یکی از اصلی ترین معضلات مسکن دولتی، مبلغ وامی است که به آن تعلق می گیرد. در واقع مبلغی که در حال حاضر برای متقاضیان مسکن در نظر گرفته شده، کفاف ساخت یا خرید خانه را نمی دهد. به همین دلیل است که در روزهای گذشته، شورای پول و اعتبار در حال بررسی افزایش مبلغ وام مسکن به ۵۰۰ میلیون تومان است.
به گزارش پرشین سازه ، این موضوع در حالی پیگیری می شود که خیلی از سازندگان مسکن می گویند که هزینه ی ساخت هر متر مربع مسکن در تهران، در کمترین حالت خود ۱۵ میلیون تومان است. در نتیجه حتی وام ۵۰۰ میلیون تومانی هم نمی تواند کار چندانی از پیش ببرد و منجر به رونق تولید مسکن شود.
اساسا دولت و مجلس زمانی به فکر افزایش سقف وام مسکن افتاد که قیمت تمام شده ی واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرد. از سوی دیگر، با توجه به اینکه سال جاری به عنوان سالی که باید تورم کنترل شود، نام گذاری شده، افزایش سقف وام مسکن می تواند کمک شایانی به انبوه سازان کند.
یکی از مهم ترین معضلاتی که بازار ساخت و ساز مسکن را تحت تاثیر قرار می داد، عدم تامین منبع مالی کافی بود. حتی همین طرح نهضت ملی مسکن نیز با مشکل تامین نقدینگی مواجه بود. در نتیجه خیلی سریع، تورم از ساخت و ساز جلو زد و منجر به افزایش قیمت تمام شده ی واحدهای مسکونی شد. از سوی دیگر، شکاف بزرگی میان عرضه و تقاضا ایجاد کرد و در نهایت به گرانی های این بازار دامن زد.
بنابراین تامین وام های کلان مسکن می توان مشکل نقدینگی را حل کرده و کمی سیستم عرضه و تقاضا را بهبود دهد.
نکته ی جالب توجهی که در سیستم خانه سازی دولتی ما وجود دارد این است که بیش از هر منبع دیگری، روی بانک ها حساب باز کرده اند. این در حالیست که در کل دنیا، بانک ها دخالت چندانی در تامین مالی بخش مسکن ندارند و بیشتر هزینه های مربوطه، از طرف صندوق های املاک و مستغلات تامین می شود.
مشکل بزرگی که در بازار ملکی ایران وجود دارد این است که این کالا به یک اندوخته تبدیل شده و شکل سرمایه به خود گرفته است. در نتیجه، طبیعی است که بانک ها چندان تمایلی به پرداخت تسهیلات نداشته باشند. در حال حاضر بیشتر بانک های ما به صورت بنگاه معاملاتی درآمده اند و دلالی می کنند.
صندوق های املاک و مستغلات اگر جدی گرفته شوند، می توانند کمک خوبی برای خانه دار کردن مردم باشند. مردم می توانند با پس اندازهای کم و کوچک، در مدتی مشخص صاحبخانه شوند.
خبر امیدوار کننده ای که در خصوص این موضوع وجود دارد، این است که رئیس جمهور دستور تشکیل چنین صندوق هایی را داده است و به نظر می آید راه اندازی آن ها به یکی از اصلی ترین اولویت های سازمان بورس تبدیل شده است.
البته نباید فراموش شود که تشکیل و راه اندازی چنین صندوق هایی به زمان نیاز دارد. بنابراین طبیعی است که تا زمان تشکیل این صندوق ها، همچنان باید به بانک ها اتکاء داشت. در واقع به جز بانک ها، هیچ منبع مالی دیگری برای تامین مسکن پیش بینی نشده است.
از این رو، دولت و مجلس پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن به ۷۰۰ میلیون تومان را در سال گذشته ارائه کرد. البته در نهایت این رقم به ۵۰۰ میلیون تومان رسید. به نحوی که وزارت راه و شهرسازی از شورای عالی پول و اعتبار درخواست کرده که سقف وام واحدهای نهضت ملی مسکن را به ۵۰۰ میلیون تومان برساند.
البته این پیشنهاد چندان جدید نیست. مرداد ماه سال ۱۴۰۱ بود که وزیر سابق راه و شهرسازی پیشنهاد کرد که مبلغ وام مسکن از ۳۵۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون برسد و قرار بود که شورای پول و اعتبار به این پیشنهاد رسیدگی کند.
حالا که وزیر جدید روی کار آمده است، انتظار می رود که این پیشنهاد با جدیت بیشتری پیگیری شود و در نهایت سقف وام مسکن به ۵۰۰ میلیون برسد. همچنین باید زمان بازپرداخت وام نیز بیشتر شود تا فشار چندانی به افراد وارد نیاید. به خصوص با توجه به اینکه جامعه ی هدف این طرح، افراد کم درآمد و اقشار ضعیف جامعه هستند.
در سال های گذشته، شاهد بوده ایم که ساخت و سازهای شخصی خیلی کمتر شده چرا که قدرت مالی پایین آمده است. اما در صورتی که وام های کنونی افزایش پیدا کنند، می توان امیدوار بود که شخصی سازی نیز رونق بیشتری پیدا کند و تولید مسکن افزایش یابد.
در این میان، رئیس کمیسیون عمران مجلس در سال گذشته پیشنهاد داده بود که مبلغ وام مسکن ۷۰۰ میلیون تومان شود. وی اعلام کرد که با توجه به هزینه ی ۱۰ میلیون تومانی ساخت در تهران، وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد کرده که مبلغ وام بیشتر شود تا متقاضیان برای دریافت این تسهیلات، ترغیب شوند.
محمدرضا رضایی کوچی در حالی از هزینه ی ۱۰ میلیونی ساخت مسکن به ازای هر متر مربع سخن گفته بود که خیلی از سازندگان این رقم را خیلی بیشتر می دانستند. بسیاری از سازندگان می گفتند که هزینه ی ساخت در تهران به متری ۱۵ الی ۲۰ میلیون تومان رسیده است.
در خصوص همین موضوع، رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران اعلام کرده بود که در تهران، دیگر نمی توان زیر متری ۱۵ میلیون تومان خانه ساخت. به این معنی که اگر به دنبال ساخت یک واحد مسکونی استاندارد و قابل سکونت در تهران هستیم، باید بیش از ۱۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع هزینه کرد.
ایرج رهبر گفته بود:
در سال ۱۴۰۰، هزینه ی ساخت برای سازندگان حدودا ۷ الی ۱۰ میلیون تومان بود. اما در سال ۱۴۰۱، شاهد بودیم که این رقم دو برابر شد و به ۱۵ الی ۲۰ میلیون تومان رسید.
بنابراین با وجود افزایش وام مسکن، باز هم نمی توان انتظار داشت که این مبالغ، کمک خیلی زیادی به ساخت مسکن کند. به خصوص با توجه به اینکه در سال جاری، قیمت نهاده های ساختمانی بسیار زیادتر شده است. مثلا دستمزدها حدود ۵۷ درصد افزایش داشته که همین موضوع را می توان در دیگر بخش های ساختمان سازی نیز مشاهده کرد.
قیمت هر کیلو میلگرد که تا سال ۱۴۰۰، ۱۲ الی ۱۴ هزار تومان بود حالا به شاخه ای ۲۴ الی ۲۸ هزار تومان رسیده است.
در صورتی که قیمت زمین را در ساختمان سازی محاسبه نکنیم، قیمت ساخت هر متر مربع مسکن در سال ۱۴۰۰، حدود ۸ میلیون تومان بود. در نتیجه ساخت یک واحد ۸۰ متری، حدود ۶۴۰ میلیون تومان هزینه داشت.
اما در پاییز سال گذشته، این رقم به دو برابر رسید. به نحوی که قیمت هر متر مربع ساخت، ۱۵ میلیون تومان شده بود.
بررسی ها نشان می دهد که در کلانشهرهایی مثل تهران، اصلی ترین هزینه ی ساخت مربوط به زمین است. در کنار قیمت زمین، زمان طولانی صدور پروانه نیز هزینه های تولید مسکن را می افزاید. قیمت مصالح و دستمزد کارگران نیز در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
