گرچه بازار مسکن تهران خالی از عجایب و شگفتی نیست اما جدیدترین اخبار شگفت آور این بازار به بافت فرسوده برمی گردد. بر اساس شنیده ها و آمارها، بافت فرسوده در حال حاضر به یکی از جذاب ترین نقاط تهران برای ساخت و ساز تبدیل شده است.
به گزارش پرشین سازه ، به نظر می رسد که شش دلیل اصلی برای این رویداد وجود دارد که در ادامه به آن ها اشاره کرده ایم.
دلیل اول توجه سازندگان به ساخت مسکن در بافت فرسوده، مدت زمان انتظار برای تکمیل شدن پروژه است. بر اساس آمارهای موجود، پروسه ی تخریب و نوسازی بافت فرسوده در تهران، کلاً ۱ سال طول می کشد. چرا که هم مساحت بیشتر پروژه های آن کوچک است. علاوه بر این، تعداد واحدهای کمتری در آنها می توان ساخت.
در دیگر نقاط تهران، روند ساخت و ساز حداقل ۲ سال طول می کشد. با توجه به فضای خطرناکی که در حوزه ی ساخت و ساز به وجود آمده و با توجه به عدم پیش بینی پذیر بودن بازار، سازندگان ترجیح می دهند که هر چه سریع تر، پروژه های خود را به اتمام برسانند.
در خصوص نوسازی بافت فرسوده، تخمین هزینه ها و برآورد زمان تکمیل پروژه برای سازندگان راحت تر است. شفافیت فضا باعث شده که سازندگان به ساخت و ساز در این بافت، تمایل بیشتری داشته باشند.
در کنار این موضوع؛ نمی توان از بهای زمین در بافت فرسوده گذشت. از آن جایی که بیشتر بافت فرسوده تهران در محله های جنوبی واقع شده، قیمت زمین ارزان تر است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن درگیر رکود شده، سازندگان ترجیح می دهند به ساخت و ساز در محله هایی روی بیاورند که قیمت پایین تری دارند و متقاضی برایشان وجود دارد.
علاوه بر این، هزینه های ساخت و ساز در بافت فرسوده کمتر از دیگر مناطق پایتخت است. بر اساس اعلام رسمی فعالان بازار مسکن تهران، ساخت هر متر مربع مسکن در شمال تهران، به شکل میانگین بیش از ۳۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت.
این در حالیست که این مبلغ برای نقاط جنوبی تهران نزدیک به ۱۵ میلیون تومان و در برخی مواقع، کمتر از این مبلغ است. به همین دلیل بیشتر سازندگان ترجیح می دهند سرمایه های خود را به خطر نندازند و در پروژه های امن تری مثل نوسازی بافت فرسوده سرمایه گذاری کنند.
یکی دیگر از علل محبوبیت بافت فرسوده برای سازندگان، تقاضای خرید بیشتر است. در واقع، از آن جایی که قیمت مسکن به شدت افزایش پیدا کرده، توان مالی متقاضیان به نقاط جنوبی و بافت فرسوده می رسد. به همین دلیل، بازار مسکن این نواحی همیشه پر رونق است و خرید و فروش بیشتری صورت می گیرد.
با توجه به اینکه حالا بازار مسکن خالی از سفته بازان و دلالان شده، خرید مسکن در بافت فرسوده برای خیلی از متقاضیان مسکن به صرفه تر است. بنابراین طبیعی است که سرمایه گذاران و سازندگان نیز به این سمت متمایل شوند.
یکی از مدل های رایج مسکن سازی در بافت فرسوده، مدل مشارکت در ساخت است. از آن جایی که مالک در این پروسه، کمتر درگیر ساخت و ساز می شود و در نهایت ۴۰ الی ۵۰ درصد از واحدهای در حال ساخت را برمی دارد، سازندگان نیز به ساخت مسکن در این بافت علاقه پیدا کرده اند.
فروش ملک های کلنگی در بافت فرسوده، همیشه بازار خوبی داشته است. در واقع، مالکان این بافت ها ناچارند که ملک خود را به سازندگان بفروشند یا قرارداد مشارکت در ساخت را امضا کنند. واحدهای مسکونی واقع در این بافت، دیگر مکان مناسبی برای سکونت نیستند و باید هر چه سریع تر، بازسازی شوند.
همین مسئله باعث شده که ساخت و ساز در بافت فرسوده هیچوقت از رونق نیفتد.
آخرین دلیلی که می توان برای رونق یافتن ساخت و ساز در بافت فرسوده برشمرد، مشوق هایی است که برای سازندگان این بافت در نظر گرفته شده است.
از تراکم تشویقی و تخفیف در عوارض ساختمانی گرفته تا اختصاص وام هایی با بهره ی کم و کاهش مدت زمان انتظار برای صدور مجوزهای ساختمانی! همین دلایل باعث شده که سرعت ساخت و ساز در این محدوده بیشتر شود.
به نظر می آید که سازندگان با توجه به تمام این دلایل، تصمیم گرفته اند که وارد فضای نوسازی بافت فرسوده شوند و اکنون را بهترین زمان ممکن، برای سرمایه گذاری در این حوزه دانسته اند.
البته چنین اتفاقی را می توان مثبت تلقی کرد چرا که در نهایت، هم منجر به ایمن سازی این بافت می شود، هم تولید مسکن را رونق می دهد.
