بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر نشانه‌هایی از ثبات نسبی را بروز داده است؛ ثباتی که به نظر می‌رسد بیش از آنکه حاصل برنامه‌ریزی‌های بلندمدت باشد، تحت تاثیر برخی عوامل منطقه‌ای و جمعیتی رقم خورده است. خروج گسترده‌ی اتباع بیگانه، به ویژه مهاجران افغان، یکی از این متغیرهای تازه است که معادلات عرضه و تقاضا در بازار مسکن را دستخوش تغییر کرده است.
به گزارش پرشین سازه ، حدود ۴۰۰ هزار مهاجر غیرمجاز طی هفته‌های اخیر به کشورشان بازگشته‌اند. این اتفاق در پی اجرای طرح سراسری جمع‌آوری اتباع غیرمجاز در تهران رخ داده است. در این عملیات، بالغ بر ۱۵۰ نقطه شناسایی و پاکسازی شد، از جمله منازل و مشاغلی که پذیرای این افراد بودند. همزمان هشدارهای جدی نیز به کارفرمایانی داده شد که بدون مجوز اقدام به استخدام اتباع غیرمجاز کرده بودند.
نتیجه‌ی مستقیم این سیاست‌ها، افزایش واحدهای استیجاری در مناطق پایین‌شهر و عرضه مجدد ملک‌هایی است که پیش‌تر در اختیار مهاجران قرار داشت. این تحولات به‌طور مستقیم نرخ اجاره در این مناطق را به سطح سال گذشته بازگردانده و تنشی را که در فصل جابه‌جایی انتظار می‌رفت، تا حد زیادی خنثی کرده است.
رکود خرید، کاهش قیمت و آینده مبهم ساخت‌وساز
از نیمه‌ی دوم سال ۱۴۰۱، بازار مسکن وارد فاز رکود معاملاتی شد و حالا حدود دو سال است که این وضعیت ادامه دارد. هرچند در نیمه‌ی دوم سال ۱۴۰۳ شاهد ثبات نسبی در قیمت‌ها بودیم، اما کاهش قدرت خرید مردم و رکود در معاملات خرید و فروش، نشانه‌هایی جدی از تداوم این وضعیت را ارائه می‌دهد.
یکی از دلایل جدیدی که به رکود دامن زده، افزایش ریسک‌های سیاسی و منطقه‌ای است. در پی جنگ دوازده‌روزه‌ی ایران و رژیم صهیونیستی، میزان معاملات خرید مسکن کاهش محسوسی داشته و در برخی نقاط تهران، قیمت‌های پیشنهادی تا ۸.۵ درصد افت کرده است. این کاهش قیمت اما به‌جای تحریک بازار، آن را به سمت احتیاط بیشتر برده و موجب شده مردم دست نگه دارند.
در کنار این وضعیت، مالیات بر خانه‌های خالی و کاهش میل سرمایه‌گذاری نیز دو عامل دیگر ثبات در قیمت‌ها محسوب می‌شوند. با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند تا زمانی که رشد تدریجی توان خرید مردم ادامه داشته باشد و قیمت‌ها در سه تا چهار سال رشد نکند، امکان بازگشت رونق فراهم خواهد شد.
آیا آرامش بازار تداوم خواهد داشت؟
ثبات نسبی بازار، اگرچه در نگاه اول خبر خوبی است، اما در بطن خود نشانه‌هایی از یک نگرانی بزرگ‌تر دارد: کاهش ساخت‌وساز. در شرایطی که قیمت مصالح ساختمانی همگام با تورم عمومی در حال افزایش است، رکود در ساخت‌وساز می‌تواند به‌زودی بازار را با کمبود واحدهای جدید مواجه کند. این وضعیت می‌تواند زمینه‌ساز جهش بعدی قیمت‌ها باشد، به‌ویژه اگر ظرفیت عرضه‌ی فعلی به پایان برسد.
در حال حاضر، پروژه‌ی نهضت ملی مسکن به عنوان راهکاری از سوی دولت مطرح است؛ طرحی که در ابتدا برای اقشار کم‌درآمد طراحی شده بود، اما به‌تدریج و با افزایش هزینه‌های ساخت، تنها برای قشر متوسط قابل دسترس باقی مانده است. کارشناسان نیز ایده‌هایی مانند مسکن استیجاری، ساخت تدریجی و اجاره به شرط تملیک را پیشنهاد می‌دهند، اما اجرای گسترده‌ی این طرح‌ها همچنان به مرحله عملیاتی نرسیده است.
بازار مسکن ایران در تابستان ۱۴۰۳ تجربه‌ای متفاوت از سال‌های گذشته را پشت سر می‌گذارد؛ کاهش معاملات، ثبات قیمت و افزایش عرضه در بازار اجاره، شرایطی کم‌سابقه برای این فصل ایجاد کرده است. اما پرسش اصلی اینجاست: این آرامش، پایدار خواهد بود یا سکوتی پیش از طوفان دیگر؟ آنچه مسلم است، آینده بازار به شدت وابسته به سیاست‌های بلندمدت ساخت‌وساز، برنامه‌های کنترل مهاجرت، و مدیریت نقدینگی خانوارها خواهد بود.
