تاثیر رکود بازار مسکن بر صنعت ساخت و ساز در ایران

رکود بر بخش های مختلفی تأثیر می گذارد از تولیدات صنعتی و اشتغال زایی تا ساختمان سازی و بورس. باید بدانید که رکـود رشد اقتصادی را متوقف می کند. معمولاً آمارهایی نظیر تولید ناخالص داخلی در دوران رکـود هرسال نسبت به سال قبل با کاهش چشم گیری روبرو است. رکود یک بخش طبیعی (اما ناخوشایند) از چرخه اقتصاد و تجارت است. درواقع بحران هایی که اتفاق می افتند می توانند آغازگر یک رکـود باشند. بحران هایی از جنس بیماری های همه گیر یا هر تغییر عمیق و اساسی در روند اقتصادی یک کشور، می تواند عامل رکود باشد.

رکود بازار مسکن ایران

مسکن ازجمله حیاتی ترین نیازهای هر انسانی در هر نقطه از کره زمین است که در کشور ایران بیشترین هزینه برای تهیه آن صرف می شود. اگر از جنبه اقتصادی به قضیه نگاه کنیم، می توانیم مطرح کنیم که تمامی بازارهای ایران برای سرمایه گذاری ریسک دارند و در هرلحظه امکان اینکه یک شوک، روند بازار را تحت تأثیر قرار دهد وجود دارد. دراین بین مسکن ازجمله بازارهایی بود که ریسک بسیار کمتری داشت و کمتر دچار نوسان قیمت و شوک های بزرگ می شد. درواقع بازار مسکن در مسیر آرامی به سر می برد تا اینکه در سال ۹۸ با رشد بسیار زیادی مواجه شد. باوجود چنین افزایش قیمتی، اجاره بها نیز به عنوان عاملی تأثیرپذیر از قیمت مسکن، افزایش یافت. این افزایش چندین برابری قیمت مسکن در حالی اتفاق افتاد که قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و متقاضیان خرید مسکن اقشار متوسط و پایین جامعه نبودند؛ بنابراین با کاهش تقاضا از جانب اکثریت جامعه رکود مسکن را از اواخر اسفندماه ۹۸ و فروردین ۹۹ شاهد هستیم. درواقع، قیمت مسکن روزبه روز از قدرت خرید مردم فاصله گرفته و این مسئله خودش را به شکل کاهش محسوس معاملات نشان داده است. در چنین شرایطی، سازنده ها با واحدهای آماده به فروش در دسترس نبوده و توان مالی استارت پروژه های جدید را ندارند. از سوی دیگر نوسانات نرخ ارز و همچنین روند چشمگیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار تلاطم قیمتی زمین و مسکن باعث شده سازنده ها برای قراردادهای مشارکت با مالکان خانه های کلنگی دچار سردرگمی شوند؛ وضعیتی که منجر به کاهش تولید مسکن شده است.

عوامل مؤثر بر صنعت ساخت و عرضه مسکن

نتایج بررسی ها درباره عوامل مؤثر بر سرمایه گذاری در بازار ساخت و عرضه مسکن نشان می دهد که ۴ متغیر

• هزینه ساخت وساز
• تورم در قیمت خرید ملک
• تغییر قیمت ارز
• بازدهی بازارهای رقیب ازجمله بازار سهام

به ترتیب بیشترین تأثیر را در بروز یا تشدید نوسانات سرمایه گذاری در صنعت ساختمانی را دارند. از میان این متغیرها، اگرچه افزایش هزینه ساخت، بیشترین تأثیر منفی را بر صنعت ساختمانی دارد اما افت وخیزهای شدید قیمت مسکن به خصوص حباب ناشی از جهش قیمت ها در بازار، معاملات ملک را با نوسانات بزرگ روبه رو کرده و محیط ناامنی در بازار ساخت وساز به وجود آورده است. جای تعجبی وجود ندارد اگر مطرح کنیم که اطلاعات آماری بازار ساخت وسازهای مسکونی مشخص می کند که میزان سرمایه گذاری ساختمانی در کشور متناسب با افزایش قیمت مسکن، تقویت می شود. از طرفی دیگر با افزایش هزینه های ساخت وساز سرمایه گذاری در صنعت ساختمانی نیز کاهش پیداکرده است.

تأثیر رکود بازار مسکن بر گرانی مصالح ساختمانی

این روزها هم زمان با افزایش چشمگیر نرخ ارز، نوسانات بازارهای داخلی و خارجی و سیاست گذاری های نادرست دولت، همراه با عدم نظارت مسئولان ذی صلاح، صنعت ساخت وساز با رکود مواجه شده است.

این رکود در هر دوره به دلایل مختلفی اتفاق افتاده است که می توان به مسائلی از جنس عدم وجود برنامه مشخص از سوی دولت، عدم اجرای قانون مالیات ها در حوزه مسکن، اصرار برخی وزرای سابق بر تحریک تقاضا، دست های پنهان دلالان در افزایش نرخ مصالح ساختمانی و گرانی های ناباورانه هر مترمربع زمین اشاره کرد. مسئله هایی که درنهایت سبب افزایش سرسام آور قیمت مصالح ساختمانی در بازار مسکن شده است.

مصالح ساختمانی سهم ۵۰ درصدی در تعیین قیمت نهایی مسکن را دارند، بنابراین کنترل بازار مصالح می تواند در کاهش قیمت ها بسیار مؤثر باشد، چرا که در سه سال اخیر شاهد افزایش تدریجی قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی در کشور هستیم به طوری که در سال ۹۶ و ۹۷ به واسطه افزایش قیمت دلار قیمت مصالح نیز بالا رفت و در سال ۹۸ این روند افزایشی تداوم یافت. درواقع طبیعی است که با افزایش قیمت مسکن شاهد تغییرات و رکود در صنعت ساخت وساز خواهیم بود.

بنابراین، به طور حتم اگر مصالح ساختمانی با نرخ متعادل و قابل قبولی به دست سازنده و مصرف کننده برسد، می توان قیمت مسکن را نیز مدیریت کرد، در غیر این صورت با افزایش و نوسانات بازار دلار و عدم مدیریت بر نرخ مصالح، قیمت هزینه های تولید مسکن نیز بالا خواهد رفت و ما همچنان در سیکل معیوب رکود باقی خواهیم ماند.

رکود بازار مسکن، سوغات کرونا

بخش مسکن یکی از بزرگ ترین بخش های اقتصاد کشور است که علاوه بر اشتغال در بحث تولید ناخالص داخلی، رشد اقتصادی و بسیاری موارد دیگر بسیار واجد اهمیت است. این در حالی است که طبق آمارهای حاضر شیوع کرونا در ایران باعث شده معاملات آپارتمان های مسکونی در تهران و در فروردین ماه امسال به طور چشمگیری کاهش یابد. در پی چنین تحقیقاتی بانک مرکزی ایران که طی گزارشی که اخیراً منتشر کرده به بررسی معاملات مسکن در تهران پرداخته است. بر اساس این گزارش در اولین ماه سال ۱۳۹۹ فقط ۱۲۴۳ آپارتمان در پایتخت معامله شده است؛ بنابراین با این حساب تعداد معاملات در فروردین ماه نسبت به ماه قبل (اسفند ۱۳۹۸) و ماه مشابه سال قبل (فروردین ۱۳۹۸) به ترتیب ۸۷/۸ و ۶۳/۷ درصد کاهش پیداکرده است. روند کاهش تعداد معاملات مسکونی طی یک سال اخیر به غیراز موارد معدودی (دی و بهمن ماه) ادامه یافته بود اما ارقام فروردین ماه کاهش چشمگیری را نشان می دهد که حکایت از رکود شدید بازار در دوران شیوع کرونا و عدم رغبت به معاملات دارد.

همچنین در این گزارش آمده که در فروردین ماه امسال اجاره بهای مسکن در شهر تهران و کل ایران در مقایسه با فروردین پارسال به ترتیب حدود ۲۹ و ۳۱ درصد افزایش قیمت داشته اند؛ که با کاهش ارزش ریال در سال های اخیر و افزایش نرخ تورم، قیمت مسکن هم در ایران رو به افزایش گذاشت و به تبع آن نرخ اجاره بها هم افزایش یافت. از طرفی کارشناسان یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت را کمبود عرضه مسکن می دانند که این مسئله با افزایش قیمت مصالح ساختمانی در دوران کرونا گره خورده است.

راهکارهای خروج از رکود در صنعت ساخت وساز

رکود در بازار مسکن و صنعت ساخت وساز علت و معلول یکدیگر هستند و برای خروج ازاین دست بحران ها نیاز است تا با ارائه راهکارهای جامع مسئله را بهبود بخشید. بخشی از این راهکارها به شرح زیر است:

1. برنامه ریزی دولت در جهت تأمین مسکن گروه های کم درآمد و حمایت از صنایع ساخت وساز
2. مدیریت زمین برای تأمین مسکن و توسعه شهر و روستا در چارچوب استعداد اراضی، سیاست ها و ضوابط شهرسازی
3. ایجاد و اصلاح نظام مالیات ها و ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن در جهت کاهش قیمت اراضی
4. نظارت دقیق بر بنگاه های خرید و اجاره ملک
5. نظارت دقیق بر بازار خریدوفروش مصالح
6. تقویت پژوهش و ارتقای سطح دانش علمی در حوزه مسکن و ساخت وساز

سخن آخر

با توجه به بحث مطرح شده، اگر سیاست گذاران کلان کشوری حداقل بتوانند شرکت های موفق، باتجربه و دارای قدمت و برند را با هر امکانی موردحمایت قرار دهند، ما می توانیم امیدوار و شاهد نقش شگرف صنعت ساخت وساز بر رونق اقتصادی کشور باشیم. درواقع اگرچه رونق این صنعت شاید یک درمان دائمی برای اقتصاد کشور محسوب نشود، ولی بهترین مسکّنی است که به مراتب می تواند بهتر از بقیه صنایع به ویژه خودروسازی به تقویت تولید در کشور و رونق اقتصادی کمک کند. امیدواریم مقاله پیش روی شما مفید و ارزشمند واقع شده باشد.

درصورتی که در حوزه صنعت ساختمان فعالیت می نمایید، پیشنهاد می شود با بانک اطلاعات ساختمان های در حال ساخت پرشین سازه آشنا شوید.