بررسی های انجام شده نشان می دهد که یک سازنده ساختمان برای گرفتن مجوز ساخت، باید حداقل ۱۰ مجوز مختلف از نهادهای عمومی، دستگاه ها و شرکت های دولتی دریافت کند. چنانچه در هر مرحله تاییدیه نگیرد، کل این مراحل اداری طاقت فرسا از نو تکرار خواهد شد.
به گزارش پرشین سازه ، ساخت یک ساختمان در تهران به طور متوسط یک سال و نیم زمان می برد. از این مدت، سازنده ۲۰ ماه آن را معطل طی کردن مراحل اداری دریافت مجوز می شود که تاوان آن را هم با تورم می پردازد. بر اساس گزارش های رسیده، اکنون متوسط هزینه ساخت هر متر مربع از یک آپارتمان در تهران به ۸۹ میلیون تومان رسیده است. ۶۷ درصد این مبلغ صرف قیمت زمین و مابقی صرف هزینه مصالح و دستمزدها می شود.
بررسی های به عمل آمده نشان می دهد که بازدهی سرمایه گذاری در بازار مسکن بر اساس هزینه تولید و قیمت فروش، تنها ۱۵ درصد بوده که در مقایسه با سرمایه گذاری در بازارهای غیرمولدی همچون دلار و طلا در سال ۱۴۰۳، بسیار ناچیز بوده است.
علت کاهش بازدهی سرمایه گذاری در صنعت ساختمان چیست؟
کاهش بازدهی سرمایه گذاری در حوزه ساختمان سازی به دو عامل بیرونی و درونی مهم گره خورده است. عامل بیرونی که اتفاقا بسیار هم اساسی است، بالا بودن سطح تورم تولید است که بدون اصلاحات سیاسی و اقتصادی برطرف نخواهد شد. جدای از افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بخشی از تورم تولید مسکن، ناشی از تورم زمین است. چنانچه شرایط سیاسی به سمت امنیت و ثبات حرکت کند، تقاضای سرمایه ای برای ملک نیز کاهش پیدا کرده و با افزایش عرضه زمین در بازار مصرف، قیمت آن نیز به یک ثبات نسبی می رسد.
عامل درونی اما فرآیند اداری دشوار، طولانی و پیچیده ای است که سرمایه گذاران ساختمانی باید برای دریافت مجوز ساخت و ساز آن را طی کنند. بر اساس تحقیقات انجام شده، در شهر تهران، یک فعال بساز و بفروش برای ساخت یک آپارتمان کوچک ۱۰ واحدی، باید به طور متوسط ۲۰ ماه زمان صرف کند و امضاهای متعددی از نهادها یا شرکت های دولتی بگیرد تا در نهایت موفق به اخذ پروانه ساخت شود.
این ماراتن ۲۰ ماهه در نهایت باعث می شود تا هزینه های تولید به واسطه تورم، ۱۰ الی ۱۵ درصد افزایش پیدا کند. در این صورت چنانچه بتوان روند صدور پروانه ساخت را سریع تر نمود و مثلا آن را یک ماهه صادر کرد، می توان هزینه های ساخت و ساز را نیز از گزند تورم در امان نگه داشت و آن را پایین آورد.
علاوه بر این، فرمول پلکانی عوارض تراکم برای طبقات بالاتر از چهار، اثرگذاری زیادی روی تورم زمین در تهران داشته زیرا باعث شده تا زمین هایی که تراکم بیشتری دارند، ارزش فروش بسیار بیشتری نسبت به املاک کلنگی با اجازه ساخت واحدهای کمتر پیدا کنند. این موضوع در نهایت سبب می شود تا متوسط قیمت املاک یک منطقه نیز تحت تاثیر این مدل ارزش گذاری قرار بگیرد.
صعود مجدد قیمت زمین نسبت به مسکن
تحقیقات نشان می دهد که اکنون نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران به عدد ۲ رسیده است، در حالی که در سال های اخیر ۱.۵ بوده است. امروزه متوسط قیمت هر متر مربع از یک زمین کلنگی در مناطق ۲۲ گانه تهران به ۲۰۱ میلیون تومان رسیده در حالی که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان ۱۰۰ میلیون تومان است.
در واقع قیمت زمین به دو برابر قیمت آپارتمان رسیده که این موضوع خود سبب ریسک های تورم ساز در بازار ایران طی سال های گذشته شده است. این افزایش قیمت زمین نسبت به مسکن نشان دهنده سبقت تورم زمین از مسکن است و در این بین، بازدهی ۱۵ درصدی سود سرمایه گذاران در صنعت ساخت و ساز، باعث شده تا اصولا خیلی از سرمایه گذاران از این بازار خارج شوند.
بررسی های انجام شده نشان می دهد که تعداد فایل های ارائه شده در بازار زمین و ساختمان مسکونی کلنگی در اسفند ماه ۱۴۰۳ و هفته اول فروردین بسیار کم بوده و این بیانگر بی رغبتی سرمایه گذاران نسبت به خرید زمین یا مشارکت در ساخت بوده است.
این موضوع از طرف دیگر نشان دهنده عدم تمایل مالکان برای فروش یا مشارکت با سازندگان نیز هست. در نتیجه این رکود دو طرفه بوده و باعث شده هم مالکان و هم سازندگان به دلیل بی ثباتی وضعیت اقتصادی کشور، دست از معاملات ملکی و ساخت و ساز بردارند.
امروزه همه منتظر نتیجه و آینده مذاکرات ایران با آمریکا هستند. برخی از کارشناسان بازگشت سرمایه گذاران به بازار مسکن را در گرو کاهش و ثبات قیمت سکه و دلار می دانند و اعتقاد دارند که این تنها راه رونق مجدد این بازار است.
بر اساس روایت واسطه های ملکی، بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ در مجموع تغییرات چندانی در بحث قیمت زمین و خانه کلنگی نداشته و به خاطر رکود معاملات، در یک ثبات نسبی، با افزایش قیمت حداقلی قرار داشته است. در سال گذشته در واقع اکثر سرمایه گذاران ملکی به طور کامل از بازار بیرون آمدند و به سمت بازارهای پربازده تری همچون طلا و دلار حرکت کردند.
در مجموع اگرچه بازار زمین پویایی بیشتری نسبت به بازار آپارتمان دارد، اما به واسطه بالا بودن هزینه مصالح ساختمانی، سازندگان تمایل بیشتری به مشارکت با مالکان پیدا کرده اند. در مقابل اما مالکان رغبت کمتری برای مشارکت در ساخت دارند و علاقه مند به فروش کامل زمین هستند.
راهکار کاهش قیمت ساخت مسکن
حسین جوشقانی، یکی از کارشناسان اقتصاد مسکن و تحلیلگر بازار ساخت و ساز، اعتقاد دارد که رکود نسبی سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران، در سمت عرضه زمین هم دیده می شود. از طرف دیگر، محدودیت های توسعه فیزیکی تهران که توسط دولت و شهرداری اعمال می شود، باعث شده تا در این شهر با کمبود زمین برای ساخت و ساز مواجه باشیم.
کاهش دادن مدت زمان دسترسی سازنده ها به مجوزهای قانونی و پروانه ساخت، ارتباطی مستقیم با کاهش قیمت ساخت و ساز خواهد داشت و می تواند هزینه تولید را تا ۱۵ درصد هم پایین بیاورد.
همچنین ساخت و ساز حقوقی، به جای تعریف پروژه های کوچک مقیاس، نیز می تواند مجدداً ۱۰ الی ۱۵ درصد دیگر از هزینه های تولید کم کند.
از طرف دیگر، چنانچه امکان سرمایه گذاری برای شهرک سازی در تهران توسط شرکت های توسعه دهنده در خارج از محدوده شهری فراهم گردد، می توان به ساخت حومه های قابل سکونت، به جای حومه های خوابگاهی، در اطراف تهران فکر کرد. مهم ترین کلید این مسئله نیز تأسیس و توسعه شبکه حمل و نقل سریع و کارآمد برای اتصال به پایتخت است.
