طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن، هنوز هم توسط شورای نگهبان در دست بررسی است و به تصویب نرسیده، اما به نظر می آید که نمایندگان مجلس بر تعیین سقف افزایش اجاره بها اصرار دارند. در واقع نمی توان موجران را وادار کرد که با تورم سال گذشته، مبلغی را برای سال آینده تعیین کنند.
به گزارش پرشین سازه ، شورای نگهبان دو ایراد جدید به طرح مزبور گرفته است. اما در تصویب نسخه ی اصلاحی جدید، باز هم ایرادات مورد توجه نمایندگان مجلس نبوده است.
بخش مهمی مشکل شورای نگهبان با طرح ساماندهی بازار اجاره بها، این بود که دولت نباید به موضوع قیمت گذاری در بازار اجاره بها ورود کند. در واقع، اصلی ترین مشکل شورای نگهبان، ماده ۸ این مصوبه بود.
مصوبه ی مزبور می گوید که شورای عالی مسکن، هر ساله باید سقف افزایش اجاره بها را تا پایان اردیبهشت، تعیین کند. مشکل اینجاست که قانون گذاری بر عهده ی مجلس است و نمی تواند این اختیار قانونی خود را به دیگری واگذار نماید. این موضوع مغایر با اصل ۸۵ قانون اساسی است.
البته شورای نگهبان علاوه بر ایراد قانونی، ایراد شرعی نسبت به این طرح نیز داشت. ایراد شرعی این بود که چنین احکامی مشروط به وجود مصلحت ملزمه هستند. بنابراین باید تصریح شود که احکام این ماده مشروط به مصالح مذکور هستند. در غیر این صورت، شرعی نیستند.
منظور این است که قانونگذار بتواند میان احکام حکومی و دیگر احکام شرعی، تمایز و تفاوت قائل شود. منظور شورای نگهبان از وارد کردن چنین ایرادی، این است که مجلس در قالب قانونگذار باید مشخص کند که به دنبال تایید و اجرای این مصوبه در بازار است و به مصلحت ملزمه بودن آن اشاره کند.
اما با وجود ایرادات مشخص شورای نگهبان، نمایندگان مجلس در طرح اصلاحی این مصوبه باز هم توجهی به ایرادات مزبور نکردند.
در واقع شورای عالی مسکن حالا به جای “مکلف” بودن برای تعیین سقف افزایش اجاره، صرفا “مجاز” به قیمتگذاری در بازار اجاره بها شده است. فرمول این قیمت گذاری نیز توسط نمایندگان مشخص شده است.
در صورتی که شورای نگهبان، طرح اصلاحی جدید را تایید نماید، شورای عالی مسکن مجاز است که در تمام استان هایی که نرخ تورم سالیانه شان بیش از ۳۰ درصد است، سقف افزایش اجاره بها تعیین کند. البته در شهرهایی که جمعیتی بیش از ۵۰ هزار نفر است، می تواند این سقف را تا ۵۰ الی ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه تعیین کنند.
البته در صورتی که طرفین قرارداد بخواهند روی مبلغی کمتر از ارزش جاری موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم توافق کنند، نیازی نیست که سقف مزبور را رعایت نمایند.
در کنار تمام موضوعات و اشکالاتی که شورای نگهبان به طرح ساماندهی بازار اجاره بها وارد کرده است، برخی از کارشناسان و پژوهشگران مجلس به طرح مزبور، ایرادهای فنی و کارشناسی دیگری هم وارد کرده اند.
یکی از این اشکالات در حوزه ی مسائل فنی و محتوایی طرح است. در واقع، این ایراد به فرمولی برمی گردد که نمایندگان مجلس برای تعیین سقف افزایش اجاره بها، به آن رسیده اند. این ایرادات در قالب یک گزارش و توسط مغز متفکر مجلس شورای اسلامی، منتشر شده است.
جزئیات این گزارش نشان می دهد که کارشناسان روی موضوع تورم ۵۰ الی ۱۰۰ درصد مسئله دارند. در واقع اصلا معلوم نیست که شورای عالی مسکن بر اساس چه ضابطه ای باید سقف افزایش اجاره بها را بین ۵۰ الی ۱۰۰ درصد تورم عمومی تعیین نماید.
یکی دیگر از ایرادات این فرمول، این است که تورم سالانه، از اطلاعات مربوط به دو سال گذشته استخراج می گردد و اصلا مشخص نیست که چرا تحولات قیمتی دو سال گذشته، باید مبنای تعیین اجاره در سال آینده قرار بگیرد. در ضمن عموم مردم باید از نحوه ی قیمتگذاری جدید تبعیت کنند.
بسیاری از فعالان بازار همواره تاکید داشته اند که تعیین قیمت اجاره بها، بر اساس شرایط اقتصادی و تورم عمومی است. در واقع هرچقدر هزینه های زیادی موجران بیشتر شود، تورم اجاره بها نیز بالاتر خواهد رفت.
مسئله اینجاست که بخش زیادی از موجران، هزینه های زندگی خود را با دریافت اجاره تامین می کنند. بنابراین طبیعی است که تورم در هزینه های معیشت، منجر به افزایش اجاره بها می شود. بنابراین نمی توان بر اساس تورم سالانه ای که منتهی به اسفند ماه می شود، سقف اجاره بهای سال بعد را تعیین کرد. چرا که تورم به شکل ماهانه و نقطه ای در حال تغییر است.
بنابراین تصویب چنین مصوبه ای بدون توجه به این موضوعات، قطعا موفقیت آمیز نخواهد بود.
