نکاتی درباره فک رهن

اگر طلبکار از بازگرداندن مال خودداری کند، بدهکار باید الزام به فک رهن را به دادگاه ارائه کند. به طورکلی هدف ما در این مقاله از سری مقالات پرشین سازه آشنایی با موضوع فک رهن و ارائه تمامی راه حل های موجود برای رفع فک رهن ملک است؛ بنابراین با پرشین سازه همراه باشید تا بیشتر و اصولی تر در باب این موضوع بدانیم.

آشنایی با مبحث رهن

با توجه به ماده ی ۷۷۱ قانون مدنی، می توان گفت رهن قراردادی است که به موجب آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد. کسی که مال را رهن می دهد و بدهکار است را راهن و طلبکار را مرتهن می نامند. همچنین مالی که در رهن طلبکار قرار می گیرد، عین مرهونه نامیده می شود. نکته ی مهم این است که مالی را می توان به عنوان وثیقه به دیگری سپرد که قابلیت نقل وانتقال قانونی داشته باشد، در غیر این صورت رهن باطل خواهد بود. لازم به ذکر است که عده ای تصور می کنند که صرفاً املاکی مانند خانه، زمین، باغ و موارد مشابه را می توان رهن و وثیقه برای وام قرار داد. درحالی که جالب است بدانید که اموال منقول و برخی اسناد را نیز می توان رهن قرار داد.

فک رهن چیست؟

به طورکلی می توان مطرح کرد که فک رهن ازلحاظ حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از حالت رهن است که به عنوان وثیقه در رهن نهادی مانند بانک یا موسسه ای قرار دارد. به زبان ساده تر، فک رهن عبارت است از آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه در بانک قرار دارد. به یاد داشته باشید که به طورکلی هر اقدامی که بانک می خواهد برای اشخاص انجام دهد اعم از وام و تسهیلات بانکی ضمانتی مشخص و خاص تعیین می کند.

بنابراین اگر بخواهیم ازنظر حقوقی بخواهیم فک رهن را توضیح دهیم باید بگوییم که فک رهن در حقوق یعنی مال یا ملکی که به عنوان وثیقه و ضمانت در دست طلبکار بوده است آزاد شود. اگر بخواهیم برای فهم و درک بیشتر موضوع مثالی بیاوریم باید بگوییم که به طور مثال شما خانه را به واسطه وام بانکی می خرید و این وام در سند آن خانه درج می شود که تا زمانی که تمام اقساط بانک پرداخت نشود خانه در رهن بانک است. اگر درصورتی که اقساط بانک پرداخت نشود بانک این حق را دارد که خانه را تصرف کند.

روش های فک رهن

حال برای اینکه بتوانیم ملکی را به خرید یا فروش برسانیم و بر روی آن تسلط داشته باشیم لازم است قبل از هر چیز آن را از رهن خارج کرده یا به بیان دیگر فک رهن کنیم که این امر معمولاً به روش های زیر صورت می گیرد که شامل:

• فرد بدهکار بدهی خود را تسویه نماید.
• شخصی که ملک را به گرو گرفته، از طلب خود بگذرد.
• شخص وام دهنده از گرو گرفتن ملک انصراف دهد.
• مال در گرو (مرهونه) از بین برود.

تسویه حساب کامل راحت ترین رویه برای فک رهن

اولین راه برای فک رهن، تسویه حساب کل بدهی باقی مانده با بانک است. زمانی که تصمیم می گیرید خانه ای را که با استفاده از وام خریداری کرده اید، بفروشید، با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده، کافی است باقی مانده بدهی تان به بانک را تسویه کنید. برای این کار باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب بدهید. بانک میزان بدهی اصلی باقی مانده را محاسبه و به شما اعلام می کند. شما می توانیم با پرداخت یکجای این مقدار، سند ملک را از رهن بانک آزاد نمایید.

انواع دعوای فک رهن

دعوای فک رهن در قانون در دو صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود که در این یخش به بررسی هر یک از این موارد می پردازیم.

۱. فک رهن به صورت مستقل

در این حالت شخص رهن دهنده یکی از اموال خود را در اختیار شخص ثالثی مانند بانک قرار داده و تعهد می کند در مدت زمانی مشخص نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند. حال در شرایطی که شخص رهن دهنده تمام بدهی خود را پرداخت کند، بانک نیز باید به تعهد خود مبنی بر فک رهن از مال مورد رهن اقدام نماید. از طرفی درصورتی که شخص رهن دهنده نسبت به پرداخت همه دیون خود اقدام نکند، در این صورت بین شخص و بانک دعوای حقوقی مطرح می شود. شخص می تواند در این چنین شرایطی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فک رهن را به همراه با خسارات قانونی و بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی ارائه دهد.

۲. فک رهن به روش الزام به تنظیم سند رسمی

این نوع از دعوا عموماً در مورد سازندگان املاک به وجود می آید. در این حالت سازندگان قبل از فروش ملک، آن را در اختیار بانک قرار داده و وام می گیرند و با تنظیم قول نامه ای آن را به خریدار منتقل کرده و متعهد می شوند در مهلت زمان مندرج در قول نامه، ضمن فک رهن مال، سند رسمی را نیز به نام خریدار تنظیم نمایند.

طرح رها رویه ای مناسب برای فک رهن

طرح رها ازجمله طرح های بانک مسکن به منظور تسویه وام با بانک و فک رهن است. درواقع این رویه یک روش سپرده گذاری که توسط بعضی بانک ها اجرا می شود و شرایط به این صورت است که شما می توانید برای تسویه وام خود به بانک مراجعه کرده و پس از محاسبه بدهی باقی مانده تان مبلغی معادل ۱۱۰ درصد آن را در بانک سپرده گذاری کنید. به این ترتیب خانه شما از رهن بانک خارج می شود. همچنین لازم به ذکر است که در این طرح همچنان باید اقساط وامی که گرفته اید را پرداخت کنید و تا زمانی که اقساط شما تمام نشود نمی توانید به مبلغ سپرده گذاری شده در بانک دست بزنید. البته بانک در ازای سپرده گذاری مبلغی را به عنوان سود سپرده به شما پرداخت می کند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است که شما می توانید از همان مبلغ برای پرداخت اقساط استفاده کنید.

بررسی موارد مربوط به الزام به فک رهن

مواردی وجود دارد که در عقد رهن، ملک مورد رهن در گروی بانک قرارگرفته است و کل اقساط توسط مالک به طور کامل پرداخت می گردد و به همه ی حق وحقوق خود دست می یابد اما طلبکار اقدام به فک رهن ملک در رهن نمی نماید. در چنین حالتی مالک می بایست دعوی الزام به فک رهن را در دادگاه مطرح نماید.
نکته قابل توجه این است که طلبکار درگذشته و پیش از درخواست مالک مبنی بر فک مال مورد رهن، به عنوان امین و امانت دار مال شناخته شده است اما به محض درخواست مالک مبنی بر فک رهن و امتناع از فک مال مورد رهن، این فرد از امانت دار بودن خارج شده و ازآن پس به عنوان غاصب شناخته خواهد شد؛ بنابراین در صورت هرگونه آسیب و خسارت به مال، مسئول خواهد بود.
مورد دیگر دعوی الزام به فک رهن در صورتی است که مال منقول مورد رهن، توسط فردی که ملک را به رهن گرفته فروخته شود و یا فرد به تعهدات خود مبنی بر فک رهن عمل نکند که در این موارد نیز می توان دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نمود.

مدارک لازم جهت ارائه الزام به فک رهن در دادگاه

• مدارک شناسایی
• ارائه قرارداد رهن
• ارائه مدارک مستند مبنی بر پرداخت دیون
• درخواست جلب نظر کارشناسی و همچنین درخواست استعلام
• تحقیقات و استشهاد محلی
• شهادت شهود و مطلعین و سوگند در صورت لزوم
• سایر دلایل و مستندات لازم

بررسی امکان خریدوفروش ملکی که فک رهن نشده

حتماً برای شما نیز پیش آمده که در آگهی های فروش ملک اصطلاح ملک وام دار را مشاهده کرده باشید و برای شما سؤال باشد که این موضوع به چه معناست که در پاسخ باید گفت که این نوع از املاک با وام خریداری شده و همچنان در رهن بانک می باشد؛ بنابراین، در چنین حالتی مبلغ وام به عنوان بخشی از قیمت خانه، از مبلغ کل کسر می شود، اما ازآنجاکه این خانه فک رهن نشده است، همچنان امکان این وجود ندارد که سند آن به نام خریدار جدید زده شود.
به طورمعمول چنین معامله هایی از طریق وکالت و به صورت قولنامه ای صورت می گیرد و فرایند آن بدین شکل می باشد که فروشنده وکالتی به خریدار می دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شد، خریدار بتواند خانه را به نام خود بزند. لازم به ذکر است که این معاملات گاهی دردسرهای حقوقی زیادی دارند، چراکه فروشنده می تواند ملک را به طور هم زمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و از این طریق اقدام به کلاه برداری کنند. به همین جهت توصیه می شود پیش از انجام چنین معامله هایی حتماً با یک وکیل کارکشته و حرفه ای مشورت نمایید.

کدام دادگاه برای رسیدگی به دعوای الزام فک رهن صالح است؟

رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ازنظر ذاتی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی است. البته اگر قیمت مال مورد رهن کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف صالح برای رسیدگی است؛ اما ازنظر محلی باید به نوع مال توجه کرد. به طورکلی اگر مال منقول باشد، با توجه به ماده ی ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلافِ محل وقوع قرارداد یا محل انجام تعهد صالح برای رسیدگی مناسب است. همچنین لازم به ذکر است که منظور از تعهد، تعهد به فک رهن است.

چرا باید خانه ای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟

ملکی که به عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله خریدوفروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه بدون فک رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است. درواقع با توجه به ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی، بدهکار نمی تواند در مالی که وثیقه قرار داده است، تصرفی انجام دهد که با حقوق طلبکار منافات داشته باشد. مگر آنکه طلبکار به انجام این تصرفات راضی باشد؛ بنابراین زمانی که خانه در رهن بانک است، ممکن است فروش آن منافی با حقوق بانک در نظر گرفته شود و ازاین جهت شما را گرفتار کند.

سخن پایانی

همان طور که با این مقاله از پرشین سازه بزرگ ترین بانک اطلاعات ساختمان های در حال ساخت کشور همراه بودید، در این بخش ما به بررسی مبحث فک رهن املاک و راهکارهایی جهت انجام این مهم پرداختیم. لازم به تذکر است که در فرایند فک رهن علاوه بر اطلاعات موجود در این مقاله حتماً از وکلای حرفه ای مشورت و راهکار بگیرید تا فرایند انجام فک رهن شما به درستی و طبق روال قانونی انجام شود و از دردسرهای آتی پیشگیری شود. در پایان نیز مثل همیشه باید اذعان کنیم که از اینکه با پرشین سازه همراه است بی اندازه خرسندیم.