رمز موفقیت کشورهای اروپایی در مهار تورم مسکن

سال هاست که کارشناسان مسکن توصیه می کنند که برای کنترل بازار اجاره، باید نگاهی به تجارب کشورهای دیگر از جمله اروپایی ها داشت. سال هاست که ایران با مشکل مسکن و اجاره بهای آن دست و پنجه نرم می کند و به نظر می آید که این بحران، تمام نشدنی است. سوال اینجاست که راهکار غربی ها برای مقابله با این مشکل چه بوده و چگونه سال هاست که این معضل بزرگ را کنترل کرده اند؟

به گزارش پرشین سازه ، سال هاست که معضلات مسکن به تیتر یک روزنامه ها و رسانه ها تبدیل شده و سالی نبوده که به آن پرداخته نشود. هر بار راهکار جدیدی از آستین یکی از مسئولین بیرون می آید، به امید اینکه مشکل حل شود اما معضل بزرگ مسکن، هر بار با شکل و ظاهر جدیدی رخ می نماید.

بیشتر قوانینی که قرار بود به کمک کنترل تورم در بازار ملک بیایند، کارکردی نداشته اند و بیشتر شبیه به ایده بوده اند تا قانون! بارها اعلام شده که برای بهبود وضعیت مسکن باید نگاهی به تجارب اروپا و دیگر کشورهای پیشرفته جهان داشت و این سوال را از خود پرسید که چرا این کشورها موفق به کنترل بازار مسکن شده اند!

مستاجر یا مالک؟ مسئله این است!

یکی از نکات جالب توجهی که در خصوص کشورهای اروپایی و نحوه ی کنترل ملک توسط آن وجود دارد، این است که نرخ مالکیت در آن ها کمتر از خیلی دیگر از کشورهاست. در واقع، بر اساس آمارها و گزارش های رسمی، بیش از ۶۹ درصد ساکنان کشورهای اروپایی صاحبخانه هستند اما جالب ایتجاست که بیشترین درصد مالکیت به کشورهای مرفه اروپایی مربوط نیست، بلکه کشورهایی از اروپا، نرخ مالکیت بالایی دارند که اتفاقاً چندان پیشرفته نیستند و وضعیت اقتصادی آن ها جالب نیست.

بیشترین نرخ مالکیت در اروپا، به کشور رومانی با ۹۵ درصد مربوط است. به این معنی که ۹۵ درصد از مردم رومانی، مالک خانه های خود هستند. بعد از آن ها، کشور اسلواکی و کرواسی به ترتیب با نرخ مالکیت ۹۳ و ۹۱ درصد در جایگاه دوم و سوم ایستاده اند. مجارستان نیز در جایگاه چهارم قرار گرفته و ۹۰ درصد مردم صاحبخانه هستند.
جالب این جاست که کشورهای ثروتمندی مثل آلمان و اتریش، نرخ مالکیت کمتری دارند و فقط ۴۶ درصد صاحبخانه می باشند.
همین موضوع نشان می دهد که سیاست اروپاییان بر مسکن استیجاری و اجاره داری حرفه ای قرار گرفته است. اتفاقاً از همین راه توانسته اند بخشی از مشکلات مسکن خود را کنترل کرده و از افزایش قیمت سرسام آور آن جلوگیری کنند.

رشد قیمت مسکن در اروپا چقدر بوده است؟!

در طی بازه زمانی ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲، متوسط قیمت مسکن نزدیک به ۴۷ درصد رشد داشته است. این در حالیست که نرخ اجاره بها در این مدت، فقط ۱۸ درصد رشد کرده که نشان از جدایی مسیر قیمت مسکن و اجاره بهای آن می دهد. اتفاقی که در ایران، مطلقاً رخ نداده و اجاره ها همیشه متاثر از قیمت مسکن بوده اند.

بر اساس گزارش های بانک مرکزی، قیمت مسکن در تهران و در سال ۲۰۱۰، متری ۱.۸ میلیون تومان بوده است. قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ به ۳۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است. در حالی که اروپایی ها فقط رشد ۴۷ درصدی مسکن را در این بازه زمانی ۱۰ ساله تجربه کرده اند، ایرانی ها رشد ۲ هزار درصدی را پشت سر گذاشته اند و قیمت مسکن ۲۰ برابر شده است. همین آمارها نشان از وخامت اوضاع بازار مسکن ایران در قیاس با دیگر کشورها می دهد.
سال هاست که سیاستگذاران ایرانی در برابر غول تورم مسکن، تسلیم و گوش به فرمان بوده اند و هرگز نتوانسته اند نرخ آن را کنترل کنند. این در حالیست که اروپایی ها، حتی بعد از دوران وحشتناک کرونا هم موفق به کنترل بازار مسکن و اجاره ی آن شدند و دوباره توانستند سرپا شوند.

کنترل قیمت مسکن با بودجه سنگین!

نگاهی کوتاه به بودجه هایی که صرف سیاستگذاری مسکن در کشورهای اروپایی می شود، نشان می دهد که جایگاه این کالای مصرفی برای سیاستگذاران غربی چقدر بالاست. هرساله، بخش مهمی از تولید ناخالص داخلی کشورهای اروپایی صرف سیاست های ساخت و مدیریت قیمت مسکن می شود تا فشار زیادی روی مصرف کننده وارد نشود.

به طور کلی، سه رویکرد در خصوص صرف هزینه های سیاستگذاری مسکن در اروپا وجود دارد. برخی از این کشورها مثل هلند، سوئد و بریتانیا، بیش از ۳ درصد تولید ناخالص داخلی خود را صرف این هزینه ها می کنند.
کشورهای دیگری مثل اتریش، دانمارک، فرانسه و آلمان حدود یک تا دو درصد تولید ناخالص داخلی خود را صرف مدیریت و ساخت مسکن می کنند.
سومین دسته از کشورها نیز حدود ۱ درصد را برای مدیریت بخش های مختلف مسکن هزینه می کنند.
به این ترتیب، قادر بوده اند که تورم مسکن را کنترل کنند. مثلا کشور هلند که در میان کشورهای اروپایی، بیشترین از سهم از تولید ناخالص داخلی خود را صرف این موضوع می کند، نمونه خوبی برای بررسی است. سال هاست که این کشور با تغییر در قوانین ملکی خود، موفق به کنترل تورم بازار مسکن شده است.

• سیاست های مسکن در ایران باید تغییر کند.
• باید به سمت مسکن استیجاری حرفه ای حرکت کرد.
• دولت باید بودجه بیشتری را به مسکن اختصاص دهد.
• از تجارب کشورهای اروپایی در این زمینه باید استفاده کرد.