حالا که وضعیت تولید مسکن تا به این حد بحرانی شده است، به نظر می آید که دیگر کمتر کسی تمایلی به ساخت و ساز داشته باشد. اما در جدیدترین مشاهدات میدانی، چنین به نظر می آید که سازندگان به روش تازه ای برای توافق با مالکان دست پیدا کرده اند.
به گزارش پرشین سازه ، مدتی است که تهاتر به جای مشارکت در ساخت روش تازه ای است که بساز و بفروش ها در پیش گرفته اند. به این نحو که مالکان را ترغیب می کنند واحدهای کلنگی خود را به صورت ۱۰۰ درصد با واحدهای نوساز معاوضه کنند. البته گاهی مواقع این معامله به شکل معاوضه ی بخشی از خانه ی کلنگی با ملک نوساز است.
این فرمول جدید، به نظر می آید که به تازگی و بعد از دو سالی که بازار مسکن تهران در رکود ساخت و ساز قرار گرفته بود، رواج پیدا کرده است. در واقع شیوه ی قبلی که مشارکت در ساخت بود، جای خود را به این فرمول تازه بخشیده است.
در روش جدید، مالک خانه ی کلنگی به جای اینکه وارد فرآیند مشارکت در ساخت به شکل واگذاری زمین به سازنده شود و بعد از آن هم سهم خود را از فرآیند مشارکت دریافت کند، از همان ابتدا ملک خود یا بخشی از آن را با یک واحد نوساز تهاتر می کند.
این شیوه اخیراً رواج زیادی پیدا کرده است. گرچه به نظر می آید که این شیوه، راهکاری است که مالکان واحدهای کلنگی و سازنده ها در جواب وضعیت موجود به آن دست پیدا کرده اند، اما نباید خطرات و ریسک های آن را به سادگی فراموش کرد.
سیاست جدیدی که بعد از کمای مشارکت در پیش گرفته شد
به طور کلی، دو سالی بود که قراردادهای مشارکت در ساخت به حالت کما رفته بود. این سیاست جدیدی که از سوی مالکین واحدهای کلنگی و بساز بفروش ها در پیش گرفته شده است، ناشی از تغییرات عمده ای است که در بازار مسکن رخ داده است و طبیعتا ساز و کار رفتاری سازندگان و فعالین این بازار را نیز تغییر می دهد.
به عبارت دیگر با کاهش قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز و عرضه ی واحدهای کلنگی، سیاست تهاتر رواج بیشتری پیدا کرده است.
در ابتدای زمانی که این روش به بازار عرضه شود، فقط تعدادی محدودی از ساخت و سازهای پایتخت به این شیوه کار خود را پیش می برند. اما به تدریج دیگر سازندگان و مالکان نیز از این سیاست استقبال کردند. به نظر می آید که وضعیت تورمی موجود در بازار مسکن بر این تصمیم بی تاثیر نبوده است.
در واقع خیلی از مالکان واحدهای کلنگی در چند سال اخیر، نگرانی های زیادی از بابت تورم، میزان ضرر و زیان، عمل نکردن سازنده به تعهدات خود و…داشتند که همین مسئله باعث شده بود که عرضه ی این واحدها را بسیار کمتر کنند. این مالکان در حاشیه ی بازار منتظر بودند تا شرایط مشخص تر شود.
به همین دلیل است که عرضه ی واحدهای کلنگی در دو سه سال اخیر خیلی کمتر شده بود. در نتیجه سازندگان مسکن تهران علاوه بر چالش هایی که بر سر افزایش قیمت ساخت مسکن داشتند، باید با معضل کمبود زمین که هزینه برترین بخش ساختمان سازی است نیز دست و پنجه نرم می کردند.
یکی از اصلی ترین دلایلی که منجر به رکود فراوان در بخش ساخت و ساز تهران شد، عوامل مختلفی مثل افزایش دستمزدها، گرانی زمین و کمبود آن و محدود شدن عرضه ی املاک کلنگی به این بخش بازار بود.
در حال حاضر، بعد از چند سال رکود شدید در بازار مشارکت و عرضه ی ملک کلنگی و نبود چشم انداز برای بهبود شرایط، حالا به نظر می آید که مالکینی که از شدت فرسودگی واحدهای خود ناچار به مشارکت هستند، با استفاده از این سیاست جدید می خواهند کار خودشان را پیش ببرند.
از سوی دیگر، خیلی از سازندگان به دلیل شرایط فعلی، تهاتر را بیشتر از مشارکت در ساخت می پسندند. اما تمایل مالکان به این روش تازه نیز خیلی عجیب است. بررسی آگهی های موجود نشان می دهد که میزان فایل های مشارکت در ساخت با این الگوی جدید از سوی مالکین خیلی بیشتر شده است.
سیاست جدید که به نظر می آید از هر دو طرف مورد قبول قرار گرفته است، شکل تازه ای از مشارکت در ساخت را پیشنهاد می کند. شکلی که در طی آن، مالک ناچار است که همه یا بخشی از ملک کلنگی خود را با واحدی نوسازی تعویض کند.
برخی از مالکان اعلام آمادگی کرده اند که ملک کلنگی خود را با واحدی نوساز هم قیمت ملکشان، معاوضه کنند که همان تعاتر و معاوضه است.
اما نوع دیگری از این سیاست به گونه ای است که مالک تنها بخشی از ملک کلنگی خود را با یک واحد نوساز معاوضه می کند و باقیمانده ی سهم مالکیت خود را بعد از اتمام عملیات ساختمانی دریافت خواهد کرد.
در این شکل از معاملات مشارکت در ساخت، مالک حدود ۵۰ درصد از ارزش ملک خود را به صورت آپارتمان دریافت می کند و الباقی سهم خود را بعد از اتمام ساخت و ساز به شکل آپارتمان نوساز دریافت خواهد کرد. البته ممکن است توافقات میان مالک و سازنده به شکل های دیگری نیز صورت بگیرد. اما کلیت این شیوه از مشارکت به همین صورت است.
نکته ی جالب توجهی که وجود دارد این است که این شیوه از مشارکت در ساخت در مناطق شمالی و جنوبی تهران وجود دارد. به نظر می آید که خیلی زود، این شیوه در بازار ساخت و ساز رواج بیشتری پیدا کند.
چرا مالکان به تهاتر تن می دهند؟!
یکی از اصلی ترین سوالاتی که در این میان مطرح می شود، این است که اساساً چرا مالکین واحدهای کلنگی به این شیوه از تهاتر تن می دهند؟ انگیزه شان چیست؟
به طور کلی چهار دلیل اصلی برای این نوع از مشارکت در ساخت وجود دارد:
اولین دلیل مالکین این است که از ضرر و زیان ناشی از تورم، نجات پیدا کنند. در شکل سنتی مشارکت در ساخت، مالک زمین لازم برای ساخت و ساز را در اختیار قرار می دهد و هزینه ی ساخت و اجرای عملیات ساختمانی بر عهده ی سازنده بود. این شیوه به عنوان مبنای مشارکت قرار می گرفت. در پایان نیز، مالک و سازنده سهم خود را از ساخت و ساز انجام شده، دریافت می کردند.
اما حالا که شکل و شمایل مشارکت در ساخت تغییر کرده است، چه انگیزه ای می تواند مالکین و سازندگان را به ساخت و ساز ترغیب کند؟ در واقع هر یک از آن ها، انگیزه های خاص خود را برای تن دادن به این نوع از مشارکت دارند. مالکان می گویند که اجاره بها خیلی بیشتر شده و در شرایطی که ارزش پول، هر روز کمتر می شود، در پایان عملیات ساخت چیز زیادی از پول ودیعه باقی نمی ماند.
به این ترتیب بخشی از ملک خود را با آپارتمان نوساز تهاتر می کنند تا هم دردسرهای مربوط به بازار اجاره و مستاجری را نداشته باشند. هم این که پولشان از گزند تورم در امان بماند. علاوه بر این، واحدی که از سازنده دریافت کرده اند به تدریج افزایش قیمت پیدا می کند.
در واقع به این ترتیب، نه فقط درگیر مشکلات بازار اجاره نخواهند شد، بلکه از تورم آن نیز در امان می ماند. به این ترتیب با سکونت در آپارتمان نوساز، بخشی از دارایی خود را که پیش از این به شکل ملک کلنگی بود، وارد چرخه ی تورم ملکی خواهند کرد.
از سوی دیگر، تاخیر به وجود آمده در ساخت و ساز نیز نمی تواند آن ها را نگران کند. مثلا اگر سازنده موفق نشد که واحدهای مزبور را سر موقع بسازد، مالک استرس ناشی از اتمام موعد اجاره نامه را نخواهد داشت.
یکی دیگر از دلایل مهم مالکان برای تهاتر، کاهش ریسک مشارکت به دلیل عدم شناخت کافی از سازنده می باشد. خیلی از مالکان مدام نگران هستند که سازنده ی مورد نظر را به خوبی نمی شناسند و نمی دانند که آیا به تعهدات خود عمل می کند یا خیر!
با دریافت واحدی نوساز در همان ابتدای کار، مالک می تواند ریسک مشارکت را برای خود پایین بیاورد.
همچنین نباید فراموش کرد که در چنین الگویی از مشارکت، مالک می تواند از میان چند سازنده، بهترین آن ها را انتخاب کند. در واقع خیلی از مالکان می گویند که در شیوه ی تهاتر دستشان بازتر است که سازنده ی مورد نظرشان را انتخاب کنند. به عبارت دیگر، شرایط اقتصادی سازنده ها باعث شده که خیلی شان توان کافی برای مشارکت نداشته باشند و سرمایه هایشان در واحدهای آماده حبس شده باشد. برخی دیگر از سازنده ها نیز همچنان در بازار فعالیت می کنند و منابع محدود خود را در پروژه های دیگری صرف کرده اند.
آخرین دلیل مالکان برای تن دادن به این شیوه از مشارکت در ساخت، رکود بازار مسکن و به خصوص بازار ملک های کلنگی است. در واقع محدودیت زیادی در فروش یک جای ساختمان کلنگی وجود دارد. بررسی ها نشان می دهد که بعضی از مالکان زمین و واحدهای کلنگی که تمایلی به اجاره نشینی تا زمان تکمیل واحدهای ندارند، این نوع از تهاتر را بیشتر می پسندند.
