بدون الزام اجرایی، قانون سقف اجاره اجرا نمی شود

گفته می شود که از اواسط خرداد، شورای عالی مسکن در تمام استان ها موظف است که سقف افزایش اجاره بهای مسکن را تعیین کرده و به شورای مرکزی ابلاغ کند. نکته اینجاست که این سقف افزایش اجاره اصلا با میزان تورم سنخیتی ندارد. از سوی دیگر، بسیاری از مشاوران املاک می گویند که چنین قانونی بعید است الزام اجرایی پیدا کند.

به گزارش پرشین سازه ، در برخی از شهرهایی که تورم بیش از ۳۰ درصد است، این سقف افزایش می تواند ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم مصرف کننده باشد. مثلا در شهری مثل یزد که تورم عمومی معادل ۴۸.۶ درصد اعلام شده، سقف افزایش اجاره ممکن است بین ۲۴.۵ الی ۴۸.۵ درصد باشد. بنابراین باز هم اتفاق خاصی در بازار اجاره مسکن رخ نخواهد داد و همچنان فشار زیادی روی مستاجر وارد می شود.

هدف اصلی دولت و مجلس برای تعیین سقف افزایش اجاره این است که جلوی موجران برای نرخ گذاری سلیقه ای گرفته شود و مستاجران بتوانند با قدرت بیشتری در خصوص نرخ اجاره مسکن خود چانه بزنند. البته این به شرطی است که مستاجران قدرت انتخاب داشته باشند، در غیر این صورت، بعید است که چنین قوانینی بتواند جلوی قیمت گذاری های سرسام آور را بگیرد. واقعیت اینجاست که هیچ یک از موجران در طی ۴ سال گذشته، مکلف و ناگزیر از رعایت این مصوبه نبوده اند و همچنان قیمت های سلیقه ای خود را اعمال کرده اند.

برخلاف سال های گذشته، امسال شاهد تحرکات عجیب و غریبی در بازار اجاره نیستیم و حتی فصل جا به جایی هم نتوانسته تغییر خاصی در روند بازار ایجاد کند. بیشتر مشاوران املاک بیکار شده اند و اعتقاد دارند که بخشی از این معضل به دلیل تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن است که دو هفته پیش نهایی شد.
نکته اینجاست که تصویب چنین قانونی به تنهایی نمی تواند تغییری در روند بازار ایجاد کند و به همین دلیل باید ساز و کاری اندیشیده شود که این قانون الزام اجرایی نیز داشته باشد.

مستاجران صبوری می کنند!

از زمانی که خبرهای مربوط به تصویب قانون ساماندهی بازار اجاره مسکن منتشر شده، خیلی از مستاجران صبورانه منتظر نتایج حاصل از آن هستند. بر اساس گفته های برخی از مشاوران املاک، بازار اجاره از بازار خرید و فروش هم راکدتر شده و بسیاری از مستاجران چاره ای جز تمدید قرارداد و تن دادن به قیمت های بالای موجر را ندارند.

البته تصویب این قانون توانست کورسوی امیدی در دل مستاجران ایجاد کند. بسیاری از مستاجرانی که توان جا به جایی ندارند، صبورانه منتظر دخالت دولت در بازار و تنظیم گری آن هستند. نرخ مصوب هم می تواند بهبودی در اوضاع ایجاد کند اما به شرطی که تبدیل به فصل الخطاب شود و الزام اجرایی پیدا کند.
یکی از مشاوران املاک در نواحی مرکزی تهران می گوید که در اردیبهشت ماه، گاه و بیگاه مراجعاتی برای مظنه گیری داشته است اما امروز، حتی همین مراجعه های کوتاه مشتریان و مستاجران را هم ندارد و در طی روز، هیچکس پای خود را به بنگاه نمی گذارد.

مناسبات کلی بازار مسکن تغییر خواهد کرد؟

برخی از مشاوران املاک تهران اعتقاد دارند که قانون جدید ساماندهی بازار مسکن که چکیده ای از تمام قوانین قبلی است، تصمیم به تغییر ساز و کارهای حاکم بر بازار مسکن را دارند و صرفاً به قیمت گذاری و تعیین سقف افزایش اجاره محدود نمی شود.

یکی از این مشاوران املاک که در محدوده خیابان مطهری تهران مشغول به کار است، اعلام می کند که این قانون بلاخره به دعواهایی که مدت هاست در حوزه های مختلف مسکن راه افتاده، خاتمه می بخشد و سکوهای اینترنتی، حق کمیسیون مشاوران املاک و…راه ساماندهی خواهد کرد.
البته ایشان اعتقاد دارد که سنگ بزرگ نشان نزدن است و بعید می داند که قانون مزبور چنین قدرتی داشته باشد. مگر اینکه اتفاقات دیگری در جریان باشد که صنف مشاوران املاک از آن بی خبر باشند. این مشاور املاک که بیش از ۲۰ سال سابقه کار دارد، حالا تصمیم به ترک این شغل گرفته است. از سال ۹۹ که دولت مالکان را ملزم به ثبت املاک در سامانه کرد، مشتریان بنگاه ها نصف شده است. مشتریان نه تنها املاک خود را در سامانه مزبور ثبت نکردند، بلکه حتی از خیر دریافت کد رهگیری هم گذشتند تا مالیات پرداخت نکنند.
بنابراین وقتی که راه فرار از قانون به همین سادگی است، نمی توان به ابلاغ یک قانون مترقی دلخوش بود. بر اساس گزارش های موجود، حق کمیسیون مشاوران املاک در قانون جدید کمتر از نرخ فعلی خواهد شد و طبیعتاً بخش دیگری از این صنف بزرگ، ترک شغل خواهند کرد. به این ترتیب شغل مشاوره املاک صرفاً برای کسانی خوب خواهد بود که معاملات سخت و گران قیمت را جوش می دهند و کمیسیون های بالا و توافقی می گیرند.

Without executive requirement, the rent ceiling law will not be enforced

The Supreme Council of Housing in all provinces of Iran has been mandated to determine the maximum rent increase for the year 1403 (2024-2025). However, many experts believe that this measure will have little impact on the rental market and tenants will continue to face financial strain.

The main objective of the government and the parliament in setting a rent increase cap is to prevent landlords from setting arbitrary prices and give tenants more bargaining power. However, this is only effective if tenants have a choice, otherwise, such laws are unlikely to curb skyrocketing prices. The reality is that in the past four years, none of the landlords have been obligated or forced to comply with this resolution and have continued to impose their own arbitrary prices.

Despite the approval of the law on regulating the rental market, there has been no significant change in the rental market this year, even during the usual moving season. Many real estate agents have become unemployed and believe that part of this problem is due to the approval and implementation of this law.

The approval of this law has created a glimmer of hope for tenants, especially those who cannot afford to move. However, the approved rate can only improve the situation if it becomes the benchmark and is enforced.