بیش از پنج سال است که قیمت مسکن با نرخ دلار جا به جا می شود. اما در چند روز گذشته و با آغاز سال جدید، وضعیت بازار ملک به کل تغییر کرده است. به نحوی که بیشتر معامله گران دچار نوعی ترس و احتیاط شده اند و ترجیح می دهند که خود را فعلا کنار بکشند.
به گزارش پرشین سازه ، بررسی ها و گزارش هایی که از نقاط مختلف پایتخت به گوش می رسد، نشان می دهد که وام مسکن به تدریج در حال خارج شدن از تهران است. به این معنی که مبلغ پرداخت شده دیگر کفاف خرید حتی یک متر مربع واحد مسکونی را هم نمی دهد. این مسئله ابتدا در شمال تهران رخ داد و حالا به نظر می آید که به جنوب تهران نیز رسیده و در حال خروج از تهران است.
پیش از این، گزارش هایی وجود داشت که نشان می داد مبلغ وام مسکن تنها برای خرید ۵ متر مربع کفاف می داد. اما حالا همین مقدار را هم پوشش نمی دهد. بررسی سقف مبلغ وام و اقساط ماهیانه ی آن، نشان می دهد که محله هایی که پیش از این، مقصد خرید خانه برای کم درآمدها و خانه اولی ها بودند، حالا به قدری گران شده اند که دیگر این چند میلیون پول وام، کفاف خرید چند متر از آن ها را هم نمی دهد.
در حال حاضر هر معامله ای که در بازار مسکن شکل می گیرد، بدون وام مسکن است.
البته در برخی از مناطق تهران، هنوز هم واحدهای کوچک و بدون امکاناتی هستند که زیر ۲ میلیارد تومان فروخته می شوند. در چنین گزینه هایی، دریافت وام مسکن می تواند مبلغ کمکی خوبی باشد. اما باز هم اثرگذاری خاصی ندارد. در واقع، در همان محلات هم اگر به سراغ خانه هایی با متراژ بزرگ تر و امکانات بیشتر بروید، متوجه می شوید که وام مسکن کاملا بی اثر است. به نحوی که تقریبا در حال خروج از تهران می باشد.
تا قبل از جهش قیمت مسکن، تسهیلات مربوط به خرید مسکن کاملا موثر بود. در واقع خیلی از متقاضیان مصرفی به کمک همین وام می توانستند خانه ای در مناطق ۴ یا ۵ تهران خریداری کنند.
بعد از این که قیمت مسکن به طرز سرسام آوری افزایش پیدا کرد، پوشش دهی این تسهیلات نیز کمتر شد. در ابتدا از نیمه ی شمالی پایتخت خارج شد و حالا از مناطق جنوبی نیز بیرون رفته است.
در طی چند سال گذشته وام مسکن را به روز رسانی نکرده اند و حالا کار به جایی رسیده که این تسهیلات، دیگر جایی در معاملات ملک ندارد. تمام کسانی که به سراغ دریافت این وام می روند نیز متقاضیان واحدهای نقلی در محله های جنوبی شهر هستند.
بیشتر این واحدها، نهایتا ۵۰ متر دارند و قیمتشان از ۲ میلیارد تومان کمتر است. البته در کنار بحث عدم پوشش وام مسکن، مشکلات بسیار دیگری هم وجود دارد که باعث شده افراد به سراغ دریافت این تسهیلات نروند.
اصلی ترین دلیل متقاضیان مسکن این است که اقساط این وام بسیار سنگین است و نمی توانند آن را پرداخت کنند.
بخش زیادی از افرادی که در چنین مناطقی به دنبال خانه هستند از طبقات فرودست و متوسط جامعه می باشند. به همین دلیل، اقساطی که برای این وام در نظر گرفته شده، برایشان بسیار سنگین است. علاوه بر این، مقدار آن نیز پایین است و ارزش دریافت ندارد.
بسیاری از متقاضیان وام های مسکن، تنها می توانند نهایتا ۵ متر خانه در محله های جنوبی شهر بخرند. برخی دیگر نیز این تسهیلات را به جهت خرید متری مسکن دریافت می کنند.
در گزارش هایی که سال گذشته منتشر می شد نیز به صراحت همین موضوع بیان شد. به عبارتی این وام دیگر برای خرید مسکن نیست. بلکه به وام ۵ متر مربعی تبدیل شده که فقط برای خرید متری جوابگوست!
گزارش های منتشر شده در دی ماه سال گذشته نشان می دهد که با کسر هزینه های وام، مبلغی که پرداخت می شود تنها برای خرید ۵ متر مربع مسکن کافیست. این در حالیست که یک وام درست و حسابی در کمترین حالت خود باید برای خرید ۲۰ متر مربع مسکن کافی باشد. وام های نرمال هم باید حداقل بتوانند خرید ۵۰ متر مربع را پوشش دهند.
از سال ۸۵ تا به امروز، تسهیلات بانکی مسکن نتوانسته به این سقف نزدیک شود و قدرت خرید این وام ها، هر روز در حال کاهش است.
بررسی ها نشان می داد که در زمستان سال گذشته، اگر تصمیم به خرید خانه ای در جنوب تهران با قیمت زیر ۲ میلیارد تومان می گرفتید، تسهیلات دریافت شده فقط می توانست ۱۴ درصد هزینه های شما را پوشش دهد.
حالا کار به جایی رسیده که وام مسکن فقط توسط کسانی دریافت می شود که می خواهند خانه ای در جنوبی ترین مناطق تهران خریداری کنند. همین متقاضیان هم باید توان پرداخت اقساط آن را داشته باشند.
بررسی های میدانی نشان می دهد که حتی در جنوبی ترین مناطق پایتخت نیز نمی توان خانه ای با قیمت مناسب خریداری کرد. در محله ای مثل زمزم، قیمت هر متر مربع مسکن به ۴۰ میلیون تومان رسیده است. این رویه در تهران، بی سابقه بوده و متاسفانه، پیش بینی ها نشان می دهد که احتمال بدتر شدن اوضاع هم وجود دارد.
البته تمام مبالغی که اعلام می شود مربوط به چند ماه پیش است. از بهمن ماه سال پیش تا به امروز، آمارهای رسمی در خصوص قیمت مسکن تهران منتشر نشده است. در نتیجه، آمارهایی که ذکر می شود مربوط به مشاهدات مستقیم بنگاه داران و مشاورین املاک است.
مثلا یک واحد ۵۰ متری در محله ی زمزم تهران، حدودا ۲ میلیارد تومان قیمت دارد. وام ۲۸۰ میلیون تومانی مسکن تنها برای خرید ۷ متر از این خانه کفاف می دهد.
در صورتی که وام مسکن زوجین دریافت شود، مبلغ آن ۴۸۰ میلیون تومان خواهد بود. در این شرایط قدرت خرید تسهیلات مربوطه کمی بیشتر می شود و به ۲۴ درصد می رسد. اما دریافت وام شامل هزینه های ریز و درشت زیادی می شود. در نتیجه، بخش قابل توجهی از وام کسر خواهد شد.
به این ترتیب حتی وام ۴۸۰ میلیون تومانی هم نمی تواند برای خرید خانه هایی بزرگ تر با امکانات بیشتر، موثر باشد. به همین دلیل اصلا مورد استفاده قرار نمی گیرد.
وضعیتی که تشریح کردیم مربوط به مناطق جنوبی تهران است. در خصوص محله های شمالی تر باید اعلام کرد که اثرگذاری وام مسکن مدت هاست که از بین رفته! مشاورین منطقه ۴ و ۵ تهران می گویند که سال هاست وام خرید مسکن در این مناطق دیگر موثر نیست.
در حال حاضر قیمت خرید هر متر مربع مسکن در منطقه ی ۵ تهران، به ۹۰ میلیون تومان رسیده است. در نتیجه، یک واحد ۵۰ متری معمولی با امکانات عادی، حدودا ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه خواهند داشت. دریافت وام ۲۸۰ میلیونی مسکن چه فایده ای برای خریدار این واحد مسکونی دارد؟
با کسر هزینه های دریافت وام مثل اوراق تسه و…، دیگر عملاً مبلغی باقی نمی ماند که به عنوان کمک هزینه ی خرید مسکن استفاده شود. در واقع قدرت خرید تسهیلات مسکن در مناطقی مثل منطقه ی ۵ تهران به کمتر از ۵ متر مربع رسیده است.
با وضعیت کنونی اقساط این وام، سوال این جاست که آیا دریافت آن به صرفه است یا خیر؟!
