در طی هفت سال اخیر، قیمت مسکن ۱۸ برابر شده است. بنابراین اصلا عجیب نیست که املاک کلنگی و ریزمتراژ، طرفداران بیشتری در بازار مسکن پیدا کرده اند چرا که با توان مالی متقاضیان؛ تناسب بیشتری دارند.
به گزارش پرشین سازه ، پیش از اینکه سال ۹۶ فرا برسد و قیمت مسکن دچار جهش شود، تمایل چندانی برای خرید مسکن کلنگی وجود نداشت. اما بعد از سال ۹۶، میزان خرید و فروش این واحدها ۳ برابر شد.
این در حالیست که رکورد کمترین فروش واحد نوساز در سال جاری زده شد. به این معنی که فروش واحدهای کلنگی حتی بیش از گذشته، مورد توجه قرار گرفته است. کمتر کسی توان مالی لازم برای خرید خانه های نوساز را دارد.
بر اساس گزارش هایی که بانک مرکزی منتشر کرده، کیفیت خرید مسکن در پایتخت، کلنگی شده است. به این معنی که نبض خرید و فروش بازار در اختیار خانه هایی است که بیش از ۱۵ سال سن دارند. بررسی معاملاتی که در مهر ماه سال جاری انجام شده، نشان می دهد که بازه ی سنی مسکن های فروش رفته در قیاس با سال ۹۵، به طرز جشمگیری بیشتر شده است.
طبیعی است که هرچقدر قیمت مسکن بالاتر برود، معامله ی واحدهای کلنگی نیز بیشتر می شود. در واقع مردم ناچار شده اند از کیفیت واحدهای خریداری شده بکاهند و در عوض، به سراغ خرید خانه هایی بروند که با بودجه شان سازگارتر است.
واحدهای کلنگی صعود کرده اند!
اگر بگوییم که معامله واحدهای نوساز سقوط کرده و بازار در اختیار واحدهای کلنگی است، بیراه نگفته ایم. مقایسه آمارهای مربوط به بازار مسکن در سال ۹۵ با مهر ماه امسال نشان می دهد که در سال ۹۵، وزن معاملات واحدهای کلنگی ۶.۹ درصد بوده است. اما در مهر ماه، این عدد به بیش از ۲۲ درصد رسیده است.
منظور از واحدهای کلنگی، خانه هایی است که بیش از ۲۰ سال عمر دارند. به عبارت دیگر، با بررسی آمارها می توان گفت که میزان خرید و فروش واحدهای کلنگی در طی ۷ سال، سه برابر شده است. آماری که می تواند زنگ خطری برای بازار نوسازها باشد. چرا که ممکن است سازندگان مسکن، به دلیل عدم وجود مشتری و متقاضی، بازار تولید مسکن را ترک کنند.
نکته ی جالب توجهی که در بازار مسکن سال ۹۵ وجود داشت، این بود که رونق خوبی بر ساخت و ساز حاکم شد و بیشتر کسانی که واحد کلنگی می خریدند، سازندگان واحدهای مسکونی بودند. در واقع با خرید واحدهای کلنگی و کوبیدن آن ها، چند واحد نوساز ساخته می شد.
اما در حال حاضر، واحدهای کلنگی به چرخه ی مصرف بازگشته اند و خرید و فروششان رونق گرفته است. چرا که قیمت ها به طرز عجیبی بالا رفته و توان مالی مردم کاهش پیدا کرده است.
علاوه بر این، تعداد آپارتمان هایی که عمرشان بین ۱۶ الی ۲۰ سال است، بیشتر شده! یعنی از ۶ درصد به ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده است. این در حالیست که سهم نوسازها از کل بازار معاملات مسکن نصف شده است! تمام این اتفاقات در مدتی کمتر از ۷ سال رخ داده و شرایط بحرانی بازار مسکن را به خوبی نشان می دهد.
در حال حاضر عمده سهم معاملات بازار مسکن مربوط به واحدهایی است که بیش از ۱۵ سال دارند. علاوه بر موضوع کلنگی بودن، بیشتر این واحدها امکانات خاصی ندارند. در واقع هرچقدر امکانات واحدهای مزبور کمتر باشد، قیمتش پایین تر خواهد آمد و با بودجه ی متقاضیان هماهنگی بیشتری دارد.
نکته ی جالب توجه دیگری که در بازار مسکن وجود دارد، این است که بیش از ۳۷ درصد معاملات مسکن مربوط به خانه هایی بوده است که بیش از ۱۶ سال دارند. این در حالیست که سهم واحدهای زیر ۵ سال ساخت، فقط ۲۷ درصد بوده است.
همچنین لازم به ذکر است که معاملات مسکن در جنوب تهران بیش از شمال پایتخت، رونق پیدا کرده است چرا که قیمت ها در محلات جنوبی تهران کمتر است. اما همین موضوع منجر به افزایش تقاضا در این محلات شده و طبیعتا قیمت آن ها را نیز تغییر داده است.
سهم نوسازها و کلید اولی ها نیز بسیار کاهش پیدا کرده و عملا مشتری خاصی برای آن ها در بازار وجود ندارد. چنین اتفاقاتی طبعا بدون تبعات نیست و به زودی شاهد کاهش شدید فعالیت های ساختمانی خواهیم بود.
سازندگان و انبوه سازان، به شرطی وارد بازار ساخت مسکن می شوند که بدانند برای واحدهای نوسازشان، مشتری پیدا می شود. از سوی دیگر برای کاهش قیمت مسکن هیچ راه دیگری جز افزایش ساخت و ساز نیست.
مشخصا این موضوع تبدیل به نوعی چرخه ی باطل شده که هر روز بیش از گذشته، بازار مسکن را در باتلاق فرو می برد.
