خیلی از افراد چند برابر شدن درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت و ساز در سال های اخیر را یک موفقیت مالی می دانند اما این منبع درآمدی در واقع نشانه یک وابستگی ناپایدار است.
به گزارش پرشین سازه ، در سال های اخیر شهرداری تهران همواره بخش بزرگی از درآمد خود را از محل دریافت عوارض ساختمانی تأمین نموده است. این درآمد ناپایدار اما حالا با کاهش ساخت و ساز و افزایش نرخ عوارض، خود به یکی از چالش های اصلی در حوزه مدیریت شهری بدل شده است. آمارها به خوبی نشان می دهند که درآمد حاصل از عوارض نه تنها هر روز سهم بزرگ تری از تأمین منابع مالی شهرداری پیدا کرده، بلکه در برخی از موارد حتی از تورم نیز پیشی گرفته و بدون توجه به نرخ ساخت و ساز، صرفاً هزینه ای بوده که به مالکان و سازندگان تحمیل شده است.
روند افزایش درآمد شهرداری از محل عوارض
جدول زیر که از امر بودجه های سالانه شهرداری تشکیل شده، به خوبی روند افزایش درآمد شهرداری از محل دریافت عوارض ساخت و ساز در سال های اخیر را نشان می دهد:
| سال مالی | درآمد حاصل از عوارض ساخت |
| ۱۳۹۹ | حدود ۱۱ هزار میلیارد تومان |
| ۱۴۰۰ | بیش از ۲۰ هزار میلیارد تومان (رشد ۷۰ درصدی) |
| ۱۴۰۱ | بیش از ۳۰ هزار میلیارد تومان (رشد ۵۱ درصدی) |
| ۱۴۰۲ | ۶۳ هزار میلیارد تومان (بیش از ۱۰۰ درصد رشد) |
| ۱۴۰۳ | بیش از ۹۴ هزار میلیارد تومان |
این درآمد در حالی سال به سال چاق تر شده است که گزارش ها حاکی از کاهش صدور پروانه های ساختمانی در سال های اخیر بوده اند. به عبارت دیگر، افزایش درآمد شهرداری تهران از محل عوارض ساخت به معنای افزایش تعداد ساخت و ساز و رونق بازار مسکن نیست، بلکه به معنای افزایش تعرفه های عوارض است.
شهرداری در واقع برای جبران کسری درآمد، قیمت پایه عوارض را بالا برده است. این موضوع در کوتاه مدت شاید اثر چندانی نداشته باشد اما یقیناً در طولانی مدت می تواند موجب فرار سرمایه از بازار ساخت و ساز مسکن، توقف تعداد زیادی از پروژه ها به دلیل ناتوانی در تأمین نقدینگی مورد درخواست شهرداری و البته افزایش قیمت نهایی مسکن در نتیجه بالا رفتن نرخ عوارض شود.
بر اساس آمارها و تحلیل های رسمی، در همین امسال نرخ عوارض تعیین شده شهرداری برای ساخت و ساز، به تنهایی عامل افزایش ۵ درصدی قیمت مسکن خواهد بود.
نحوه محاسبه عوارض ساخت در شهر تهران
در چند سال اخیر شاهد اصلاح و تغییر فرمول محاسبه عوارض ساختمانی بوده ایم. در جدیدترین فرمول، از این به بعد قیمت منطقه ای املاک که در دفترچه ارزش مکانی هم به ثبت رسیده، مبنای تعیین عوارض قرار می گیرد و با فرمول زیر محاسبه می شود:
عوارض = (قیمت منطقه ای × (۲۰ × تعداد پارکینگ) – مساحت ناخالص زیربنا) × ضریب
ضریب مبتنی بر متراژ، بین ۵ تا ۱۲۰ درصد متغیر خواهد بود، به عنوان مثال برای ملکی با زیربنای کمتر از ۶۰ متر مربع، ضریب ۵ درصد و برای زیربنای بالای ۶۰۰ متر مربع ضریب ۱۲۰ درصد در نظر گرفته خواهد شد.
البته باید توجه داشته باشید که محاسبه عوارض ساختمان ها بسته به نوع کاربری ملک، با یکدیگر فرق دارد و هرکدام فرمول خاص خود را دارند. علاوه بر این، پارامترهایی همچون تعداد طبقات، موقعیت نسبت به معبر، تعداد واحدها، داشتن پارکینگ مازاد و غیره نیز روی نرخ عوارض اثرگذار هستند. تغییر کاربری و تبدیل پهنه های فضای سبز به مسکونی نیز می تواند ضرایب خاص خود را اعمال کرده و نرخ عوارض را تا چند برابر افزایش دهد.
بر اساس مصوبات شورای شهر تهران، شهرداری در سال ۱۴۰۴ نرخ عوارض را تنها ۲۷ درصد افزایش داده که کمتر از سقف مجاز ۳۶ درصدی است. گفته می شود که این تصمیم برای کمک به رونق ساخت و ساز و به عنوان مشوقی برای انبوه سازان و سازندگان در نظر گرفته شده است.
دلایل افزایش مداوم نرخ عوارض ساختمانی
شهرداری دلایل پشت پرده متعددی برای افزایش مداوم و سالانه نرخ عوارض ساختمانی دارد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره داشت:
- جبران کسری بودجه – شهرداری منابع درآمد پایدار مناسبی ندارد و به همین خاطر به منابع ناپایدار متوسل می شود.
- بالا رفتن هزینه های اداره شهر – هزینه نگهداری از زیرساخت ها و ارائه خدمات شهری افزایش یافته و شهرداری برای رسیدن به این تورم، عوارض را افزایش می دهد.
- کاهش حجم ساخت و ساز در سال های اخیر – این موضوع درآمد شهرداری از محل عوارض را کاهش داده و آن را مجبور به افزایش نرخ ها کرده است.
- سیاست های کلان مبنی بر استقلال مالی شهرداری – دولت در سال های اخیر روی استقلال شهرداری تأکید کرده و این موضوع هم باعث شده تا مسئولان شهری به جای تلاش برای جذب سرمایه، اقدام به افزایش نرخ عوارض و جریمه ها کنند.
- نتیجه وابستگی به درآمدهای ناپایدار – وابستگی درآمد شهرداری به درآمد حاصل از ساخت و ساز در کنار کاهش توان ساخت سازندگان و رکود بازار مسکن، باعث شده تا شهرداری برای جبران کسری درآمد ناچار به افزایش عوارض شود.
تأثیرات منفی افزایش عوارض ساختمانی
افزایش سالیانه نرخ عوارض ساختمانی بدون شک اثرات منفی بسیار زیادی در ابعاد مختلف دارد که حتی می تواند وضعیت عمومی بازار مسکن را نیز دستخوش تغییر کند. مهم‌ترین آسیب های ناشی از رشد نرخ عوارض ساختمانی در سال های اخیر موارد زیر هستند:
- کاهش میل سازندگان حتی باسابقه نسبت به سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز
- بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن
- کاهش حجم ساخت و ساز و پایین آمدن تعداد پروژه های ساختمانی
- ایجاد رکود در بخش های مختلف صنعت ساختمان
- افزایش شدید فشار بر اقشار ضعیف جامعه و کاهش قدرت خرید مسکن مردم
- فرار سرمایه ها از بازار ساخت و ساز
- پایین آمدن کیفیت ساخت و ساز برای جبران هزینه عوارض
- احتمال شکل گیری یک بحران مالی در شهرداری ناشی از وابستگی به این درآمد ناپایدار و ناتوانی در ارائه خدمات شهری مناسب به شهروندان در آینده
منابع درآمدی جایگزینی برای عوارض ساختمانی
جالب اینجاست که شهرداری می تواند به جای افزایش سالانه و مداوم نرخ عوارض ساختمانی که یک محل درآمد ناپایدار است و تبعات زیادی هم دارد، به خوبی از راه حل های جایگزین استفاده کند که هم پایدارتر هستند و هم می توانند به اقتصاد ساخت و ساز کمک کنند. از جمله این روش های درآمدی می توانیم به موارد زیر اشاره داشته باشیم:
- اخذ مالیات از زمین های بایر و غیرمجاز
- اخذ مالیات از عایدی سرمایه (CGT)
- استفاده از طرح های مشارکت عمومی و خصوصی
- اخذ عوارض ترافیکی و حمل و نقل شهری
- مالیات بر اجاره بها و مالکیت
- استفاده از طرح های جذب سرمایه جمعی (Crowdfunding)
- افزایش بهره وری از منابع موجود
این ها راهکارهای موثری هستند که مانند دیگر کشورهای جهان، می توانند به یک منبع پایدار و سالم درآمدی برای شهرداری تبدیل شوند، اما متأسفانه به نظر می رسد که مسئولان شهری همواره تمایل دارند راه آسان را در پیش گرفته و به جای این راهکارهای موثر، سراغ میانبرهای کوتاه مدت، موقتی و آسیب زا بروند.
