بررسی های مختلف در بازار مسکن نشان می دهد که فاصله قیمتی میان واحدهای نوساز و کلیدنخورده با واحدهایی که بیش از ۱۰ سال از عمرشان می گذرد، به شکل معناداری زیادتر شده است. اما دلیل اصلی این اختلاف قیمت چیست؟
به گزارش پرشین سازه ، اولین عامل افزایش قیمت نوسازها، تورم مصالح و نهاده های ساختمانی است. در کنار این موضوع نباید از تورم زمین نیز به سادگی عبور کنیم. وضعیت ساخت و ساز مسکن در زمستان سال جاری در قیاس با ابتدای سال خیلی بهتر شده و به نظر می رسد که مصرف مصالح ساختمانی تا ۴۰ درصد بیشتر شده است.
آخرین آمارهایی که در این خصوص منتشر شده، مربوط به مرکز آمار ایران است که نشان از رشد نقطه به نقطه مصالح ساختمانی و دیگر نهاده های ساختمان در شهر تهران می دهد. قیمت این مصالح در پاییز امسال در قیاس با سال گذشته، ۴۱ درصد بیشتر شده است. همین موضوع می تواند دلیل گرانی نوسازها را توضیح دهد.
گرچه آماری در خصوص تورم زمین منتشر نشده اما می توان حدس زد که این عامل نیز در گرانی واحدهای نوساز بی تاثیر نبوده است. تحقیقات میدانی نشان می دهد که قیمت زمین با رشد ۵۰ درصدی مواجه بوده و تقریبا پا به پای تورم مسکن پیش رفته است.
در کنار این دلایل، نباید فراموش کرد که عرضه ی مسکن نوساز کاهش پیدا کرده و در بازاری که عرضه کم باشد، قیمت ها بالا می رود.
در طی سال های اخیر، تعداد واحدهای ساخته شده در تهران، هر ساله کمتر شده است و این موضوع نشان از رکود عمیقی است که بر بازار ساخت و ساز سایه افکنده! به شکل متوسط، تعداد ساختمان هایی که هر ساله ساخته می شود، نصف ساختمان هایی است که در سال قبل تر ساخته شده است. در نتیجه، عرضه ی نوسازها نیز کاهش پیدا می کند.
بررسی آمارهای منتشر شده در خصوص بازار مسکن نشان می دهد که تا پیش از جهش قیمت ها، سهم واحدهای نوساز از معاملات بازار مسکن ۵۰ درصد بوده اما در حال حاضر این سهم به زیر ۳۰ درصد رسیده است.
البته با این وجود، هنوز هم واحدهای نوساز بیشترین سهم را از معاملات مسکن دارند. در نتیجه می توان به سادگی عنوان کرد که تقاضا برای خرید این واحدها بالاست اما عرضه، کم شده است. در نتیجه مشخصاً قیمت ها بالاتر می رود.
یکی دیگر از دلایلی که به افزایش فاصله قیمتی نوسازها با واحدهای دیگر می شود، تورم است. در واقع سازندگان ساختمانی، انتظارات تورمی دارند و به همین دلیل واحد نوساز خود را با انتظارات تورمی به بازار عرضه می کنند. به عبارت دیگر، قیمت این واحدها به نحوی تعیین می شود که تورم سال بعد را نیز پوشش بدهد تا سازندگان همچنان بتوانند به کار ساخت و ساز پروژه های آتی خود مشغول باشند.
در این میان، آثار روانی افزایش عوارض ساخت و ساز و دیگر آیتم های هزینه بر در ساخت مسکن نیز نباید فراموش شود. برخی از فعالان بازار مسکن می گویند که نگرانی از بابت افزایش دستمزدها، بیمه، نظارت ساختمانی و…باعث شده که خیلی از سازندگان از همین الان به استقبال گرانی ها بروند و قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز خود را بالاتر ببرند.
بسیاری از این سازندگان نگران هزینه های تجهیز کارگاه های خود در سال آینده هستند و از آنجایی که اخبار ضد و نقیضی در خصوص آینده بازار می شنوند، ترجیح می دهند که از همین الان قیمت واحد خود را بالا ببرند. این موضوع باعث می شود که فاصله قیمتی واحد نوساز با دیگر واحدها افزایش پیدا کند.
یکی دیگر از پدیده های فعلی بازار مسکن که ارزش توجه دارد و احتمالا به کاهش قیمت واحدهای چندسال ساخت منجر شده، تمایل مالکان به ارائه ی تخفیف است. برخی از مالکان واحدهای چند سال ساخت برای تبدیل ملک خود به احسن، حاضر شده اند که تخفیف های جالب توجهی ارائه کنند.
بیشتر فروشندگانی که در حال حاضر، در بازار معاملات مسکن دیده می شوند، فروشندگان املاک میانسال و مسن هستند. بیشتر این مالکان به دنبال تبدیل ملک خود به احسن هستند. در نتیجه شرایط قیمتی مناسب تری به خریدار ارائه می کنند. البته تمام این تخفیف ها به این شرط اعمال می شود که فروشنده از بابت خرید یک ملک نوساز مناسب مطمئن باشد.
بنابراین می توان چنین نتیجه گرفت که گرچه دلایل زیادی روی افزایش قیمت ملک نوساز اثر می گذارد اما یکی از دلایل مهم افزایش فاصله قیمتی میان نوسازها با چند سال ساخت ها، تخفیف های مالکان است.
کاهش قیمت واحدهای چند ساله باعث شده که گسل قیمتی میان این واحدها با املاک نوساز بیشتر شود. این موضوع در نهایت منجر به کاهش قدرت خرید واحدهای نوساز می شود.
