شرایط مشارکت در ساخت و قوانین حقوقی آن

فرض کنید که شما صاحب خانه ای قدیمی می باشید که نیاز به بازسازی دارد و یا حتی با تخریب و تبدیل آن به یک آپارتمان زیبا و باکیفیت سود زیادی را به دست خواهید آورد؛ اما با توجه به شرایط ممکن است شما تخصص و منابع مالی لازم برای انجام این کار را نداشته باشید. در چنین شرایطی مسلماً مشارکت در ساخت می تواند به کمک شما بیاید. چراکه در چنین حالتی یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک می شود و خانه قدیمی را تبدیل به آپارتمانی چندطبقه می کند.
درنهایت نیز طی این رویه شما با سازنده در سودی که از این ساخت وساز به دست می آید شریک می شوید. حال با توجه به این مقدمه به سراغ مبحث آشنایی با شرایط مشارکت در ساخت و قوانین آن رفته و شما را با جنبه های مختلف آن بیشتر آشنا می کنیم. پس با وبلاگ پرشین سازه بزرگ ترین بانک اطلاعات ساختمان های در حال ساخت کشور همراه شوید.

آشنایی با مبحث مربوط به مشارکت در ساخت

طی یک تعریف حقوقی می توان اذعان کرد که مشارکت در ساخت یک توافق دوطرفه است که در آن دو نفر (مالک و سازنده) مقرر می‎کنند برای احداث یک ساختمان، طبق شرایط و مشخصات تعیین شده سرمایه گذاری مشترکی داشته باشند و به نسبت سرمایه و آورده شان باهم شریک شوند.

تعهدات کلی سازنده در قرارداد مشارکت ساخت

به طورکلی سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را بر عهده دارد که در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است. مهم ترین تعهدات سازنده عبارت اند از:

• پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه
• پرداخت هزینه های اداری پروژه
• پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به مالک طی مراحل ساخت

لازم به ذکر است که پرداخت هرگونه جریمه ازجمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ها و همه و همه صرفاً بر عهده سازنده است. همچنین ارائه این نکته الزامی است که در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوماً سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می دهد، سازنده بهتری نیست؛ بنابراین در این خصوص با کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کرده و سعی کنید دریافت بلاعوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد. در صورت وصول نشدن چک های بلاعوض، در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.

همچنین توصیه می‎شود که تا زمان پایان عملیات ساختمانی، پیش فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود؛ اما درصورتی که تصمیم به پیش فروش گرفته شد حتماً تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس ازآن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای سازنده در نظر گرفته شده و با توافق کتبی مالک، پیش فروش صورت گیرد.

مراحل انتقال قدرالسهم سازنده

به طورکلی می توان اذعان نمود که انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد و این مراحل شامل:

• انتقال بخشی از قدرالسهم پس از دریافت جواز
• انتقال بخشی از قدرالسهم پس از پایان مرحله سفت کاری
• انتقال بخشی از قدرالسهم پس از تحویل ملک قابل سکونت
• انتقال کامل قدرالسهم پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

در همین راستا لازم است بدانید که گاهی برخی از سازندگان پیشنهاد می دهند برای کاهش مالیات نقل وانتقال املاک در ابتدای کار و برای یک مرتبه سهمشان را به نام ایشان کنید و از شما می خواهد در خصوص این مقدار، وکالت های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان بندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد؛ که لازم به یادآوری است که این راهکار ازنظر حقوقی توصیه نمی شود.

• به یاد داشته باشید که برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری ساختمان نیست. هرگونه تأخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده ی سازنده باشد متناسب با این تأخیرها و با تائید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد. در غیر این صورت شامل ضرر و زیان است.
• برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود. تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثرانگشت داشته باشد.
•  در بالای تمام صفحات قرارداد مشارکت در ساخت را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.
• حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.
• هرگونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید. همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.

شایان ذکر است که اگر سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم موردنیاز عبارت یا مشابه را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تائید کتبی مالک بپذیرید.

بررسی زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت

به طورکلی می توان مطرح نمود که زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت با توجه به میزان طبقات و متراژ ملک متفاوت است. در همین راستا توصیه می‎شود مدت قرارداد را از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک برگ به‎صورت تعداد ماه قرار دهید و زمان بندی پروژه مشارکت در ساخت را به چهار مقطع تقسیم نمایید که در یک نگاه کلی و خلاصه این مقاطع شامل:

1. دریافت جواز تخریب و نوسازی از شهرداری مربوطه
2. تکمیل سفت کاری
3. پایان نازک کاری و تحویل واحدها
4. دریافت اسناد تک برگ (حداکثر ۸ ماه بعد از تحویل آپارتمان ها برای دریافت سند تک برگ مهلت تعیین کنید.)

به یاد داشته باشید که در این رویه در صورت انجام نشدن تعهد سازنده طبق این زمان بندی، امکان فسخ یا دریافت ضرر و زیان (وجه التزام) وجود داشته باشد. همچنین توصیه می شود که پیشرفت کار در بازه های زمانی دوماهه طی صورت جلسه هایی به امضای مالک و سازنده و کارشناس تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت برسد.

بررسی اهمیت و مزایای پروژه ها به صورت مشارکت در ساخت

در یک نگاه کلی می توان مطرح کرد که مشارکت در ساخت فرایندی با مزایای قابل توجه به حساب می آید که ازجمله آن می توان به موارد زیر اشاره کرد که شامل:

۱. تقویت و افزایش استحکام بنا

ازجمله مهم ترین مزایای مشارکت در ساخت این است که چنین فرایندی منجر به بازسازی بافت فرسوده شهرها و ایجاد بافتی مستحکم می شود. درواقع خانه های قدیمی و بافت های فرسوده معمولاً عمری بالای ۲۵ سال دارند و این در حالی است که ۲۵ سال پیش قوانین ساخت ساختمان و اجرای سازه های مختلف از استاندارد مناسبی برخوردار نبوده است. در همین راستا وجود آیین نامه ۲۸۰۰ تدوین گردید که در حال حاضر معیار اصلی برای تعیین مقاوم بودن یا نبودن ساختمان ها در برابر حوادث مختلف ازجمله زلزله است. با توجه به تصویب این آیین نامه و ارائه استانداردهای جدید در بخش ساختمان امروزه سازمان نظام مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن اصرار زیادی دارد. به همین دلیل تقریباً می توان ادعا کرد که ساختمان های قدیمی در برابر زلزله های قدرتمند چندان مقاوم نیستند.
با توجه به همین مسئله مشارکت در ساخت برای افرادی که سرمایه و تخصص کافی در زمینه بازسازی خانه هایشان را ندارند این امکان را فراهم می آورد تا بتوانند سازه هایی امن در برابر زلزله داشته باشند. البته به این نکته هم باید توجه کرد که فقط مقاومت در برابر زلزله را نباید به عنوان معیاری از استحکام بنا در نظر بگیریم. یکی از مواردی که تقریباً تمامی ساختمان های قدیمی با آن درگیر هستند، موضوع نشست و آن هم نشست نامتقارن سازه است. این نشست ها می توانند باعث ایجاد ترک های ریز یا بزرگ و خطرناک شوند و جان ساکنین را به خطر بیندازند. درگذشته موضوعات مربوط به شالوده ساختمان و مقاومت خاک جدی گرفته نمی شد که در صورت بازسازی ساختمان بر اساس مقررات جدید و استانداردهای فعلی، می توان از مشکلات مربوط به نشست ساختمان نیز جلوگیری کرد.

۲. اجرای یک ساختمان زیبا

همان طور که احتمالاً شما نیز شاهد بافت قدیمی و فرسوده شهر هستید، ساختمان های قدیمی و کلنگی معمولاً وجهه زیبایی ندارند و همین مسئله عاملی برای دو اثر منفی مهم است. یکی از این موارد وجود بافت فرسوده به عنوان بافتی که عاملی برای زشت شدن فضا به حساب می آید، است چراکه همواره فرسودگی و کهنگی فضا با عدم زیبایی همراه است. از طرف دیگر وجود این نوع از بافت ها در فضای شهری معمولاً بر روی اعتمادبه نفس و روحیات ساکنین خانه تأثیر مستقیم می گذارد. با توجه به همین مسائل بازسازی ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می تواند هم چهره شهر را زیبا کند و هم باعث شود مالک احساس خوبی به خانه ای که در آن زندگی می کند داشته باشد و زیبایی ساختمان را دوچندان نماید. طبیعتاً با گسترش پروژه های نوسازی ساختمان ها از طریق پروژه های مشارکتی، زیبایی ساختمان ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده ها نیز در بهترین وضعیت قرار می گیرد.

۳. مشارکت در ساخت فرصتی برای استفاده از امکانات جدید

مسلماً ساختمان های قدیمی دارای امکانات قدیمی نیز می باشند و از جدیدترین تجهیزات در فضای داخلی و خارجی محروم می باشند. با توجه به همین مسئله با بازسازی یک فضا علاوه برافزایش زیبایی ساختمان، می توان برای ساختمان آسانسور یا سایر تجهیزات کاربردی و مفید را در نظر گرفت. همچنین بافت های قدیمی دارای سیستم های گرمایش غیراصولی نیز می باشند و وجود چنین سیستم هایی خود عامل افزایش سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه است که درنهایت هم نتیجه مطلوب حاصل نمی شود؛ بنابراین با بازسازی و به روزرسانی خانه های کلنگی می توان از این چنین مشکلاتی رها گشته و خانه را به امکانات روز مجهز کرد.

۴. مشارکت در ساخت و افزایش سرمایه و ارزش ملک

به یاد داشته باشید که زمانی که یک بنا یا ساختمان را موردبازسازی قرار می دهید عملاً باعث افزایش سرمایه خود می شوید چراکه نه تنها ملک خود را نمی فروشید و به مرورزمان متحمل ضرر نمی شوید بلکه دارای یک بنای کاملاً مدرن و به دوراز مشکلات قبلی می شوید و می توانید از سود حاصل از یک مسکن نوساز بهره ببرید. درواقع زمانی که پروژه های نوسازی بیشتر انجام شوند، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.

۵. مشارکت در ساخت و کاهش هزینه های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی

به طورکلی کاملاً واضح است که مصرف انرژی در خانه های قدیمی بالا می باشد. به عنوان مثال خانه های کلنگی پنجره های دوجداره ندارند، درنتیجه انرژی زیادی از طریق پنجره های غیراستاندارد بنا هدر می رود. همچنین عدم وجود سیستم گرمایش از کف نیز بر افزایش مصرف انرژی می افزاید. با توجه به چنین شرایطی که اغلب سازه های فرسوده دارند می توان تأکید کرد که با بازسازی اصولی خانه می توانید در این هزینه ها صرفه جویی کنید و افزایش استحکام بنا را به ارمغان بیاورید.

۶. تبدیل سریع به نقدینگی

کاملاً واضح است که برای خانه های کلنگی به سختی خریدار پیدا می شود و این مسئله در حالی است که خانه های نوساز همیشه مشتری و خریدار مخصوص به خود را دارند؛ بنابراین اگر در شرایط مختلف قصد فروش بنا را داشته باشید می توانید آن را سریعاً به پول نقد تبدیل کنید. به همین علت مشارکت در ساخت را ازجمله رویه های مناسب در زمینه بازسازی و نوسازی ملک به حساب می آورند.

نکات مهم حقوقی در باب قرارداد مشارکت در ساخت

همان طور که میدانید این نوع از قراردادها نیز به مانند سایر قراردادهای حقوقی نیازمند توجه به یکسری نکات در ابتدا و حین اجرا می باشند که در این بخش به ارائه این نکات مهم می پردازیم:

• • در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می شود، البته این درصد می تواند به صورت ۶۰ و ۴۰ نیز تغییر پیدا کند.
  • در یک نگاه کلی به منظور محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، باید تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته می شود.
  • به یاد داشته باشید که هزینه های پروژه ها در شهرهای مختلف، متفاوت است؛ بنابراین شما باید محاسبات را بر اساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام دهید.
  • برای پروژه های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه شود. به طورکلی از فرمول های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می شود.
  • در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تأثیرگذار هستند.
  • فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و موردنظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و … به‎صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس از تنظیم قرارداد را در بر دارد.
  • قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت وساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.
  • بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت ها به او ابلاغ گردد. همچنین در قراردادهای مشارکتی برای پروژه های ساخت وساز حتماً مسئولیت ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر شود.
  • شرکت های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت بااعتبار لازم انجام دهند. همچنین لازم به ذکر است که سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.
  • دقت داشته باشید که اگر خدمات مشارکت در ساخت وساز را از شرکت های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.
  • لازم است بدانید که در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت «طرفین خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نمایند» قید شود، باید بدانید که شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی‎توانید شکایتی تحت عنوان کلاه برداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.

• در عقد قرارداد حتماً قید شود که اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آن ها امکان پذیر است. لازم به ذکر است که تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.
• به یاد داشته باشید که اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.
• شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
• اگر پس از شروع ساخت وساز قصد تجمیع املاک یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، می‎توانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.
• در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.
• به طورکلی قراردادهای مشارکتی در ساخت وساز بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک تنظیم می شوند.
• لازم به ذکر است که پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.
•  کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر می‎شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفت شود. به یاد داشته باشید که چک های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر می‎شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.
•  در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتماً در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تائید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.
•  با توجه به به روزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و آگاه نبودن برخی از سازندگان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.
•  ذکر «این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضروری است.
• ازنظر حقوقی فقط جواز یا همان پروانه تخریب و نوسازی سندی معتبر است که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد. پس تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را به سازنده تحویل ندهید.
• اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت وساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را دراین باره نوشته باشند.​

سخن پایانی

همان طور که تا بدین جای این مقاله از پرشین سازه مطالعه نمودید، موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه های فرسوده بود که مشارکت در ساخت فرآیند آن را بسیار ساده کرده است. البته لازم به ذکر است که این نوع از قراردادها به مانند هر قراردادی دیگری خطرات و ریسک های خاص خودش را دارا می باشد؛ اما کاملاً قابل پیش بینی است که اگر نکات احتیاطی لازم را رعایت کنید می توانید تجربه ی خوبی از این مشارکت داشته باشید. در پایان نیز امیدواریم که موارد مطرح شده برای شما عزیزان مفید واقع شده باشد.