اولین تبعات افزایش قیمت مسکن در بحث اجاره نشینی نمود پیدا کرد. در طی دو سال گذشته، شاهد بوده ایم که قیمت اجاره مسکن به سرعت بالا رفت. به نحوی که خیلی از اجاره نشینان دچار مشکل شدند. در همین مدت کوتاه ۲۴ ماهه، بهای اجاره با رشد ۱.۵ برابری مواجه بود.
از آن جایی که مسکن مهم ترین سهم را از سبد خانوار دارد، گرانی آن می تواند اثرات جبران ناپذیری بگذارد. در بسیاری از شهرهای کشور، سهم مسکن از سبد معیشت خانواده به بیش از ۵۰ الی ۷۰ درصد رسید. عددی که نشان می دهد وضعیت این شاخص بسیار نگران کننده است.
به گزارش پرشین سازه ، دلایل مختلفی برای وضعیت کنونی بازار مسکن می توان برشمرد. هر یک از این دلایل توانسته اند قیمت مسکن را بالاتر ببرند و شرایط را به اوضاع کنونی برسانند.
پایان راه بازار مسکن
بررسی ها نشان می دهد که سه بازار معاملات زمین و مسکن، اجاره خانه و ساختمان سازی، بزرگ ترین بازار مصرفی ایرانی ها هستند. اما وضعیت کنونی نشان می دهد که گویا این سه بازار به انتهای خط رسیده اند و شاید دیگر راهی برای بهبود شرایط وجود نداشته باشد.
پیش بینی ها در مورد بازار ملک
اولین معضلی که بازار مسکن و ملک با آن دست و پنجه نرم می کند، فضای تاریک و غیرقابل پیش بینی این بازار است. مدت هاست که قیمت ها به صورت هیجانی بالا می رود و هیچگونه منطق قابل حدسی بر آن حاکم نیست. در نتیجه خیلی از سرمایه گذاران ساختمانی ترجیح می دهند که فعلا فعالیت های خود را متوقف کنند.
برخی دیگر از سرمایه گذاران نیز به طور کامل از این بازار خارج شده اند و دیگر فعالیتی در آن ندارند. اصلی ترین دلیل آن ها هم ابهاماتی است که در حوزه ی قیمت ها وجود دارد.
در واقع اصلا مشخص نیست که یک آپارتمان بعد از تکمیل، قرار است چقدر به فروش برسد. در سال های گذشته شاهد بودیم که قیمت مسکن به طور مداوم دستخوش تغییر شد و با تورم عمومی افزایش پیدا کرد.
سازندگان نیز از سال ۹۷ تا به امروز به دنبال نشانه ای هستند که مشخص کند تورم به زودی کنترل می شود. اما از آن جایی که چنین نشانه ای دیده نشد، هر سال از حجم فعالیت های خود کاستند تا جایی که برخی از آنان به توقف کامل فعالیت ها و ساختمان سازی های خود رسیدند.
در واقع اولین نشانه ای که مشخص می کند بازار ملک تا حدی از دست رفته، کاهش تیراژ ساختمان سازی است.
راه حل بهبود شرایط
در کنار تورم افسارگسیخته ای که بازار ملک و مسکن را تحت تاثیر قرار داده، خیلی از فعالین بازار به دنبال راهکار و راه حلی برای این معضل می گردند.
به نظر می آید که در شرایط کنونی، هیچگونه راه حلی پیش بینی نشده است. اما دلیل اصلی این وضعیت چیست؟ چرا که فعالین بازار مسکن ترجیح می دهند که کنار بروند؟!
در طی چند سال گذشته، ساز و کار به صورتی بوده است که قیمت مسکن به صورت جهشی بالا برود، قدرت خرید پایین بیاید، سازندگان دچار رکود شوند و در نهایت، تمام این مشکلات روی سر اجاره نشین آوار شود.
البته در کنار تمام این نکات، نباید از عامل رکود تورمی نیز به سادگی عبور کرد. خیلی از جنبه های کنونی وضعیت بازار مسکن به دلیل تورمی است که هر روز افزایش پیدا می کند و در نهایت منجر به ایجاد انتظارات و رکود تورمی شده است.
زمانی که فعالین بازار تصور کنند که تورم در ماه های آینده بیشتر خواهد شد و هیچ ثباتی در بازار وجود نخواهد داشت، طبیعی است که به سراغ بازارهایی بروند که ارزش واقعی سرمایه هایشان را حفظ کند. از دیدگاه خیلی از سرمایه گذاران، بهترین بازار برای حفظ دارایی ها، بازار مسکن است. در نتیجه، فقط چند سال طول کشید تا خیلی از فروشندگان مسکن از فروش ملک خود پشیمان شوند.
اولین نتیجه ای که این تصمیم به بار آورد، به هم خوردن سیستم عرضه و تقاضا بود. این موضوع در نهایت به گرانی بیشتر قیمت مسکن منجر شود.
البته فراموش نکنید که خریدهای سرمایه ای، اصلی ترین دلیل گرانی مسکن نبود. در سال ۹۷ و در زمانی که موضوع لغو برجام داغ بود، ناگهان قیمت دلار دچار رشد شدیدی شد. به این ترتیب قیمت مسکن نیز بالا رفت و خریدهای سرمایه ای بیشتر شدند.
بیشتر مردم تلاش می کردند با خرید خانه از نابودی سرمایه های خود جلوگیری کنند. در چنین شرایطی، سیاستگذاران نیز نمی توانستند سیاست های درستی را در پیش بگیرند چرا که فضای این بازار به قدری پیچیده و تاریک بود که تشخیص راهکار درست عملی نبود.
به این ترتیب امیدواری ها برای یافتن راه حل نیز سال به سال کاهش پیدا کرد.
خریدارهای سرمایه ای، بازار مسکن را نجات داده اند
خیلی از فعالین و کارشناسان بازار مسکن، خریدهای سرمایه ای را عامل نجات این بازار می دانند. آن ها می گویند که اگر همین خریدهای سرمایه ای هم در بازار وجود نداشته باشد، دیگر باید در این بازار را تخته کرد و تنها مشتریان آن نیز از دست خواهند رفت.
اما به نظر می آید که این دسته از کارشناسان در محاسبات خود دچار اشتباه شدند. چرا که تولید مسکن همواره وابسته به متقاضیان مصرفی بوده است، نه خریدهای سرمایه ای!
درست است که قدرت خرید متقاضیان مصرفی کم شده است، اما نمی توان سیستم عرضه را با توجه به تقاضای ناپایدار خریدهای سرمایه ای بنا کرد. این گونه تقاضاها زمانی مطرح می شوند که بحران اقتصادی وجود داشته باشد. در نتیجه نمی توان همواره روی آن حساب کرد.
در صورتی که وضعیت بیرونی بازار مسکن تغییر کند تا روند خریدهای سرمایه ای ملک کنترل شود، به این ترتیب می توان امیدوار بود که قیمت ملک نیز کمی ثبات پیدا کند. کم کم قدرت خرید مصرف کنندگان تقویت شده و این بازار هم مشتریان همیشگی و دائمی خود را خواهد داشت.
تکلیف وضعیت رکودی چه می شود
در حال حاضر وضعیت ساخت و ساز مسکن به شدت دچار رکود شده است. در نتیجه طبیعی است که سیستم عرضه و تقاضا دچار اشکال و ایراد شده باشد. روند کاهش تولید مسکن از ابتدای دهه ۹۰ آغاز شد اما کارشناسان می گویند که اگر این وضعیت در سال جدید هم ادامه پیدا کند، دیگر به سختی می توان به شرایط پیشین بازگشت و اوضاع را سامان داد.
یکی دیگر از معضلات رکود تولید مسکن، مهاجرت شغلی است. خیلی از سازندگان ترجیح می دهند که به بازارها و مشاغل دیگر روی بیاورند و عطای بازار ملک را به لقایش ببخشند.
از سوی دیگر، عدم تولید مسکن منجر به افزایش فقر خواهد شد. چرا که قیمت مسکن بالا می رود و بخش زیادی از هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد. این موضوع در شهرهای بزرگ به جایی رسیده که خانوار ناچار است بیش از ۵۰ درصد هزینه های خود را صرف مسکن کند.
به نظر می آید که اگر شرایط رکودی در بازار ملک تداوم پیدا کند، باید در انتظار بحرانی تر شدن اوضاع باشیم.
