در چند روز اخیر، صحبت از صندوق املاک و مستغلات در میان فعالین بازار مسکن و خریداران زیاد شده است. خیلی از افراد هنوز هم با اطلاع چندانی از ماهیت این صندوق ندارند. این مسئله می تواند به مشکل تبدیل شود چرا که اکنون این صندوق خرید و فروش یونیت های سرمایه گذاری را در بازار ثانویه شروع کرده و می تواند دومین مسیر برای اتصال بازارهای سهام و املاک باشد.
به گزارش پرشین سازه ، ماهیت صندوق املاک و مستغلات به گونه ای تحریف شده است که گویی تنها کار آن فروش متری مسکن است که در نتیجه، افکار کسانی که متقاضی سرمایه گذاری در آن هستند را مغشوش می کند.
پذیره نویسی نخست صندوق املاک و مستغلات در ۲۶ مهر ماه سال جاری انجام شد و به عنوان یکی از روش های بورسی سرمایه گذاری ملکی به متقاضیان معرفی گردید. در واقع اولین صندوق املاک و مستغلات به پشتوانه ی یک ملک ساختمانی غیر مسکونی از طرف یک نهاد دولتی شکل گرفت. اما در حال حاضر خیلی از افراد، تصورات دیگری راجع به این صندوق دارند.
دو روزی می شود که امکان معاملات ثانویه بعد از عرضه ی اولیه واحدهای صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه مهیا شده است. اما تحریف هایی که در مورد چیستی این صندوق شکل گرفته باعث شده است که خیلی ها، برداشت نادرستی از آن داشته باشند. تصورها بر این است که صندوق املاک و مستغلات شکل گرفته است تا در قالب آن فروش متری مسکن صورت بگیرد. اما نکته این جاست که اولین صندوق املاک و مستغلات با عرضه ی یک ملک غیرمسکونی و فروش یونیت های آن ایجاد شده است.
بنابراین اولین برداشتی که از این حرف می توان داشت این است که صندوق املاک و مسکن اساساً مسکونی نیست و کاربری اداری دارد. به همین دلیل سرمایه گذاری در این صندوق به معنای این نیست که اقدام به خرید متری مسکن کرده اید.
به طور کلی، نمی توان گفت که این صندوق ها برای فروش متری مسکن تاسیس شده اند. این صندوق ها به پشتوانه ی یک ملک با کاربری اداری، تجاری یا مسکونی شکل می گیرند و مالکین آن، به پشتوانه ی ملک مزبور، اقدام به انتشار یونیت یا واحدهای آن به سرمایه گذاران می کنند. بعد از خریداری یونیت توسط سرمایه گذاران و طی نمودن دوره ی پنج ساله ی عمر صندوق ها، می توانند علاوه بر برخورداری از عایدی ناشی از اجاره ملک در دوره ی حیات صندوق، اصل و سرمایه ی خود را هم بر اساس تورم ملکی روز دریافت نمایند.
این صندوق ها که با پشتوانه ی یک ملک با کاربری مختلف ایجاد شده است، بر اساس ارزش ملک یونیت های سرمایه ای منتشر و سپس به بازار سرمایه عرضه می شود. ملک مزبور اجاره داده خواهد شد و در طول پنج سالی که صندوق مربوطه حیات داشته باشد، عایدی کسب شده از اجاره ی ملک به سرمایه گذاران داده می شود.
در نهایت و بعد از اینکه دوره ی حیات صندوق به اتمام رسید، اصل و سود سرمایه بر اساس ارزش روز ملک به خریداران و سرمایه گذاران پرداخت خواهد شد. بنابراین باید بدانید که این صندوق ها قرار نیست کسی را خانه دار یا مالک کنند و اساسا انتقال ملکی صورت نمی گیرد.
اما خیلی از متقاضیان سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات، تصور می کنند که سرمایه گذاری در این صندوق ها در واقع همان خرید متری مسکن است. در حالی که اولین صندوق مزبور، حتی با پشتوانه ی یک ملک مسکونی ایجاد نشده است. حتی در صورتی که ملک مزبور مسکونی هم به حساب می آمد، باز هم نمی توان گفت که سرمایه گذاری در این صندوق ربطی به فروش متری مسکن و خانه دار شدن خانواده ها دارد.
البته نباید فراموش کنیم که صندوق املاک و مستغلات می تواند در نهایت منجر به کاهش تورم مسکن منجر شود. چرا که در پایان دوره ی سرمایه گذاری، اصل و سود سرمایه با تورم ملکی که صندوق به پشتوانه ی آن ایجاد شده است، به خریداران و سرمایه گذاران پرداخت می شود. در واقع با سرمایه گذاری در این صندوق می توانید سپری در برابر تورم مسکن ایجاد کرده و از پول خود محافظت کنید.
در حقیقت سود سرمایه گذاران متناسب با ارزش روز ملک و افزایش قیمت آن مشخص می گردد. ولی باید بدانید که سرمایه گذاری در این صندوق ها به معنای فروش متری زمین نیست و خریداران یونیت را به مالک تبدیل نمی کند.
اما متاسفانه در محافل مختلف، بارها این اشتباه تکرار شده است که مردمی که توان مالی لازم برای خرید مسکن ندارند، می توانند از طریق این صندوق ها، اقدام به خرید متری زمین کنند و به این ترتیب بر قطار تورم سوار شوند و به مرور صاحبخانه شوند. در حالی که ماهیت این صندوق اساساً این گونه نیست و کاملا با خرید متری مسکن در بورس متفاوت می باشد.
