تقریبا دیگر هیچ راهکار کوتاه مدتی باقی نمانده که مسئولین برای تنظیم بازار مسکن به کار نبرده باشند! بیشتر راهکارهایی که از سوی مسئولین امر ارائه می شود، کوتاه مدت و یک شبه است و طبیعتا اثر طولانی مدت هم نخواهد داشت.
یکی از کارشناسان حوزه ی مسکن و شهرسازی در خصوص این موضوع می گوید که ماهیت تنظیم گری بازار مسکن، فقط باید روی سوداگرای کوتاه مدت متمرکز باشد.
به گزارش پرشین سازه ، وضعیت بحرانی مسکن باعث شده که راهکارهای مسئولین موقتی و در جهت رفع سریع مشکل باشند. اما واقعیت این جاست که هیچ یک از این روش ها در بلند مدت جواب نمی دهد.
علی فرنام، کارشناس حوزه ی مسکن و شهرسازی در خصوص برنامه هایی که از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن ارائه می شود، توضیحاتی ارائه کرد و گفت:
در تمام کشورها، مالیات بر سرمایه ی مسکن امتحان شده و کارکرد خود را ثابت کرده است. البته این برنامه ها نیازمند تنظیم گری متفاوتی هستند. در واقع شرایطی که بر نظام مالیاتی و تورمی کشورها حاکم است، فرق دارد.
وی در ادامه چنین توضیح داد که برخی از کشورها تورم تک رقمی دارند. به همین دلیل زمانی که بحث عایدی بر سرمایه و مالیات آن مطرح می شود، رقم تورم را حساب کرده و از مالیات کسر می کنند.
علی فرنام خاطرنشان ساخت که مالیات بر عایدی سرمایه در مورد تمام حوزه هایی که مشمول سوداگری می شوند، صدق می کند. در کشور خودمان، حوزه هایی مثل خودرو، طلا، ارز، مسکن و بورس شامل سوداگری و دلالی می شوند و در نتیجه، می توان برای تمام آن ها مالیات لحاظ کرد.
این کارشناس مسکن و شهرسازی در ادامه اعلام کرد که تنظیم گری برای هر یک از حوزه های مربوطه ممکن است متفاوت باشد. برخی از این حوزه ها مولد هستند و نیاز به تنظیم گری بیشتری دارند. برخی دیگر از این حوزه ها، آسیب زننده و مخرب می باشند و باید مالیات بر عایدی سرمایه ی بیشتری از آن ها دریافت شود.
وی در ادامه تاکید کرد که خروج بسیاری از سرمایه های بازار مسکن به دلیل اجرای نامناسب این مالیات است. فرنام گفت:
شاید بتوان گفت که اگر سرمایه های سرگردان از بازار مسکن خارج شود، ممکن است التهاب بخوابد و قیمت ها کمتر شود. اما واقعیت جور دیگری است. برای رونق بازار، باید تولید مسکن صورت بگیرد. اگر در روند ساخت و ساز رونقی رخ بدهد، بازار مسکن نیز رونق پیدا می کند.
علی فرنام خاطرنشان ساخت که باید مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن صورت بگیرد اما شرایط کنونی دریافت مالیات، کامل نیست و مشخصا به شکل عجله ای تنظیم شده است. در حالی که سال هاست این موضوع در مجلس و دولت پیگیری می شود.
این کارشناس بازار مسکن گفت:
بسیار مهم است که خبر دریافت چنین مالیات هایی را در زمان التهاب بازار اعلام کنیم یا ثبات! زمانی که چنین خبرهایی در مواقع التهاب اعلام می شود، وضعیت بازار را بدتر می کند و اثر منفی می گذارد. به طور کلی کمتر پیش می آید که یک تقاضای مصرفی در بازار مسکن، خرید و فروش زیر یک سال داشته باشد.
البته این کارشناس شرایط استثنایی را نیز مد نظر قرار داد و گفت که تنها ۵ درصد از تقاضای مصرفی بازار مسکن ممکن است ملک خریداری شده را در کمتر از ۱ سال به فروش برسانند. دلیل اصلی چنین فروشی هم مشکلات مسکن یا شرایط خاص است.
وی خاطرنشان ساخت که در برخی از کشورها اگر ملک خریداری شده در کمتر از ۱ سال فروخته شود، ۵۰ درصد سود به دست آمده را باید مالیات پرداخت کرد. بیشتر کشورها در این مورد به سمت تنظیم گری کوتاه مدت می روند اما برنامه های وزارت راه و شهرسازی متفاوت است.
در کشور ما، دوره ی کوتاه مدت بحرانی یک الی دو سال است که مشخصا ماهیت سوداگری دارد. اما بعد از گذشت سه الی چهار سال، عایدی به صفر نزدیک می شود.
علی فرنام تاکید کرد که اگر هدف اصلی دریافت چنین مالیاتی، خروج سوداگران باشد، همان دو سال اول کفایت می کند. اما در صورتی که بخواهند مدت زمان آن را بلند کنند، بازار مسکن آسیب خواهد دید.
وی چنین وضعیتی را با ذکر یک مثال توضیح داد:
فرض کنیم که یک زوج، ملکی ۵۰ متری را خریداری می کنند اما بعد از دو سه سال و به دنیا آمدن فرزندشان، می خواهند ملک خود را عوض کرده و به خانه ی بزرگ تری بروند. بر اساس برنامه ای که وزارت راه و شهرسازی دنبال می کند، این زوج باید ۲۰ درصد مابه التفاوت را به عنوان مالیات پرداخت کنند.
این کارشناس حوزه ی مسکن در ادامه خاطرنشان کرد که تا آن زمان مشخص نیست که وضعیت تورم چگونه خواهد بود و همین مسائل روی بازار مسکن اثر منفی می گذارد. وی تاکید کرد که عدد کنونی که ۶۰ درصد است، نمی تواند محقق شود.
علی فرنامه گفت:
سنگ بزرگ نشانه ی نزدن است. در گذشته هم تجربه های ناموفق زیادی در تعیین مالیات بر خانه های خالی داشتیم که باید از آن ها درس گرفت. باید عوامل عدم موفقیت چنین طرح هایی را بررسی و آنالیز کرد. نسخه های یک شبه حتی اگر منطق درستی هم پشتشان باشد، نمی توانند موثر باشند. به همین دلیل است که توصیه می کنیم برش کوتاه مدت مد نظر قرار بگیرد.
وی در ادامه بازار خودرو را مثال زد. سودی که از گران شدن یک خودرو نصیب فرد می شود، بدون زحمت بوده و در نتیجه می توان با مالیات، آن سود را با دولت شریک شد تا برای توسعه هزینه شود.
فرنام چنین توضیح داد:
مثلا زمانی که فردی پراید ۵۰ میلیون تومانی خود به قیمت ۲۰۰ میلیون تومان می فروشد. ۱۵۰ میلیون پول اضافه ناشی از سود نیست. بلکه تورم است. در گذشته فرد می توانست با پس انداز چند ماه حقوق خود، خودروی خود را به احسن تبدیل کند. اما در حال حاضر باید حداقل ۱۰ ماه تمام درآمد خود را کنار بگذارد. به همین دلیل نمی توان گفت که سودی از این سرمایه گذاری نصیب خریدار می شود. بلکه تورم است که ارزش پول را پایین آورده و قیمت ها را بالا برده است.
وی در ادامه چنین توضیح داد که شاخص مصرف کننده در سال جاری به ۴۰ الی ۵۰ درصد می رسد. اگر این تورم را از مبلغ فروش کسر کنیم، کسی که مثلا ۱۰۰ درصد سود کرده، باید ابتدا تورم را از آن کسر کرد و سپس بر ۵۰ درصد باقی مانده، مالیات ستانی شود.
در صورتی که چنین رویه ای دنبال نشود، منطقی پشت دریافت مالیات نخواهد بود و به این ترتیب هیچکس، ملک خود را به احسن تبدیل نمی کند و بازار مسکن بیشتر از گذشته، بی رونق خواهد بود.
علی فرنام تاکید کرد که چنین برنامه هایی اثر منفی روی بازار مسکن می گذارد. بنابراین توصیه ی اصلی این است که تنظیم گری فقط مربوط به سوداگری های کوتاه مدت باشد. هرچه از مدت زمان خرید مسکن بگذرد، میزان مالیات نیز کمتر شود.
وی در ادامه مثال کشور مالزی را عنوان کرد که در زمان رکود شدید مسکن، دولتمردان این کشور عایدی سرمایه را صفر کردند تا رونق بیشتری به بازار بدهند. در سیاست های موجود، باید روندی را دنبال کنیم که رونق بازار همواره حفظ شود.
فرنام خاطرنشان ساخت که تنظیم گری درست مالیات بر عایدی مسکن گرچه اثرات مثبتی دارد، اما به هرحال سیگنال های عدم امنیت به سازندگان و سرمایه گذاران این بخش می دهد. در نتیجه، هر روزه شاهد خروج این افراد از بازار مسکن می شویم. خروج سرمایه گذار هم مساوی است با کاهش تولید مسکن و در نتیجه گرانی آن!
وی از تمام سیاست گذاران درخواست کرد که ضرورت دریافت مالیات بر عایدی مسکن از تمام جوانب بررسی شود و اثرات مثبت و منفی آن مشخص گردد. تنها از این راه است که می توان هدف گذاری درستی در تعیین مالیات داشت و بازار را کنترل کرد.
