حضور سرمایه گذاران مسکن در کشور های دیگر

گرانی هایی که در سال های اخیر شاهد بوده ایم، بیشترین اثر را روی بخش ساخت و ساز مسکن گذاشته اند. مدت هاست که دیگر خبری از رونق ساخت در سال های قبل نیست. خیلی از سازندگان سرمایه های خود را منتقل کرده اند و دیگر کمتر کسی به سراغ این حوزه می رود.

به گزارش پرشین سازه ، مدت هاست که دیگر خبری از هیاهوی بازار مسکن نیست. بازاری که رونق فراوانی در آن جریان داشت. با شروع گرانی ها، به تدریج پای خیلی از متقاضیان واقعی مسکن از این بازار بریده شد. چرا که قدرت خریدشان پایین آمده بود. از طرف دیگر، به دلیل همین کاهش قدرت خرید، تقاضا کمتر شد. ساخت و ساز گران تر و در نتیجه، تمایل سازندگان به ساخت و ساز نیز کاهش پیدا کرد.

تمام این عوامل باعث شدند که در نهایت، وضعیت فعلی بازار به این مرحله برسد. به نحوی که تعداد معاملات مسکن در قیاس با سال های گذشته خیلی کمتر شده است. در حال حاضر، بازار مسکن به حوزه ای تبدیل شده که هیچکس قادر به حل مشکلات آن نیست.

از سوی دیگر، تحریم های اقتصادی و افزایش قیمت دلار، مزید بر علت شده و وضعیت را بغرنج تر کرده است. خیلی از شرکت های خارجی به دلیل تحریم ها نمی توانند سرمایه گذاری خاصی در حوزه ی مسکن داشته باشند.

اما برعکس این ماجرا، سرمایه گذاران داخلی به دلیل مشکلات فراوان به آن سوی آب ها مهاجرت کرده و سرمایه هایشان را با خود برده اند. اما آیا این سرمایه ها در حوزه ی مسکن خارجی خرج می شود؟!

رئیس کانون انبوه سازان به جنبه های مختلف ساخت مسکن و هزینه های آن پرداخته است. بخشی از مهم ترین سخنان سید محمد مرتضوی به موضوع مهاجرت سرمایه گذاران ایرانی به خارج از کشور و ساخت و سازهای کشورهای خارجی برمی گردد.

بازار هیجانی، انگیزه برای ساخت و ساز را کمتر کرده است

وضعیت بازار مسکن کاملا در اثر هیجانات تغییر قیمت می دهد. در چنین شرایطی که نوسان مسکن به بالاترین حد خود رسیده است، طبیعتا خیلی از سرمایه گذاران و سازندگان ترجیح می دهند که وارد نشوند.

تورم سرسام آور نیز به افزایش قیمت مسکن کمک می کند. رئیس کانون سراسری انبوه سازان می گوید که نوسانات قیمت و هیجاناتی که در بازار مسکن ایجاد شده است، فرصت را برای واسطه گری و دلالی مهیا می سازد. اما بعد از اینکه هیجانات ناشی از نوسان قیمت کاهش پیدا کرد، طبیعتا شاهد دوره های رکود خواهیم بود.

مرتضوی ادامه داد:

در چنین شرایطی، نه تولید کنندگان می توانند در بازار باقی بمانند و نه مردم توان کافی برای حضور در بازار تقاضا را دارند. حتی در شرایطی که مردم بتوانند خانه را به کمترین قیمت و حداقل ترین سود از سمت سازنده یا فروشنده بخرند، باز هم نمی توان انتظار داشت که مسکن تبدیل به کالای مصرفی شود.

از سوی دیگر، مشکلات کلان اقتصادی نیز باعث شده که وضعیت بازار مسکن بحرانی شود. در پاییز امسال که شاهد افزایش افسارگسیخته ی قیمت ها بودیم، قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرد. از طرف دیگر، تقاضا برای خرید کمتر شد و در نتیجه، دیگر برای سازندگان صرفه ی اقتصادی نداشت که پول خود را صرف هزینه های ساخت و ساز کنند. چرا که اصلا مشخص نبود امکان فروش واحدهای خود را داشته باشند.

تمام این دلایل در نهایت به رکود عمیق بازار مسکن انجامید. چندین سال است که این وضعیت ادامه پیدا کرده و به نظر نمی آید که خیلی زود شاهد رفع این مشکلات باشیم. در واقع، از دیدگاه خیلی از کارشناسان، تا زمانی که بحران های کلان اقتصادی حل نشود، بعید است که بحران مسکن برطرف شود.

از سوی دیگر، تحریم های بین المللی باعث شده که حضور سازندگان خارجی در کشور به صفر برسد. اما سازندگان ایرانی همچنان به خارج از مرزها می روند و سرمایه هایشان را با خود می برند.

سهم صنعت ساختمان از GDP کمتر شده است

بخش زیادی از تولید ناخالص کشور یا همان GDP همواره از حوزه ی مسکن به دست می آمد. اما بررسی ها نشان می دهد که سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص کشور بسیار پایین آمده است. به نحوی که برخی مواقع به ۳۰ درصد نیز رسیده است.

سید محمد مرتضوی در خصوص این موضوع می گوید:

در حال حاضر سهم ساختمان از تولید ناخالص کشور به ۶ الی ۸ درصد رسیده است. البته بررسی آمارها نشان می دهد که اگر بستر مناسبی فراهم شود، می توان سهم صنعت ساختمان از GDP را افزایش داد و به حدود ۲۰ درصد نیز رساند.

صنعتگران ایرانی در خارج از کشور چه می کنند؟

بارها از سوی کارشناسان هشدار داده شد که خیلی از سرمایه گذاران حوزه ی مسکن به دلیل شرایط اقتصادی و تورم بالا، ناچار به عزیمت شده اند. چرا که دیگر سرمایه گذاری در حوزه ی ساخت و ساز برایشان ایمن نبود.

اما بعد از مهاجرت این بخش به دیگر نقاط جهان، وضعیتشان به چه صورت بوده است؟ آیا توانسته اند عملکرد مناسبی در کشورهای دیگر داشته باشند؟!

رئیس کانون انبوه سازان می گوید که گرچه برخی از سرمایه گذاران بخش مسکن توانستند با استفاده از تجارب و خلاقیت های خود، در عرصه ی بین المللی موفق باشند اما این موضوع، رایج نیست. در واقع، از آن جایی که حضور یک سازنده در کشورهای خارجی نیاز به ضمانت نامه های بانکی دارد و بانک های ایران قادر به ارائه ی چنین ضمانت هایی نیستند، کل قضیه منتفی است.

مرتضوی می گوید:

زمانی که سرمایه گذاران ایرانی در کشورهای خارجی سرمایه گذاری می کنند، احتمال دارد که امنیت پولشان به خطر بیفتد. چرا که ممکن است منابع مالی آن ها برنگردد و نتوانند پول به دست آورده را به کشور برگردانند. به همین دلیل خیلی از آن ها ناچار می شوند که از روش های خاص برای ورود پولشان به کشور استفاده کنند که البته ریسک های زیادی به همراه دارد.

وی در ادامه خاطرنشان ساخت که خیلی از سازندگان به دلیل تحریم های مالی، ناچار می شوند که تهاتر کنند. در حالی که این شکل از تجارت، چندان مناسب نیست و هیچ تولیدکننده ای نباید به اجبار، کالا یا خدمات خود را تهاتر کند.

این کارشناس مسکن در ادامه از شرایطی صحبت کرد که خیلی از سازندگان به ناچار، با شرکت های دیگر در کشورهای خارجی مشارکت می کنند. هدف این است که ساخت و ساز را در کشور ثالثی انجام دهند اما از نام و امکانات یک شرکت دیگر استفاده نمایند.

البته که چنین شرایطی، اصلا به سود منافع ملی نیست. در واقع می توان به صراحت اعلام کرد که روش های بالا، نتوانسته اند موفقیتی در حوزه ی مسکن به دست آورند.

همچنین موضوع تحریم های بین المللی را نیز نباید فراموش کرد. موضوعی که می تواند سرمایه گذاری خارجی ها را با مشکل ایجاد کند. البته نمی توان گفت که دستاورد این حوزه صفر بوده است اما تا موفقیت فاصله ی زیادی دارد.

این شرایط حتی برای کشورهای دوست مثل عراق و سوریه هم صدق می کنند. در واقع این کشورها نیز برای تجارت با ایران، مشکلات زیادی دارند و نمی توانند به سادگی منابع مالی خود را جا به جا کنند. به همین دلیل است که اساساً حاضر به همکاری با انبوه سازان ایرانی نیستند.
در نتیجه به نظر می آید که انبوه سازانی که موفق به دریافت پروژه های خارجی شده اند، به تعداد انگشتان دست هم نیست.

از سوی دیگر، وضعیت ساخت و ساز کشور به مراحل بحرانی رسیده است. خیلی از سرمایه گذاران دیگر احساس امنیت نمی کنند و ترجیح می دهند که پولشان را به حوزه های دیگری مثل سوداگری وارد کنند.

تمام این مشکلات در حالیست که ایران شدیداً به ساخت مسکن نیاز دارد. بر اساس برآوردهای صورت گرفته، مشخص شده است که در کل کشور نیازمند ساخت سالانه ۱ میلیون واحد مسکونی هستیم. اما حالا که دولت در تامین منابع مالی پروژه ی نهضت ملی مسکن شکست خورده و بخش خصوصی هم دیگر علاقه ای نسبت به تولید ندارد، وضعیت چه خواهد شد؟ تامین یک میلیون مسکن چگونه ممکن می شود؟

در پاسخ به این سوالات، بیشتر کارشناسان می گویند که تا زمانی که وضعیت کلان اقتصاد کشور اصلاح نشود، نمی توان امیدوار بود. تورم باید کنترل شده و گشایش های تجاری با دنیا برقرار شود. در چنین شرایطی است که می توان نسبت به وضعیت مسکن کشور خوشبین بود.
در غیر این صورت، باید خود را برای وضعیت های بحرانی تری آماده کنیم.