قیمت مسکن در طی ۱۳ سال، ۴۰ برابر شده است. به این معنی که در سال ۹۰، قیمت هر متر مربع مسکن تهران ۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود و حالا به ۷۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان( به شکل میانگین و در سال ۱۴۰۲) رسیده است. سوال اینجاست که چرا قیمت مسکن با این رشد عجیب و غریب مواجه شد؟
به گزارش پرشین سازه ، بارها از سوی کارشناسان اعلام شد که عوامل خارج از بازار مسکن روی قیمت ها اثر گذاشته اند. این محرک های قیمتی در حد فاصل سال ۹۷ تا ۹۹ باعث رشد سالانه ۳۸ درصدی قیمت مسکن شدند. به این معنی که سه سال پیاپی، قیمت مسکن با رشد نزدیک به ۴۰ درصد مواجه شد که طبیعتاً خیلی ها را از بازار عقب راند و عملاً مسکن را به یک کالای لوکس و خارج از دسترس تبدیل نمود.
البته از سال ۱۴۰۰ تا به امروز، نرخ رشد مسکن کاهشی بوده اما هنوز هم قیمت ها در حد سرسام آوری بالاست.
نگاه دقیقی به پشت صحنه بازار مسکن مشخص می کند که رابطه مستقیمی با ریسک های غیراقتصادی دارد. به این معنی که بیشتر افراد برای جلوگیری از نابودی سرمایه های خود به سمت بازار ملک کشیده می شوند. دولت برای کنترل بازار باید جلوی ورود بی رویه و غیراصولی به بازار مسکن را بگیرد.
برخی از کسانی که برای بازار مسکن تصمیم می گیرند، تصور می کنند که دلیل اصلی تورم در این بازار به ماجراهای درون این بازار مربوط است. بعضی دیگر نیز فکر می کنند که تورم عمومی روی قیمت مسکن اثر گذاشته است. با این وجود، در طی چند سال گذشته نقش اصلی تحرکات مسکن بر عهده ی فاکتورهای دیگری بوده است.
قیمت واقعی مسکن چقدر است؟
در صورتی که تورم مسکن در طی سال های گذشته وجود نداشت، قیمت ها نهایتاً ۲.۳ برابر می شد. اما از دهه ۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۲، قیمت مسکن ۴۰ برابر شده است. وقتی که از قیمت واقعی مسکن صحبت می کنیم، منظور حذف اثر تورم روی قیمت هاست. با توجه به این موضوع، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران باید ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می شد. اما در حال حاضر، قیمت اسمی به متری ۷۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.
در طی ۱۰ سال گذشته، نرخ تورم واقعی مسکن حاوی دو پیام مشخص برای سیاستگذاران بوده است. اولین پیام به رشد سرسام آور قیمت ها مربوط می شود و پیام بعدی نیز به اثر بالابرنده های قیمت مسکن اشاره دارد. در طی دهه ۷۰ که بهترین سال های خانه دار شدن افراد بود، قیمت مسکن نه تنها رشد نکرد بلکه با کاهش ۴۰ درصدی هم مواجه شد. حتی در دهه ۸۰ هم رشد قیمت ها چندان بالا نبود و در کل این ده سال، قیمت مسکن فقط ۵۹ درصد رشد داشت.
با توجه به این اعداد و ارقام، اتفاقی که در دهه ۹۰ برای قیمت مسکن رخ داده، بسیار پیچیده و بی سابقه است و باید علت اصلی آن مشخص گردد. در طی این دهه، ۴ بار قیمت مسکن در مقاطع زمانی مختلف دچار نوسان شده است. مشخصاً همان فاکتورهای بالابرنده ی قیمت ها موجب افزایش شدید قیمت شده اند. هر زمان که این فاکتور اثر صعودی خود را از دست داده اند، بازار هم ثبات پیدا کرده است.
در حد فاصل سال ۹۷ تا ۹۹، انتظارات تورمی تحت تاثیر نوسانات ارز بالا رفت. در همان سال ها رشد سالانه قیمت واقعی مسکن به ۳۸ درصد رسید. البته قیمت اسمی مسکن تا ۷۱ درصد نیز رشد کرد.
در سال ۱۴۰۰ که حوادث امیدوارکننده سیاسی در ایران و آمریکا رخ داد، تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن نیز کاهش پیدا کرد و امیدواری بر بهبود شرایط بازار نیز بیشتر شد. به این ترتیب در سال ۱۴۰۰ شاهد کاهش ۸ درصدی قیمت واقعی مسکن بودیم.
در سال بعد، مذاکرات برجامی دوباره آغاز شد و سطح امیدواری برای بهبود شرایط اقتصادی را افزایش داد و این موضوع روی قیمت مسکن نیز اثر گذاشت. کار به جایی رسید که قیمت واقعی مسکن ۲۳ درصد کاهش یافت. البته در کنار قیمت واقعی، قیمت اسمی همچنان بالارونده بود و توجه چندانی به متغیرهای موجود نداشت.
با توجه به وضعیت قیمت ها، می توان گفت که در سال های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، بازار مسکن روزهای آرامی را سپری کرد و در سال ۱۴۰۲، این بازار با رکود و کاهش شدید قیمت ها مواجه شد.
به طور کلی، در کنار نوسانات بازار ارز، بازیگران دیگری مثل وضعیت سیاسی، نرخ سپرده های بانکی، هزینه های بالای ساخت و ساز مسکن و…نیز در افزایش قیمت مسکن موثر هستند. دولت برای کنترل بازار نیازمند نظارت بر این بازیگران است.
