وزارت راه و شهرسازی به تازگی اقدامات اولیه لازم برای اجرای یکی از ماده های برنامه هفتم توسعه را به انجام رسانده و پیش نویس نحوه توافق با مالکان خصوصی زمین های فاقد کاربری، جهت صدور مجوز ساخت مسکن را به هیأت دولت ارائه نموده است.
به گزارش پرشین سازه ، به زودی شاهد تغییر کاربری اراضی غیرمسکونی دارای مالکیت خصوصی، در داخل و خارج حریم شهری خواهیم بود، گرچه استثناهایی هم در این زمینه وجود دارند. در گذشته تنها راه تغییر کاربری اراضی از طریق کمیسیون ماده ۵ بود که این کار را تنها برای زمین های داخل حریم شهر مجاز می دانست اما با استناد به بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، از این پس زمین های بیشتری می توانند مشمول تغییر کاربری به مسکونی شوند.
گرچه این قانون اهداف مترقی را دنبال می کند و قصد از اجرای آن تأمین زمین بیشتر برای ساخت مسکن حمایتی و شهرک سازی است، اما چنانچه به درستی اجرا نشود می تواند مشکلات و مخاطرات زیادی را برای مردم به همراه داشته باشد.
مجوز تغییر کاربری اراضی غیردولتی بزرگ مقیاس
غلامرضا کاظمیان، معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی، در خصوص تصویب آیین نامه تغییر کاربری بخشی از اراضی غیرمسکونی غیردولتی به اراضی مسکونی مطابق با قانون هفتم توسعه اظهاراتی داشته و توضیح داده که بند (پ) ماده ۵۰ روی تغییر کاربری اراضی دارای مالک غیردولتی متمرکز است.
مجموعه دولت و وزارت راه و شهرسازی بر اساس این بند قانونی، می توانند مجوزهای لازم برای استفاده از اراضی دارای مالک غیردولتی برای ساخت مسکن را صادر کنند. البته اجرایی کردن این امر نیازمند تدوین یک آیین نامه دقیق بود که به تازگی در شورای عالی معماری و شهرسازی به تصویب رسیده است. البته گام نهایی برای آغاز اجرا، تصویب این آیین نامه در هیأت دولت است.
معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی به دقت کافی این آیین نامه در حوزه های فنی، شهرسازی و حقوقی اشاره کرد و بیان داشت که در این آیین نامه، تمامی نیازمندی ها و دغدغه های مطرح شده مد نظر قرار گرفته اند و تمام تلاش ها صورت گرفته تا طرحی جامع و کارآمد ارائه شود.
وی بیان کرد که اراضی دارای مالک غیر دولتی بزرگ مقیاس در داخل و خارج حریم شهری مشمول این آیین نامه هستند، هرچند تصمیم گیری برای هر کدام فرآیند جداگانه ای دارد. صدور مجوز تغییر کاربری به مسکونی با رعایت قانون آمایش سرزمینی و البته طرح های توسعه و عمران دیگر انجام می شود و تمامی بررسی های لازم از نظر فنی و حقوقی برای هر پرونده صورت می گیرد. البته باید در نظر داشت که هیچگونه خدمات محله ای مشمول تغییر کاربری نمی شوند.
کاظمیان تأکید کرد که محدوده های محیط زیستی (زمین های سبز شهری)، باغ ها و میراث فرهنگی از این قانون مستثنی هستند و مشمول قانون تغییر کاربری نمی شوند، زیرا برای این نوع اراضی، قانون مشخصی وجود دارد. تأکید این قانون بر برقراری تعادل میان تولید مسکن و خدمات شهری و زیرساختی بوده و تغییر کاربری با در نظر گرفتن تمام ملاحظات صورت می گیرد، به شکلی که تمامی خدمات و زیرساخت های شهری تأمین شود.
وی همچنین در رابطه با مساحت قابل پذیرش در این طرح نیز توضیح داد که تأکید بر زمین های بزرگ مقیاس است که عدد دقیق آن پس از تصویب هیأت دولت اعلام خواهد شد. همچنین باز هم تأکید نمود که اراضی اختصاص داده شده به خدمات محله ای و ناحیه ای، اراضی سازمانی و دولتی مشمول قانون تغییر کاربری نمی شوند.
مهم ترین اهداف تغییر کاربری اراضی غیردولتی
بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، در واقع دو هدف اصلی را دنبال می کند که عبارتند از تأمین زمین برای ساخت مسکن حمایتی و تأمین زمین های بزرگ مقیاس برای شهرک سازی. چنانچه این طرح با موفقیت به انجام برسد می تواند بخش قابل توجهی از زمین های فریز شده در داخل حریم شهرها را آزاد کرده و کمک بزرگی به ساخت مسکن ارزان قیمت و به تعادل کشاندن بازار ملک بکند.
با این وجود عدم اجرای صحیح این قانون نیز می تواند مشکلات زیادی را سر راه تأمین مسکن حمایتی برای اقشار ضعیف جامعه به وجود بیاورد و موجب کاهش کیفیت زندگی این گروه از شهروندان بشود. به عبارت ساده تر، اگر در عین ساخت مسکن حمایتی، بخشی از این زمین ها به خدمات شهری اختصاص داده نشوند، خانه ها و شهرک های ساخته شده فاقد استانداردهای شهری خواهند بود و در این صورت نه تنها دردی از محرومان دوا نمی کنند، بلکه باعث رشد سوداگری و تورم بازار مسکن می شوند.
کدام زمین ها مشمول این طرح می شوند؟
هدف از آیین نامه ارائه شده، بیشتر فراهم کردن زمین برای شهرک سازی و انبوه سازی است، به همین خاطر توجه زیادی به زمین های کوچک مقیاس صورت نگرفته است.
بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه صراحتاً بیان کرده این تغییر کاربری مختص اراضی غیرمسکونی بوده و اراضی قرار گرفته در گروه زمین های سبز، به هیچ وجه مشمول تغییر کاربری به مسکونی نیستند. واقعیت این است که اکثر قریب به اتفاق زمین های داخل حریم شهری دارای کاربری های مشخصی هستند و این قانون بیشتر شامل اراضی خارج از حریمی که فاقد کاربری مشخص هستند، می شود.
بر این اساس، دارندگان زمین های خارج بافت شهری که فاقد کاربری مشخص هستند، در صورت فراهم کردن پارامترهای مورد نیاز، می توانند مجوز تغییر کاربری آن به زمین های مسکونی را دریافت کنند.
از طرف دیگر، دولت با استناد به تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن، اراضی کشاورزی درجه ۳ با مالکیت خصوصی را نیز مشمول طرح تغییر کاربری به مسکونی اعلام کرده است.
دولت در ازای صدور مجوز تغییر کاربری به مسکونی، بخشی از زمین را به تصاحب خود درآورده و اقدام به تولید مسکن های حمایتی در آن می کند.
