با گران شدن ملک، میزان کلاهبرداری هایی که در این حوزه صورت گرفته نیز افزایش چشمگیری پیدا کرده! به نحوی که مرکز پژوهش های مجلس می گوید که در سال ۱۴۰۰، یکی از رایج ترین کلاهبرداری های ملکی، پیش فروش بوده است. مدلی از خرید و فروش ملک که تا پیش از این، کاملا قانونی بود و دست سودجویان و کلاهبرداران از آن کوتاه بود.
به گزارش پرشین سازه ، در سال ۱۴۰۰، بیشترین میزان کلاهبرداری ملکی را شاهد بودیم. به نحوی که حدود نصف خریدارانی که در آن روزها در بازار ملک حضور داشتند، درگیر یک ماجرای کلاهبرداری شدند.
شاید این عدد و رقم عجیب به نظر بیاید اما سند این مدعا، پژوهش های مجلس است. قانون پیش فروش ملک از ۱۳ سال پیش تا به امروز تغییر پیدا نکرده و همین مسئله، دستاویز خوبی برای کلاهبرداران است که قانون را دور بزنند.
البته در ماه های اخیر، اصلاحاتی بر این قانون پیشنهاد شده که اگر تصویب شود، می تواند برای کسانی که می خواهند خانه اول خود را به شکل پیش خرید دریافت کنند، اتفاق مثبتی باشد. قانون جدید کمک می کند تا مسکن استطاعت پذیر برای افراد مهیا باشد و بتوانند با پرداخت تدریجی، صاحبخانه شوند. علاوه بر این، بازار ساخت و ساز نیز از وضعیت فعلی خارج می شود و رونق می گیرد.
یکی از روش های موثر برای خرید مسکن، روش پیش فروش است. گزارشی که مرکز پژوهش های مجلس تهیه کرده نیز به بررسی چالش ها و مدل قانون پیش فروش ساختمان می پردازد. بر اساس نظر پژوهشگران این مرکز، در صورتی که قانون پیش فروش اصلاح شود می تواند سرمایه های خرد و کلان زیادی را به خود جذب کرده و به این ترتیب، نیاز به مسکن را برطرف کرد. علاوه بر این تقاضای سرمایه ای ملک را نیز پاسخ داد.
قانون پیش فروش فعلی در سال ۸۹ تدوین شد و از آن زمان تا به امروز، تغییر نکرده است. آیین نامه ی اجرایی آن نیز ۱۰ سال پیش تصویب شد. بررسی گزارش مرکز پژوهش مجلس نشان می دهد که فقط در دو سال ۹۹ و ۱۴۰۰، بیش از ۲۵۰۰ فقره قرارداد پیش فروش منعقد شده که مبنایشان، قانون ۱۳ سال پیش بوده است.
بخش دیگری از گزارش، چیز جالب توجه دیگری را هم مشخص می کند. در این بازه ی ۱۳ ساله؛ فقط ۰.۳ درصد تیراژ ساخت مسکن به ساخت و سازهای پیش فروشی مربوط بوده است. این در حالیست که قانون مزبور قرار بود رونقی به بخش مسکن سازی بدهد.
در طی این ۱۳ سال، بیش از ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شده که مدل پیش فروش، سهم بسیار ناچیزی را به خود اختصاص داده است. به نظر می آید که اصلی ترین دلیل عدم استقبال از این قانون، عقب ماندگی آن نسبت به شرایط روز بازار بوده است. در واقع در طی این سال ها، هیچگاه نقاط ضعف قانون پیش فروش شناسایی نشده و به همین دلیل، به تدریج کنار گذاشته شده است!
البته نباید فراموش کنیم که مدل های غیرقانونی پیش فروش محبوبیت زیادی پیدا کرده اند. روش های غیررسمی همیشه با چالش و دردسر همراه بوده اند و مدل پیش فروش غیررسمی نیز این قاعده مستثنی نبوده است.
در سال ۱۴۰۰، ۳۵ هزار فقره پرونده در محاکم قضایی استان تهران باز شد که همگی مربوط به پیش فروش غیررسمی بوده اند. این در حالیست که تعداد کلی معاملات ملکی استان تهران در سال مذکور، فقط ۷۰ هزار فقره بوده است. این نشان می دهد که نیمی از معاملات ملکی، در قالب پیش فروش غیررسمی و کلاهبرداری بوده اند و برای خریدار مشکل ایجاد کرده اند.
نکته ی عجیب دیگری که در این میان مشخص می شود، این است که سهم معاملات کلاهبرداری در سال ۱۴۰۰ از پیش فروش قانونی در استان تهران بیشتر بوده است.
به وضوح مشخص است که چنین مسئله ای ناشی از خلاءهای قانونی در این حوزه است. کلاهبرداران به خوبی به خلاءهای قانونی اشراف دارند و می دانند چگونه از آن در جهت منافع خود بهره ببرند. این در حالیست که نمایندگان مجلس ۱۳ سال به این قانون توجهی نداشتند و در جهت اصلاح آن، اقدام خاصی انجام ندادند.
با توجه به این آمارها، نباید از عدم استقبال مردم از مدل های پیش فروش ملک، تعجب کرد. خریداران تلاش می کنند تا از اموال خود محافظت کنند و این مدل از سرمایه گذاری، مشخصاً اموال آن ها را در معرض خطر قرار می دهد.
