طرح خانه سازی دولت های مختلف یکی از راهکارهایی بود که برای کاهش کمبود مسکن انجام میشد. اما از آن جایی که ذی نفعان و دلالان بازار مسکن، حضور قدرتمندی در این حوزه دارند، هر بار مسیر سیاستگذاران را منحرف می سازند. به نظر می آید در این میان طرح نهضت ملی مسکن که دورخیز بزرگی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در طول یک سال داشت، در حال حاضر ناکام مانده است.
مسیر انتخاب پیمانکار برای توزیع زمین و پول به قدری مبهم و غیر شفاف است که یک سری امضای طلایی هم می تواند جلوی اعمال سیاست اصلی را بگیرد که می تواند منجر به رونق زایی شود.
به گزارش پرشین سازه ، به نظر می آید که در حال حاضر سیاست گذاران ساخت املاک دولتی به ناقوس مرگ طرح نهضت ملی مسکن بی توجه هستند. به نحوی که هر بار خبر از یک ناکامی دیگر در این طرح به گوش می رسد، سیلابی از دفاعیه های غیر قابل قبول از جانب مسئولین دولتی جریان پیدا می کند. البته اصرار بر ادامه دادن این مسیر بیراهه می تواند ناشی از پشت پرده ی چنین طرح هایی باشد. پشت پرده ای که برای گروهی از ذی نفعان در جریان است.
در حال حاضر حدود ۱ سال از آغاز طرح نهضت ملی مسکن می گذرد. با این شرایط باید حدود ۱ میلیون تا به این لحظه ساخته می شد. اما بر اساس گزارش های یک بانک دولتی که تامین هزینه های مالی این طرح بر دوش آن است، کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز به ساخت کرده اند و حدود نیم میلیون خانوار هم در کل کشور حاضر به خرید خانه های این طرح شده اند.
این شرایط در حالیست که دولت اعلام کرده که بیش از ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت خواهند بود و بیش از ۲ میلیون متقاضی برای خرید این خانه ها وجود دارد.
اما با این شرایط، می توان به حرف کدام یک از مسئولین اعتماد کرد؟ به نظر می آید با وجود اینکه در حال حاضر بانک ها هرگونه اقدام خود در راستای اعطای تسهیلات تکلیفی طرح نهضت ملی مسکن را در بوق و کرنا می کنند و گزارش های رسمی در خصوص آن ارائه می کنند، می توان این آمارهای آنان را بیشتر از حرف مسئولین دولتی قبول داشت.
با تمام این شرایط به نظر می آید که سازندگان دولتی ناکام مانده اند و خانه سازی دولتی طبق برنامه پیش نمی رود. چرا که هر دو طرف سازنده و خریدار به دلایل مختلفی پای کار نمی آیند و استقبال چندانی از آن صورت نمی گیرد.
طرح نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون خانه در طول یک سال، در شرایطی توسط مجلس تایید شد که رکود عجیبی بر بازار مسکن سایه انداخته است. این رکود تاریخی که در چهار سال گذشته گریبان گیر این بازار شده است، باعث شده که روند خرید خانه به نصف شرایط نرمال برسد. حالا این ناکامی طرح نهضت ملی مسکن نیز مزید بر علت شده است، به نحوی که بانک ها اعلام می کنند که طرح نهضت ملی مسکن از اهداف خود جامانده است و همین موضوع، به تداوم رکود مسکن می افزاید.
بررسی سرسری آمارهای موجود به تمام فعالین بازار مسکن، کارشناسان، مسئولین و خریداران نشان می دهد که سیاست های خانه سازی دولت جوابدهی کافی را ندارد و باید سیاست های دیگری اتخاذ شود تا خانه هایی که پیش از این ساخته شده اند اما بی مصرف باقی مانده اند، به بازار روانه شوند.
حالا سوال اصلی این جاست که سیاستگذاران دولتی چرا توجهی به دو بازیگر اصلی بازار مسکن، یعنی سرمایه گذاران ساختمانی و خانواده های متقاضی خانه نمی کنند و همچنین اصرار بر ادامه ی این سیاست های غلط دارند؟!
به نظر می آید که پاسخ این سوال در خانه سازی های دولت های قبل نهفته است. زمانی که دولت تبدیل به یک کارفرمای بزرگ ساخت خانه تبدیل می شود، باعث می شود که ۶ رانت بزرگ برای ذینفعان و گروه های مختلف این کارزار به وجود بیاید.
طرح های مسکن سازی دولتی دارای پتانسیل های بی نظیری برای ذی نفعان است. رانت هایی که می توانند در این طرح ها وجود داشته باشند، باعث شده که مسیر سیاست گذاری را به سمتی هدایت کنند که سیاستگذار از راه اصلی برای رکودزدایی غافل بماند.
رانت هایی که در بازار مسکن دولتی وجود دارد
بعد از گذشت این همه سال و ساخت هزاران خانه ی دولتی، هنوز هم مشخص نیست که انتخاب پیمانکاران و سازندگان مسکن دولتی بر اساس چه ساز و کاری انتخاب می شوند. معلوم نیست که عاملان امضای قرارداد با سازندگان مسکن دولتی چه معیارها و ملاک هایی را در نظر می گیرند تا فرد مورد نظرشان را انتخاب کنند.
در صورتی که فراخوان عمومی برای ثبت نام متقاضیان پیمانکاری در طرح مسکن سازی دولتی صورت می گیرد، آیا همه ی طرف های قرارداد بر اساس برندگان فراخوان وارد طرح می شوند یا مسیرهای دیگری برای امضای تحویل پروژه به آن ها وجود دارد؟
تا به این لحظه هیچ فهرست مشخصی از شرکت های سازنده یا اشخاص حقیقی که قرار است یک میلیون مسکن را در کل کشور بسازند، اعلام نشده است.
همین عدم آگاهی عموم از سازندگان این طرح و ابهامی که در خصوص صلاحیت آن ها وجود دارد باعث می شود که زمینه ساز صدور امضای طلایی برای واگذاری پروژه های خانه سازی به افراد معلوم الحال و دارای رانت باشد.
زمانی که شخصی حقیقی یا حقوقی برای ساخت خانه های دولتی پیش قدم می شود، دو امتیاز برای وی در نظر گرفته می شود: زمین دولتی و تسهیلات بانکی! هر یک از این دو امتیاز، در صورتی که در شرایط غیرعادلانه و خارج از مسیر رقابت واگذار شوند تبدیل به رانت ساختمانی می شود و اجازه نمی دهد که اهداف طرح، تحقق پیدا کند.
دومین رانتی که خیلی از سازندگان طرح های دولتی مسکن دریافت می کنند، نحوه ی توزیع پول میان سازنده هاست. چرا که هیچ بخش آن شفاف و روشن نیست. در نتیجه مسیر برای پرداخت این تسهیلات از شرایط عادی ساده تر و سریع تر خواهد بود.
سازندگانی که در طرح های دولتی مسکن اقدام به ساخت می کنند، بدون اجازه ی مسئولین محلی در بخش مسکن اجازه ی دریافت وام را ندارند. در حقیقت بر اساس پیشرفت فیزیکی طرح ها است که وام مربوطه به سازندگان تعلق می گیرد و توزیع می شود. مشکل این جاست که این فرآیند بدون اطلاع کسانی انجام می شود که خانه ها را پیش خرید کرده اند. در واقع هیچکس بهتر از خریداران نمی توانند بر پیشرفت فیزیکی پروژه های مسکونی نظارت داشته باشند. در واقع بعد از سازنده، این پیش خریداران هستند که مهم ترین اضلاع این قرارداد را تشکیل می دهند.
در صورتی که به این گروه اجازه داده شود که پروژه های پیش فروش شده را پایش کند، خیلی بهتر از هر کس دیگری می تواند جلوی انحرافات احتمالی یا تزریق پول پیش از ساخت را بگیرد. اما در طول چند سال گذشته، مسیر خانه سازی دولتی به نحوی بوده است که ارتباط میان خریداران و سازندگان را قطع کرده است. این در حالیست که حتی مبالغی که از سوی خریداران به پروژه های مسکونی تزریق می شود نیز قابل ردیابی نیست و فرآیند شفافی ندارد.
سومین رانتی که برای سازندگان این طرح های مسکونی دولتی قائل می شوند، چگونگی معرفی پیش خریداران به این پروژه هاست. در دوره ای که طرح خانه سازی دولتی به تعاونی های مسکن به عنوان پیش خریداران دسته بندی شده وصل بود، برخی از این دسته ها شرایط مالی خیلی خوبی داشتند و برخی دیگر اوضاع بسیار بدی داشتند. به نحوی که اگر تعاونی دارای بنیه ی مالی خوب به پیمانکاری که پروژه را می ساخت، وصل میشد، بهترین امتیاز برای هر دو طرف به حساب می آمد.
اما در حال حاضر فرمول این اتصال به طور کامل تغییر پیدا کرده است و ساز و کار مشخصی هم ندارد. این ابهام باعث می شود که احتمال وجود رانت مطرح باشد.
این طرح های خانه سازی در همان ابتدای مسیر حود یک چشمه رانت دیگر هم برای فعالین این بازار دارد که به موضوع ابرقراردادهای آماده سازی زمین برای ساخت خانه برمی گردد. بر اساس تجربه های قبلی، عمده تیراژ ساخت این خانه ها به جای این که در دل شهر باشد که مجهز به انشعابات مختلف مثل آب، برق و گاز است، در حومه ی شهر قرار گرفته که هیچ گونه امکاناتی ندارد.
این زمین ها، زیرساخت های لازم برای ساخت خانه را ندارند و پیش از این که ساخت خانه شروع شود، باید عملیات های پر هزینه ی آماده سازی زمین صورت بگیرد. قراردادی که با شرکت های مسئول آماده سازی زمین بسته می شود نیز کاملا غیرشفاف و مبهم است. اصلا معلوم نیست که چه شرکت هایی این آماده سازی را انجام می دهند. جالب است بدانید که چنین قراردادهایی حتی از قراردادهایی که در جریان ساخت پروژه منعقد می شود نیز سنگین تر است.
ضمن اینکه بیشتر هزینه های مربوط به قراردادهای آماده سازی زمین از سمت دولت و تا حد زیادی مستقل از آورده ی نقدی پیش خریداران یا وام ساخت، تزریق می شود.
در طول ساخت پروژه، سازندگان دولتی به چالش ها و مشکلات زیادی برخورد می کنند و هر بار لازم است که مسئولین محلی یا مراکز گشایش امور وارد عرصه شوند. این وابستگی به وساطت دولتی، یک رانت دیگر است که ذینفعان این امتیازها، همواره تلاش می کنند تا برای تصاحب این رانت، از خانه سازی دولتی حمایت کنند تا ذهن سیاست گذار از روش های موثر غافل باشد.
تمامی طرح های خانه سازی دولتی، از جمله طرح نهضت ملی مسکن همواره به یکسری یارانه و مشوق های خارج از چهارچوب مجهز می شود. مثلا در دوره ای، دولت وقت از محل یارانه هایی که به بخش مسکن اختصاص یافته بود و بیش از ۱۰۰۰ میلیارد تومان میشد را به تامین خدمات روبنایی محله های دولتی ساز در حومه ی شهر اختصاص داده بود. خیلی مواقع، این اعتبارات به پیمانکاران داده می شد. گاهی هم به جبران ساخت این خدمات روبنایی در محله های دولتی ساز، به پیمانکاران زمین دولتی واگذار می کرد. این اعتبارات معمولا بر طبق تشخیص مسئول مربوطه و در حین بازدید از پروژه تخصیص می یافت.
تحقیقات و بررسی ها نشان می دهد که اگر دولت دخالتی در این روند نداشت و چشمه های رانت خود را برای ذینفعان جاری نمی کرد، این قبیل پروژه های مسکونی نیز مثل تمام پروژه های طبیعی دیگر در مدت زمان کوتاه تری به سرانجام می رسید و نهایتا ظرف مدت ۲ سال به اتمام می رسید. اما امضای طلایی عوامل مسئول و اعطای رانت به برخی از سازندگان باعث شده است که این طرح ها بی نتیجه بماند. کافیست نگاهی به طرح های مسکن دولتی مثل مسکن مهر بندازیم که با وجود گذشت ۱۵ سال از آغاز ساخت آن، هنوز هم پرونده ی آن به طور کامل بسته نشده است.
آیا این اوضاع تغییر می کند؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که همه چیز به اقدامات دولت بستگی دارد. دولت برای این که در دام رانت های پیدا و پنهان نیفتد، باید گام های اساسی بردارد. نخستین کاری که می تواند انجام دهد، افشای گزارش کار پیمانکاران طرح یک میلیون مسکن در یک سامانه ی مشخص است.
در صورتی که پیش خریداران از اوضاع پروژه ها اطلاع پیدا کنند و بدانند که میزان پیشرفت فیزیکی پروژه، تزریق پول ماهیانه به سازندگان و احتمال توقف پروژه چقدر است، باعث می شود که از انحراف جلوگیری شود. در ادامه این موضوع باعث اصلاح سیاست های دولتی می شود و روند انجام امور تسریع پیدا می کند.
در حال حاضر همه می گویند که مشکل بازار مسکن کمبود خانه است. این مسئله به معنای نیاز فوری به ساخت و ساز نیست. چرا که آمارها نشان می دهد که بر اساس جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در شهرهای مختلف، حدود ۱۰ درصد عرضه ی مازاد وجود دارد. در حقیقت مشکل اصلی این جاست که خیلی از این خانه ها، بدون این که استفاده ی خاصی داشته باشند، در اختیار مالکان باقی مانده اند چرا که جنبه ی سرمایه گذاری بلند مدت پیدا کرده اند.
به همین دلیل است که سیاستگذار دولتی باید اقداماتی در راستای افزایش فعالیت مولد انجام دهد تا سرمایه گذاران به سمت فعالیت های غیرمولد بخش مسکن نروند. به این ترتیب دولت می تواند بدون دخالت خود، رونق خوبی به این بازار بدهد.
در چنین مدل هایی از سیاست گذاری باید استطاعت مالی از دست رفته ی خانه اولی ها، از طرق مختلف مثل کاهش تورم عمومی و تجهیز مالی جبران شود.
