زیربنای ساختمان و نحوه محاسبه آن

در این بخش از پرشین سازه بزرگ ترین بانک اطلاعات ساختمان های در حال ساخت کشور به بررسی اصلاحات مربوط به مالکیت یک ساختمان در کنار چگونگی محاسبه زیر بنای ساختمان می پردازیم، بنابراین مثل همیشه با ما همراه باشید تا بیشتر بدانیم.

زیربنا چیست؟

زیربنا یکی از اصطلاحاتی است که در قوانین ثبتی و شهرداری زیاد شنیده می شود؛ اما باید در نظر داشته باشید که معنای این اصطلاح با مساحت ملک کاملاً متفاوت است. به طور کلی در قوانین شهرسازی و ساخت اسکلت فلزی اصطلاحی به نام زیربنا ساختمان به کار می رود که به معنی مساحت کلی هر یک از طبقات ساختمان است؛ اما در هنگام محاسبه مساحت کل بنا، مساحت سطح طبقات روی زمین و زیرزمین را با هم جمع می کنند.

آشنایی با اصلاحات مربوط به مالکیت یک ساختمان

در این مقاله از پرشین سازه هدف ما مروری بر چگونگی محاسبه زیربنای آپارتمان یا ساختمان است. در همین راستا لازم است با برخی قوانین و اصلاحات مربوط به مالکیت آشنا شویم.

۱. مشاعات ساختمان

به طور کلی به قسمت های مشترک ساختمان در اصطلاح قانونی مشاع گفته می شود. منظور از قسمت های مشترک، قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست بلکه به تمامی مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد. درواقع عرصه ساختمان، راهرو، پله و پاگرد که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته است، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی و پله های فرار، حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان، باغ و پارک که جنبه استفاده عمومی دارد، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان، ایوان و تراس، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هر قسمت بنا که واقع شود، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لابی، سالن اجتماعات، فضاهای ورزشی مانند سالن بدنسازی، استخر سونا و جکوزی، پشت بام و بسیاری از بخش های عمومی دیگر جزء مشاعات محسوب می شوند و مساحت آن ها به عنوان مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نخواهد شد.

• بام و حیاط آپارتمان ها جزء مشترکات و مشاعات محاسبه می شود هر چند بعضی از واحدها به بام و حیاط دسترسی نداشته باشند.
• راه پله ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است، در صورتی که عملاً جزء محدوده آپارتمان و محصور باشد و در آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را بخشی از محدوده آپارتمان محسوب و تعریف کرد، جزء آپارتمان است در غیر این صورت در محدوده مشاعات محسوب خواهد شد.
• واحد یا انباری اختصاصی که در زیر پله احداث شده تا جایی می تواند به عنوان یک واحد مفروز در نظر گرفته شود که ارتفاع آن حداقل ۸ متر باشد و مابقی به عنوان زیر پله مشاعی تلقی می شود.
• تراس ها و بالکن هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین باشد و تأسیسات روی آن نصب شده باشد، جزء محدوده مشاعات محسوب می شود.

۲. مفروزات ساختمان

در نقشه شهرداری و طراحی داخلی آپارتمان، چه تجاری و چه مسکونی، تراس و بالکن روباز و مسقف، پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی جزء مفروزات آپارتمان به شمار می روند؛ بنابراین برای مترکشی و محاسبه زیر بنای یک ساختمان فضای بین دیوارها را باید در نظر بگیریم. در نقشه شهرداری دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار گرفته باشد جزء مفروزات محسوب می شود. همچنین لازم به ذکر است که در نقشه شهرداری دیوارهایی که بین دو واحد آپارتمان باشند، مالکیت مشترک دارند البته در صورتی که جزء اسکلت ساختمان نباشند.

از طرفی در نقشه شهرداری پارکینگ های بدون دیوار با عرض حداقل ۲.۵ و حداکثر ۳ متر و طول ۵ متر با توجه به نقشه، برای هر واحد محاسبه می شود. در نقشه شهرداری در آپارتمان های دوبلکس، فضای هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی و مجموع آن ها به عنوان زیربنای ساختمان محاسبه می شود. همچنین در مورد آپارتمان های دوبلکس، راه پله میان دو طبقه، جزء طبقه پایینی محاسبه می شود.

چگونگی محاسبه زیربنای ساختمان

مترکشی و محاسبه مساحت آپارتمان یا ملک هایی که شکل هندسی مشخصی مثل مستطیل یا مربع داشته باشند، آسان است. چراکه در این موارد هر یک از اضلاع را اندازه گیری و سپس مساحت ساختمان را به دست می آوریم؛ اما در مورد در مورد ساختمان هایی که شکل و فرم مشخصی ندارند و از نظر هندسی چندان بهینه نمی باشند باید مراحل زیر را انجام داد که شامل:

• ساختمان را تا حد امکان به اشکال هندسی ساده تقسیم کنید، در این حالت با چند شکل هندسی مانند مربع، مستطیل و یا مثلث روبه رو خواهید شد.
• می توانید در صورت امکان فضاهای مختلف را با گچ یا سایر موارد خط کشی مشخص و از هم جدا کنید.

فرمول های ساده برای محاسبه متراژ

همان طور که قبلاً اشاره کردیم املاک بی قاعده را می توان به شکل های هندسی ساده ای تقسیم بندی کرد که در همین راستا می توان اضلاع هر یک از این شکل ها را اندازه گیری و مساحت آن ها را طبق فرمول های ساده زیر محاسبه کرد:

• مساحت اشکال مربعی با ضلع a برابر است با a×a
• مساحت اشکال مستطیلی با ضلع های a و b برابر است با a×b
• مساحت اشکال مثلثی با ارتفاع a و قاعده b برابر است با ۲ ÷ (a×b)
• مساحت ذوزنقه ای با ارتفاع a و قاعده بزرگ b و قاعده کوچک c برابر است با c * ((a + b) ÷ ۲)

همچنین گاهی پیش می آید که با سازه ها یا ساختمان هایی با اشکالی شبیه نیم دایره مواجه خواهید شد؛ بنابراین برای به دست آوردن مساحت تقریبی این گونه فضاها، لازم است به روش زیر عمل کنید:

• قسمت کمان و قوس نیم دایره را رها کنید و اندازه قسمت صاف یا قطر آن را حساب کنید.
• قطر را تقسیم بر دو کنید تا شعاع نیم دایره به دست آید.
• حال که شعاع را به دست آورده اید می توانید با استفاده از این فرمول مساحت دایره را محاسبه کنید:
  عدد پی× شعاع×شعاع = مساحت دایره

از طرفی چون شکل مورد نظر ما نیم دایره است، باید مساحت دایره را تقسیم بر دو کنیم بنابراین:

۲÷ (عدد پی× شعاع×شعاع) = مساحت دایره

همچنین لازم به ذکر است که اگر شکلی که به دست آورده اید دقیقاً نیمی از دایره نیست، باید تخمین بزنید که چه حجمی از یک دایره را در برمی گیرد. برای مثال اگر حدس می زنید که یک چهارم دایره باشد، پس از محاسبه مساحت دایره، آن را تقسیم بر چهار کنید. در پایان نیز پس از محاسبه مساحت هر شکل به صورت جداگانه، مساحت های به دست آمده را با هم جمع کنید و به این ترتیب مساحت کل زیربنای ساختمان محاسبه می شود.

محاسبه متراژ آپارتمان با استفاده از کف پوش ها

در صورتی که فضای آپارتمان مورد نظر، پارکت یا سرامیک شده باشد، اندازه گیری بسیار آسان تر خواهد شد، چراکه این کف پوش ها معمولاً به اندازه های استانداردی بوده و شما می توانید از آن ها به عنوان واحد اندازه گیری خود استفاده کنید.

درواقع این رویه یک روش آسان برای محاسبه متراژ آپارتمان، به خصوص در زمانی که وسایل اندازه گیری مناسب در اختیار ندارید است؛ بنابراین با استفاده از چنین ابزاری با استفاده از فرمول زیر می توان اندازه هر ضلع و در نهایت مساحت کل آپارتمان را محاسبه نمود. به عنوان مثال اگر کف آپارتمان موزائیک شده باشد، اندازه اضلاع را به این شکل به دست می آوریم:

اندازه ضلع موزائیک × تعداد موزائیک ها

محاسبه بالکن و تراس

در نقشه شهرداری فقط در خصوص بالکن ها و به جهت تشویق مردم جهت احداث بالکن و ارتقاء کیفیت ساختمان های مسکونی مساحت بالکن های مسقف تا عمق ۳ متر به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه محسوب می گردد که شامل:

• بالکن سه طرف باز که ۱/۲ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود.
• بالکن سه طرف بسته که ۳/۲ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود.
• بالکن سه طرف بسته که ۲/۳ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود.

همچنین جالب است بدانید که در نقشه شهرداری چنانچه عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت بالکن جزو زیربنا محسوب می گردد.

محاسبه راه پله

به طور کلی نحوه محاسبه مساحت راه پله به صورتی می باشد که شامل محاسبه مساحت راه پله از پشت دیوار جانبی تا آکس دیوارهای داخلی به همراه محاسبه مساحت راه پله آکس به آکس دیوارها است.

نکات لازم هنگام مترکشی و محاسبه زیر بنا

• به طور کلی در زیر بنای املاکی که شکل هندسی مشخصی ندارند، باید خانه را به چندین شکل و بدون زائده جداگانه تقسیم بندی نمود و سپس با هم جمع کرد.
• برای زیربنای خانه هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه گیری هر ضلع و توسط فرمول های مربوطه مساحت را به دست آوریم.
• به طور کلی برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن های روباز و دارای سقف نیز محاسبه شوند.
• به یاد داشته باشید قبل از انجام مترکشی، فضاهای مفروز و مشاع باید تفکیک شوند. همچنین در زمان مترکشی فضای بین دیوارها در نظر گرفته می شود.
• اگر آپارتمان دوبلکس باشد، راه پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن ها به عنوان زیربنای ساختمان محاسبه شود.
• دیواری که ما بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار دارد، ازجمله مفروزات ساختمان به حساب می آید.
• دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است.
• جالب است بدانید که استفاده از اندازه استاندارد کف پوش ها یک راه سریع و هوشمندانه جهت به دست آوردن مساحت اتاق می باشد.

نکات پایانی

همان طور که تا بدین جای این نوشتار همراه ما بودید، در این بخش از پرشین سازه ما به معرفی مبحث زیربنا و مباحث مربوط به محاسبه آن پرداختیم که امیدواریم مفید واقع شده باشد.