بعد از حدس و گمان های زیاد و طرح هایی که یکی بعد از دیگری از آستین مسئولان بیرون می آید، بلاخره مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی به اصلی ترین موانع تامین مالی مسکن ملی اشاره کرد و خاطرنشان ساخت که هنوز هم بهترین روش برای تامین مالی این صنعت، توسعه بازار اوراق رهنی مسکن است.
به گزارش پرشین سازه ، در تمام کشورهای دنیا از اوراق رهنی مسکن استفاده می شود تا بخش عظیمی از مردم خانه دار شوند. تسهیلات بانکی بلندمدت به متقاضیان کمک می کند تا بدون فشار مضاعف بتوانند سرپناهی برای خود تامین کنند.
متاسفانه در کشور ما، تسهیلات بانکی مسکن به درستی پرداخت نمی شود. مثلا سال هاست که نرخ تسهیلات ثابت مانده و با توجه به تورم آپدیت نمی شود. از سوی دیگر، بانک ها هم نمی توانند ریسک نقدشوندگی و تغییرات نرخ بهره را بپذیرند. با توجه به تمام این شرایط، انتشار اوراق رهنی مسکن و خارج ساختن دارایی مربوطه یعنی مانده تسهیلات مسکن از ترازنامه بانک ها، از مهم ترین راهکارهایی است که می توان برای حل این معضل در نظر گرفت.
در صورتی که اوراق رهنی مسکن منتشر شوند، هم ظرفیت تامین مالی بانک ها بالا می رود و هم به ابزاری برای مدیریت ریسک تقدینگی و نرخ بهره بانکی تبدیل می شود. علاوه بر این، باعث می شود که بانک ها انگیزه خوبی برای تامین مالی بلندمدت حوزه مسکن داشته باشند.
در حال حاضر بزرگترین بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن، بانک مسکن است اما به هرحال منابع مالی این بانک نیز محدود است و احتمال دارد که بعد از مدتی، دیگر قادر به پرداخت تسهیلات نباشد. برای ارتقاء توان مالی این بانک ها، باید تسهیلات حوزه مسکن که در اختیارشان ست، در قالب اوراق بهادار در بازار سرمایه منتشر شود. به این ترتیب امکان پرداخت مجدد تسهیلات مسکن برای بانک های کشور فراهم می شود. در غیر این صورت نباید توقع داشت که بانک های مزبور به یک منبع تمام نشدنی از اعتبار متصل باشند و همواره تسهیلات مسکن را پرداخت نمایند.
در حال حاضر بیشتر طرح های مسکن سازی دولتی با توجه به تسهیلات بانکی و آورده های متقاضیان برنامه ریزی می شود و هیچگاه به شکل جدی در خصوص اوراق رهنی مسکن، تصمیم گیری نشده است. منابعی که در حال حاضر برای تامین مالی مسکن در نظر گرفته شده، محدود و ناقص هستند.
در گزارش مرکز پژوهش های مجلس به صراحت ذکر شده که باید اوراق رهنی را به عنوان یک منبع با کیفیت و قدرتمند در نظر گرفت که می تواند به افزایش ظرفیت وام دهی بانک ها کمک کند.
خوشبختانه حتی قوانین و مقررات لازم برای انتشار اوراق رهنی مسکن نیز موجود است اما متاسفانه در حال حاضر، نرخ سود تسهیلات مسکن دستوری است و همین موضوع سبب می شود که انتشار این اوراق با مشکل مواجه شود.
در صورتی که اوراق رهنی مسکن منتشر شوند، بخش بزرگی از معضلات بازار مسکن حل خواهد شد و بانک ها نیز برای حضور در طرح نهضت ملی مسکن ترغیب می شوند. همچنین در صورتی که دولت به شکل دستوری در قیمت گذاری اوراق مزبور وارد نشود، این بازار می تواند به محلی مناسب برای جذب نقدینگی و سرمایه گذاری اشخاص تبدیل شود. به این ترتیب بازار دارایی ها تعمیق شده و حباب قیمت ها نیز کاهش پیدا می کند.
یکی از جذابیت های بزرگ این مدل از سرمایه گذاری، پرداخت ماهانه بخشی از اصلی و سود سرمایه گذاری است که طبیعتاً افراد زیادی را به این سمت جذب می کند. این ویژگی اوراق رهنی مسکن در قیاس با دیگر اوراق بدهی یک خصوصیت متمایزکننده و مهم است که دولت باید در راستای مسکن سازی از آن بهره ببرد.
کشور ایران به عنوان یکی از کشورهای در حال توسعه همواره با بی ثباتی اقتصاد کلان، بی ثباتی درآمدها، عدم توسعه مالی و تورم بالا دست و پنجه نرم کرده که همین موضوع، تامین مالی مسکن را برای مسئولین سخت می کند. روش های سنتی تامین مالی مثل سپرده گذاری بلندمدت یا تسهیلات طولانی مدت با نرخ بهره کم دیگر جوابگو نیست و باید به دنبال روش های اثرگذاری مثل انتشار اوراق رهنی مسکن بود.
در حال حاضر، بخش زیادی از طرح نهضت ملی مسکن به دلیل عدم پرداخت تسهیلات با تاخیر مواجه شده است. روی آورده مالی متقاضیان نیز نمی توان حساب ویژه ای باز کرد چرا که بیشتر این متقاضیان از دهک های کم بضاعت و محروم جامعه هستند که توان پرداخت ارقام بالا را ندارند. بنابراین کشف راه های جدید برای تامین مالی مسکن لازم و ضروری است.
- در حال حاضر، تسهیلات بانکی مسکن به درستی پرداخت نمی شود و نرخ آن با توجه به تورم آپدیت نمی شود.
- انتشار اوراق رهنی مسکن، مانده تسهیلات مسکن را از ترازنامه بانک ها خارج می کند و ظرفیت تامین مالی آن ها را بالا می برد.
- در حال حاضر، بزرگترین بانک پرداخت کننده تسهیلات مسکن، بانک مسکن است اما منابع مالی این بانک محدود است.
- انتشار اوراق رهنی مسکن می تواند معضلات بازار مسکن را حل کند و بانک ها را برای حضور در طرح نهضت ملی مسکن ترغیب کند.
- دولت نباید در قیمت گذاری اوراق رهنی مسکن دخالت کند تا این بازار به محلی مناسب برای جذب نقدینگی و سرمایه گذاری تبدیل شود.
