بیش از یک سال است که بازار مسکن راکد شده و خیلی از سازندگان، معامله گران و حتی واسطه گران را بیکار کرده است. در چنین شرایطی، این سوال مطرح می شود که وضعیت رکود تا چه موقع در بازار مسکن پابرجا خواهد بود؟
به گزارش پرشین سازه ، اثر نوسانات شش ساله ای که بر بازار مسکن حاکم شده از سال گذشته، شکل رکود به خود گرفته و در ماه های ابتدایی سال جاری نیز ادامه پیدا کرده است. اگر شروع این رکود را آغاز سال ۱۴۰۲ در نظر بگیریم و مقایسه ای با شرایط مشابه در چهار دهه گذشته داشته باشیم، می توان به این نتیجه رسید که رکود بازار مسکن ۵ الی ۷ فصل دیگر ادامه خواهد داشت.
جالب توجه اینجاست که در یک سال اخیر، رکود باعث کاهش نرخ تورم مسکن شده، به نحوی که حالا تورم این شاخص، به کمتر از یک سوم تورم دیگر کالاها رسیده است.
وضعیت فعلی بازار مسکن دو چهره دارد. یک چهره آن مثبت است و دستاوری برای بازار محسوب می شود اما روی دیگر آن کاملاً منفی است و عواقب جبران ناپذیری برای بازار به همراه خواهد داشت.
چهره منفی آن به کاهش بازده سرمایه و انگیزه سازندگان مربوط می شود. این عامل در نهایت به رکود تولید مسکن و در درازمدت، گرانی قیمت ها منجر خواهد شد. روی مثبت این وضعیت نیز مربوط به قدرت خرید مسکن می شود. در این فاصله، مردم می توانند قدرت خرید خود را تقویت کرده و به سطح قیمت مسکن نزدیک کنند.
در حال حاضر، قیمت مسکن در نقاط مختلف تهران مختلف است اما به نظر می آید که سرعت رشد آن کاهش یافته است. مثلا در شرق تهران(محله پیروزی) ، می توان یک واحد ۶۷ متری را با قیمت ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خریداری کرد. این واحد ۳ سال ساخت است و در طبقه پنجم واقع شده. همچنین دارای امکاناتی همچون پارکینگ، انباری، آسانسور و بالکن است.
در غرب تهران و منطقه ای مثل سعادت آباد، قیمت ها بالاتر است. مثلا یک واحد ۷۰ متری که ۱۶ سال از ساخت آن می گذرد و در طبقه سوم واقع شده، با قیمت هشت میلیارد تومان آگهی شده است. این واحد نیز دارای امکانات کامل می باشد.
به طور کلی، قیمت های مختلف در مناطق ۲۲ گانه تهران باعث شده که هرکس نسبت به بودجه خود، انتخابی داشته باشد اما نباید فراموش کرد که کلاً کسانی که زیر ۲ میلیارد تومان بودجه دارند، در هیچ یک از مناطق تهران، نمی توانند خانه بخرند.
به طور کلی، رکود حاکم بر بازار، بیش از هرجای دیگری در تهران دیده می شود. در اردیبهشت و خردادماه سال گذشته، به ترتیب فقط ۴۳۵۹ و ۳۳۹۴ معامله مسکن در پایتخت انجام شده است. این عدد در اردیبهشت و خرداد امسال، گرچه با رشد نسبی همراه بود اما هنوز هم جالب توجه نیست و نشان از رکود عمیق می دهد.
این در حالیست که در خرداد ماه سال ۱۴۰۱، تعداد معاملات مسکن ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره بود. به عبارت دیگر، در کمتر از یک سال، معاملات مسکن یک چهارم شده است. چنین اتفاقی کاملا طبیعی است چرا که قیمت مسکن تهران به متری ۸۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است و هیچ یک از متقاضیان واقعی مسکن، چنین پولی در اختیار ندارند.
البته لازم به ذکر است که در خردادماه امسال، بعد از گذشت ۷۸ ماه، بلاخره نرخ رشد سالیانه مسکن تک رقمی شد که نشان از رکود بازار می دهد. منطقه ۵ تهران به عنوان پررونق ترین منطقه پایتخت از لحاظ معاملات مسکن، رشد نقطه به نقطه ۵.۸ درصدی داشت که حدود یک ششم تورم عمومی بود.
بر اساس آمارهای موجود، نزدیک به ۱۱ هزار و ۷۵۰ مشاور املاک در بازار مسکن تهران فعالیت می کنند. بنابراین ۳۸۷۲ معامله ای که در خرداد امسال منعقد شد، اصلاً برای معیشت این تعداد مشاور املاک کافی نیست. با یک حساب سرانگشتی می توان متوجه شد که به ازای هر ۳ مشاور املاک، فقط یک معامله انجام می شود.
برخی از کارشناسان می گویند که هنوز عرضه های قبلی مسکن فاقد تقاضا مانده و به همین دلیل، فعلاً رکود پابرجاست. بازار زمانی رونق پیدا می کند که تقاضای جدید در آن شکل بگیرد، علاوه بر این، عوامل دیگری همچون واحدهای خالی از سکنه، هزینه های ساخت و ساز، مالیات خانه های خالی و لوکس، تورم عمومی، وضعیت بازارهای موازی و…نیز بر رونق بازار مسکن موثر هستند.
در کوتاه مدت نمی توان توقع داشت که متغیرهایی مثل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان تغییر خاصی داشته باشد. از سوی دیگر، هیچکس نمی داند که تعداد دقیق واحدهای خالی تهران چقدر است. بر اساس آخرین سرشماری که در سال ۹۵ انجام شد، نزدیک به ۵۰۰ هزار واحد خالی در تهران وجود دارد. تا زمانی که تکلیف این واحدهای خالی مشخص نشود، نمی توان انتظار داشت که اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ دهد.
