بررسی تقاضای مسکن در دهه ی آتی

در حال حاضر یکی از اصلی ترین چالش هایی که بر بازار مسکن سایه انداخته، عدم تناسب تقاضا و عرضه است. اما به نظر می آید که تغییرات جمعیتی در کشور، به زودی تقاضای مصرفی مسکن را تغییر خواهد داد.

به گزارش پرشین سازه ، بررسی ها نشان می دهد که در یک دهه ی آینده قطعا شاهد تغییرات عمده ای در تقاضا برای مسکن خواهیم بود. این مسئله به طور مستقیم ناشی از تغییر عمده ی جمعیت در دهه ۹۰ است. میزان ازدواج و زاد و ولد، به طرز چشم گیری در طی دهه ۹۰ کاهش پیدا کرده است که همین مسئله، آینده ی متفاوتی از بابت تقاضا برای مسکن در سال ۱۴۲۰ رقم خواهد زد.

چنین وضعیتی قطعا می تواند روی کسب و کارهای ساختمانی و بازار معاملات املاک نیز اثر بگذارد. بررسی ها نشان می دهد که بعد از دهه ی ۶۰ که بیشترین میزان ازدواج سالانه و فرزندآوری بود، دهه ۸۰ نیز میزان فرزندآوری و ازدواج بالا رفت. بنابراین طبیعی است که در همان دهه ۸۰ و ۹۰، تقاضا برای خرید و اجاره ی مسکن بسیار بالاتر برود.

در دهه ی ۸۰، آمارها حاکی از ۷۶۰ هزار فقره ازدواج در طول سال است. همچنین در دهه ۶۰، میزان زاد و ولد سالیانه، ۲ میلیون بوده است. همین موضوع منجر به افزایش سرسام آور تقاضا برای مسکن شد. البته در دهه ی ۹۰، میزان ازدواج در کشور به اندازه ی ۲۵ درصد نسبت به دهه ۸۰ افت کرد. این عدد در سال های ۹۷ الی ۱۴۰۰، به بالای ۲۷ درصد رسید.

از آن جایی که میزان ازدواج در کشور کاهش شدیدی داشته، طبیعتا فرزندآوری نیز خیلی کمتر شده است. به نحوی که حجم زاد و ولد در دهه ۹۰ نسبت به دهه ۶۰، حدود ۳۰ درصد کمتر شده است. البته در طی همین سه سال اخیر، به نصف یعنی ۵۰ درصد رسیده است.

در سال ۱۴۰۰، تعداد زاد و ولدها ۱ میلیون بود که دقیقا نصف زاد و ولدهای دهه ۶۰ است. این نشان می دهد که در دوره ی انبساط شدید جمعیت هستیم.

در حال حاضر که ازدواج و فرزندآوری به کمترین حالت خود از دهه ۶۰ رسیده است و همچنان روند کاهشی طی می کند، می توان وضعیت سال های آینده را نیز مشخص کرد.

شاخص ازدواج و فرزندآوری، در واقع دو مولفه ی اصلی برای تشخیص میزان تقاضای مسکن هستند. بررسی این دو شاخصه در کنار مرگ و میر، طلاق و نوسازی خانه های کلنگی می تواند وضعیت واضح و روشنی از سال ۱۴۲۰ به دست بدهد. وضعیتی که با شرایط کنونی تفاوت های خیلی زیادی دارد.

همان گونه که دهه ی ۶۰ که پر از زاد و ولد بود، و دهه ۸۰ که ازدواج های بسیار داشت و توانست بر روی میزان تقاضای مسکن در دهه ۹۰ اثر بگذارد، مشخصاً کاهش ازدواج و ولادت نیز می تواند در آینده روی تقاضای مسکن اثر منفی بگذارد. با این حال، تاثیر کاهش سالانه ی میزان ازدواج در حداقل ۵ سال گذشته، زودتر از کاهش فرزندآوری خواهد بود.

بازار مسکن پر از تقاضای واقعی سال های اخیر است!

بررسی هایی که در این حوزه صورت گرفته به خوبی نشان می دهد که در حال حاضر، یک فاکتور است که می تواند جلوی اثر فوری کاهش ازدواج ها را تا حدی بگیرد. در حال حاضر بازار مسکن کشورمان، پر از انباشت تقاضای واقعی خرید مسکن است که این موضوع از سال ۹۷ که مردم قدرت خرید خود را از دست دادند، بیشتر شده است.

این انباشت تقاضا که حالا خود به شکل اجاره نشینی اجباری بروز پیدا کرده، شاید باعث شود که اثر کاهش تقاضای واقعی ناشی از کاهش ازدواج های سالانه در کوتاه مدت چندان مشخص و محسوس نباشد. اما انباشت تقاضای واقعی، این روزها در انتظار توقف تورم مسکن و بازگشت قیمت های آن به سطح متعارف است.

اما آن چیزی که در بازار واقعی به نظر می رسد، این است که تقاضای واقعی یا همان مصرفی که در سال های قبل با حجم بالا در بازارهای سالانه ی معاملات خرید و اجاره ظاهر می شد، در سال های آتی شکل متفاوتی پیدا می کند. به طور کلی، تصویری که چنین وضعیتی به دست می دهد دارای سه پیام کلی و اساسی برای فعالین بازار و مسکن است.

افت تقاضای واقعی مسکن، چه پیامی دارد؟!

در پیام اول، متوجه می شویم که تقاضای سرمایه ای در بخش مسکن افزایش پیدا کرده است. این سرمایه گذاری به دو شکل غیرمولد و به صورت خرید ملک و آپارتمان بروز پیدا می کند. این سرمایه گذاری به هدف افزایش چشمگیر قیمت در آینده صورت می گیرد. نوع دیگری از سرمایه گذاری مولد وجود دارد که به شکل ساخت و سازهای جدید عمل می کند.

بیشتر سازنده های مسکن، از نوع دوم سرمایه گذاران هستند. با توجه به اینکه بیش از هفت سال است که تولید مسکن در کشورمان دچار رکود زیادی شده است، بازار فعالیت این سازندگان گسترده است. اما از آن جایی که در سال ۱۴۲۰، میزان تقاضا بسیار کاهش پیدا می کند، سرمایه گذاران و سازندگان باید به این موضوع نیز توجه ویژه ای داشته باشند.

همین فاکتور باعث می شود که در سال ۱۴۲۰، دیگر نیازی به اجرای طرح های بزرگی مثل طرح نهضت ملی مسکن که قرار است سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کند، نداشته باشیم.

از سوی دیگر، تقاضای سرمایه ای ملک نیز همچنان پا برجا باقی می ماند. چرا که در طی سه دهه ی گذشته همواره تورم مسکن از تورم عمومی بالاتر بوده و بحث انتظارات تورمی نیز در کشور وجود دارد. به همین دلیل همواره تقاضای غیرمصرفی برای خرید خانه وجود دارد.

البته ممکن است در سال های آینده شاهد کاهش این تقاضا باشیم. چرا که میزان ازدواج ها کاهش پیدا کرده و در نتیجه سطح تورم سالانه نیز تا حدودی کاهشی خواهد شد.

در مقابل، این موضوع هم مطرح می شود که اگر التهاب قیمتی در بازارهای موازی مسکن و زمین بالا باشد.، ممکن است تورم مسکن از متغیرهایی به جز متغیرهای واقعی اثر بگیرد. این احتمال زمانی قوت می گیرد که در طی چند سال گذشته، با وجود اینکه تقاضای مصرفی در بازار وجود دارد، اما قیمت ها همچنان به رشد خیره کننده ی خود ادامه دادند. حتی در زمانی که اوج رکود معاملات خرید و فروش مسکن بود، باز هم سطح قیمت ها روز به روز افزایش پیدا می کرد. چرا که بازارهای موازی مثل نرخ ارز، دچار نوسان بودند.

پیام بعدی وضعیت مسکن، به موضوع ساخت و ساز برمی گردد. مثلا در آینده باید متراژ ساختمان ها را کمتر کنیم چرا که در حال حاضر شکاف بزرگی میان مساحت عرضه و متراژ تقاضا در بازار مسکن وجود دارد. زمانی که ازدواج و فرزندآوری کمتر شود، روند افزایش خانوارهای کوچک و حتی خانواده های تک نفره، بیشتر می شود.

از سوی دیگر، جمعیت رو به پیری می رود و میزان طلاق نیز افزایش چشمگیری داشته است. در نتیجه، بعد خانوار از ۳.۳ نفر در دهه ی ۹۰ خیلی کمتر خواهد شد. در دهه ۹۰ شاهد بودیم که رشد سالانه ی طلاق نسبت به دهه ۸۰، دو برابر شد. تنها در سال ۱۴۰۰، شاهد ۲۰۰ هزار فقره طلاق بودیم. این در حالیست که در دهه ۸۰، میانگین سالانه ی طلاق، حدود ۹۰ هزار فقره بود.

در نتیجه به نظر می آید که تقاضای آتی مسکن به سمت آپارتمان های کوچک خواهد رفت. همچنین قدرت خرید مسکن کمتر می شود و در نتیجه، واحدهای کوچکتر از ۸۰ متر مربع، متقاضیان بیشتری پیدا می کنند. این در حالیست که هم اکنون، متوسط مساحت در پروانه های ساختمانی صادر شده، ۱۰۰ متر مربع است.

در نتیجه باید این موضوع نیز مد نظر سازندگان قرار بگیرد.