افزایش نرخ اوراق تسه به معنای کاهش قدرت خرید واقعی وامگیرندگان است. طبق آمارهای منتشر شده در بخش اخبار صنعت ساختمان پرشین سازه، میانگین قیمت اوراق در نیمه آذرماه حدود ۱۵۰ هزار تومان بود، اما اکنون در سقف تاریخی ۱۶۰ هزار تومان قرار گرفته است. این یعنی رشدی ۴۵ درصدی نسبت به سال گذشته و ۵۷ درصدی نسبت به ابتدای سال ۱۴۰۴.
اما این اعداد در عمل چه معنایی دارند؟ فرض کنید متقاضی قصد دریافت سقف وام مسکن در کلانشهرها (۵۰۰ میلیون تومان انفرادی) را دارد. برای این کار باید ۱۰۰۰ فقره اوراق خریداری کند:
- هزینه خرید اوراق: حدود ۱۵۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان
- مبلغ باقیمانده برای خرید خانه: تنها ۳۴۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان
به عبارت سادهتر، ۳۰ درصد از کل مبلغ وام، همان ابتدا برای خرید امتیاز تسهیلات «تبخیر» میشود. این هزینه سنگین باعث شده است تا نرخ سود مؤثر تسهیلات که به صورت اسمی ۲۲.۵ درصد اعلام میشود، در واقعیت برای مصرفکننده به مرز ۳۵ درصد برسد.
چرا اوراق مسکن گران شد؟ (تحلیل عرضه و تقاضا)
کارشناسان اقتصادی معتقدند قیمت اوراق تسهیلات مسکن تابع مستقیمی از عرضه و تقاضاست و متهم اصلی این گرانی را باید در دو جبهه جستجو کرد:
- تحرک در بازار آپارتمانهای ارزانقیمت: بررسیها نشان میدهد که تقاضا برای واحدهای کوچکمتراژ و قدیمیساز، بهویژه در مناطق جنوبی تهران، افزایش یافته است. وامهای فعلی (حتی با وجود هزینههای بالا) شاید برای خرید خانههای لوکس بیاثر باشند، اما همچنان برای پر کردن شکاف قیمتی املاک ۲ تا ۳ میلیارد تومانی کارایی دارند.
- کاهش جذابیت سپردهگذاری: سیاستهای دستوری و نرخ سود غیرواقعی بانکها باعث شده منابع کافی برای تخصیص به بخش مسکن جذب نشود. وقتی سپردهگذاری کاهش یابد، عرضه اوراق جدید نیز کم شده و در نتیجه قیمتها بالا میرود.
راهکار خروج از بنبست چیست؟
ادامه روند فعلی و گران ماندن اوراق تسه، همین تحرک جزئی و خفیف در بازار مسکن مصرفی را نیز سرکوب خواهد کرد. تحلیلگران بر این باورند که اصلاح نرخ سود سپردهها برای جذب منابع واقعی و بازگرداندن بانکهای عامل به نقش توسعهای خود (به جای نگاه صرفاً تجاری)، تنها راهکار تعدیل قیمتهاست. در غیر این صورت، هزینه ورودی دریافت وام همچنان به عنوان یک «عوارض سنگین»، قدرت خرید خانوارها را میبلعد.
