قبل از اینکه وضعیت مسکن به شرایط امروز دچار شود، پیش فروش یکی از بهترین مدل های خرید و فروش مسکن به حساب می آمد. اما حالا گزارش می شود که کمتر خانه ای به شکل پیش فروش، واگذار می شود و این مدل معاملات مسکن، مدت هاست که از رونق افتاده است. اما علاوه بر مشکلاتی که این مدل از خرید و فروش در حال حاضر دارد، تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی نیز مزید بر علت شده و مشکلات دیگری برای پیش فروش مسکن به وجود خواهد آورد.
به گزارش پرشین سازه ، علاوه بر این موضوع، بحث راه اندازی سامانه ثبت اسناد در طی یک سال آینده نیز حسابی داغ شده است. گفته می شود که بعد از راه اندازی این سامانه، تمام معاملات اموال غیرمنقول باید در این سامانه ثبت شوند.
گرچه هدف اصلی تصویب این قانون، اعتبارزدایی از اسناد قولنامه ای و مبایعه نامه ای بوده است، اما نمی توان منکر شد که قانون مزبور، یکی از مهم ترین مدل های فروش مسکن، یعنی مدل پیش فروش را با ابهامات و مشکلات زیادی رها خواهد کرد.
به طور کلی چهار موضوع اساسی و مبهم در خصوص تصویب قانون مزبور وجود دارد. اصلی ترین و مهم ترین معضلی که در رابطه با الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول وجود دارد، بحث پیش فروش مسکن است. در صورتی که اسناد عادی و قولنامه ای فاقد اعتبار شوند، تکلیف کسانی که به شکل پیش فروش، مسکن می خرند چه خواهد شد؟!
در مدل پیش فروش، سازندگان منابع مالی مورد نظر خود را از طریق پیش فروش به دست می آورند. به این صورت که ملک خود را به صورت پیش فروش به خریداران عرضه می کنند و با پولی که از این محل به دست می آید، الباقی پروژه را پیش می برند.
بیشتر واحدهای پیش فروش شده، کامل نیستند و طبیعتا واحدی که کامل نیست، سند رسمی هم ندارد. در واقع تا زمانی که پایان کار صادر نشود، خبری از صدور سند رسمی هم نیست. بنابراین تنها راهی که برای سازنده و خریدار باقی می ماند، این است که اسناد قولنامه ای میان خود تنظیم کنند.
در صورتی که اعتبار این اسناد نزد مراجع قضایی و ادارات از بین برود، چگونه می توان به شکایات احتمالی رسیدگی کرد؟ در صورتی که سازنده در اجرای تعهدات خود، کم کاری کرد، خریدار چگونه می تواند سهم خود را طلب کند، در حالیکه سند رسمی ندارد و تنها چیزی که در اختیار دارد، قولنامه است؟
به نظر می آید که قانونگذار توجه خاصی به این موضوع نداشته و با فرض اینکه پیش فروش مدت هاست انجام نمی شود، آن را در قانون مزبور لحاظ نکرده است.
اما باید اعلام کرد که گرچه میزان پیش فروش ها بسیار کاهش پیدا کرده اما در برخی از نقاط، همچنان ادامه دارد. هزینه های ساخت بالاست و تورم موجود، ساز و کار مشخصی ندارد. بنابراین خیلی از سازندگانی که اقدام به ساخت واحدهای پیش فروش می کردند، حالا از این کار دست کشیده اند. اما این مدل هنوز به طور کامل نمرده است.
به همین دلیل قانونگذار باید فکری به حال این مسئله کند. در شرایطی که اسناد عادی فاقد اعتبار شده اند، چگونه می تواند پیش فروش ملک را ادامه داد؟ چه تضمینی برای سرمایه گذاران و سازندگان وجود دارد که در بستر قانون جدید، به فعالیت خود ادامه دهند؟
این ها سوالاتی هستند که قانونگذار باید به آن ها پاسخ دهد.
