بر مالکیت مردم دارد.
عبداللهی در ادامه گفت: در شرایطی که اقتصاد ما دچار تورم است، مسکن استیجاری نمی تواند نیازهای مردم را به شکل درستی برطرف کند. تورم ۴۰ درصدی فشاری زیادی را بر مستاجران وارد می کند و امنیت مالی، روحی و روانی خانواده را مورد آسیب قرار می دهد. در این میان، قیمت مسکن و نرخ تورم روز به روز افزایش پیدا می کند و هیچ تضمینی هم وجود ندارد که بعد از چند سال اجاره نشینی، فرد دارای خانه شود.
بررسی آمارها نشان می دهد که در حال حاضر دوره انتظار برای خرید ملک مسکونی در کشور به بالای ۵۰ سال و در شهر تهران به بالای ۷۰ سال رسیده است. به همین دلیل است که مسکن استیجاری فقط مسکّن است و نمی تواند تاثیری در خانه دار شدن مردم داشته باشد. چرا که واگذاری مسکن های استیجاری به شکل موقت است و نمی توان به مدت طولانی آن ها را در اختیار مستاجرین قرار داد. علاوه بر این طول دوره انتظار برای خانه دار شدن نیز بسیار بالاست. در نتیجه عملا این راهکار برای صاحب خانه شدن مردم، جواب نمی دهد.
عبدللهی در خصوص متولی گری دولت در این سیاست نیز چنین توضیح داد: خیلی ها می گویند که طرح مسکن اجاره ای با متولی گری دولت در خیلی از کشورهای دنیا نتیجه داده است و در ایران نیز باید به همین سمت حرکت کند. اما این موضوع اصلا درست نیست. بررسی آمارهای اعلام شده توسط کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی نشان می دهد که بیش از ۷۶ درصد جمعیت این کشورها دارای مسکن ملکی هستند. مسکن استیجاری در کشورهایی مثل سوئیس و آلمان که مهاجرپذیر هستند، مطرح می باشد. اما در کشورهایی مثل اسپانیا و پرتغال که شرایط مشابهی با ایران دارند، بیش از ۹۰ درصد مردم دارای خانه می باشند.
حسین عبدللهی در خصوص سازنده ی این مسکن ها نیز چنین توضیح داد: یکی از اصلی ترین موضوعاتی که در ساخت مسکن استیجاری باید مورد توجه باشد این است که کارفرما یا سرمایه گذار ساخت کیست؟ در واقع چه کسانی برای ساخت این مسکن ها سرمایه گذاری می کنند. اگر قرار به ساخت این واحدها توسط بخش خصوصی باشد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و نرخ بهره ای که وجود دارد، ساخت این مسکن ها با سود زیادی همراه نیست. علاوه بر این استهلاک زیادی هم دارد.
در حال حاضر میانگین تورم موجود در کشور بر اساس اعلام مراکز آمار کشور، ۴۰ درصد است. اما سود سالانه ی اجاره بدون لحاظ عایدی ملک بین ۴ الی ۸ درصد و سود سپرده ی بانکی حدود ۱۵ درصد است. در چنین شرایطی، سرمایه گذاری در بخش اجاره اصلا منطقی نیست و بنابراین بیشتر شرکت هایی که دنبال سود هستند به این حوزه ورود نخواهند کرد.
از طرفی اگر دولت هم متولی ساخت این واحدهای استیجاری شود، باید هزینه ی زیادی را پرداخت کند و تصدی گری که بعد از ساخت این واحدها اتفاق می افتد، دردسرهای بیشتری را به همراه خواهد داشت.
به جز این دو حالت، باید تسهیلاتی مثل زمین رایگان، وام ساخت و دیگر موارد از سوی دولت به بخش خصوصی اختصاص داده شود. البته در این صورت فرق چندانی با واگذاری اقساطی مسکن ملکی وجود نخواهد داشت. با این شرایط بهتر است که تسهیلات پرداختی، در نهایت به مالک شدن مردم منجر شود. نه اینکه صرفا مسکن موقتی به مدت ۵ سال برایشان فراهم آورد.
یکی دیگر از معضلاتی که در خصوص مسکن استیجاری وجود دارد، بحث هزینه های نگهداری از آن است. حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن در این خصوص چنین گفت: در صورتی که این واحدها ساخته شوند، هزینه های نگهداری از آن ها نیز باید توسط دولت یا مردم پرداخت شود. تجربه ی ملک های استیجاری نشان داده است که وقتی مردم مالک یک خانه نباشند، احساس تعلق خاطر به آن ندارند. به همین دلیل، این واحدهای مسکونی پایدار نخواهند بود و در نتیجه کلونی های فقر و معضلات اجتماعی بیشتری شکل می گیرد.
از طرفی دیگر اگر هزینه های تعمیر و نگهداری خانه از خود مردم دریافت شود، هزینه های مسکن آن ها بسیار بالا خواهد رفت. با توجه به تلاطم بازار و عدم پیشبینی پذیر بودن شرایط، اولویت با خانه دار شدن مردم است. در این صورت رانتی هم بین بخش خاصی از جامعه توضیع نخواهد شد.
