دهه ۹۰ یکی از بدترین دهه ها برای حوزه مسکن و سیاست های آن بود. خیلی از کارشناسان می گویند که از همان سال ها، حضور مشاوران املاک در این بازار جدی تر شد و این صنف، نقشی جدی در مشکلات بازار مسکن داشتند. ادعایی که با قوت توسط نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک رد می شود.
به گزارش پرشین سازه ، گفتگویی با حضور فرهاد بیضایی، کارشناس سیاستگذاری مسکن و داوود بیگی نژاد، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد و در طی آن، ریشه مشکلات بازار مسکن در دهه ۹۰ و نقش بازیگران اصلی این بازار بررسی گردید.
بیضایی اعتقاد دارد که بزرگترین چالش بازار مسکن به بحث اجاره بها برمی گردد که فشار زیادی به مستاجران وارد کرده است. در تمام دنیا، درآمد افراد با توجه به نرخ اجاره تعیین می شود. مثلا در شهری مثل آنکارا، اگر اجاره یک واحد مسکونی متوسط ۸۰۰ دلار باشد، درآمد افراد روی ۱۱۰۰ الی ۱۲۰۰ ثابت می شود. این در حالیست که برای شهری مثل تهران، اوضاع کاملاً برعکس است. مثلا اگر رهن و اجاره مجموعاً ۷۰۰ دلار شود، درآمد افراد روی همان ۵۰۰ دلار ثابت می ماند.
از سوی دیگر، داوود بیگی نژاد اعتقاد دارد که اصلا نباید وضعیت کنونی مسکن را با نرخ دلار و شرایط دیگر کشورها مقایسه کرد؛ چرا که در این شرایط، بحران اجاره بها بیشتر نمود پیدا می کند. واقعیت اینجاست که تعادل میان دلار و ریال بهم خورده و همین موضوع، سبب افزایش اجاره بها شده است. بدون اینکه درآمدها نیز به سطح قیمتی دلار برسند.
بیضایی می گوید که هزینه اجاره مسکن در کشور ما دو برابر سطح درآمدهاست و همین موضوع به ایجاد پدیده ای به نام رهن مسکن می انجامد. مبالغی که به ازای رهن مسکن دریافت می شود، بسیار بالاست و در هیچ کجای دنیا نمونه ندارد. بسیاری از ساکنان تهران، حتی برای کسب مبلغ اولیه رهن نیز ناچارند ۴ الی ۵ سال کار کرده و پس انداز کنند. تا زمانی که مبلغی مابین ۲۰۰ الی ۱ میلیارد تومان به دست نیاورند، قادر به رهن مسکن نیستند که همین موضوع سبب افزایش سن ازدواج و دیگر معضلات اجتماعی می شود.
این در حالیست که در دیگر کشورهای منطقه از جمله مالزی، ترکیه و حتی افغانستان و پاکستان نیز، افراد بعد از دو ماه کار کردن هم می توانند خانه ای اجاره کنند، چرا که نیازی به پول رهن ندارند. این در حالیست که مفهوم رهن مسکن، این امکان را از جوانان ایرانی می گردد.
گفتگوی بیضایی و بیگی نژاد در ادامه به موضوع اقدامات وزارت راه و شهرسازی در دهه ۹۰ کشیده شد. بیگی نژاد اعلام کرد که آقای آخوندی هیچ اعتقادی به مسکن مهر نداشت و از نگاه وی، ساخت شهرک مطلوب نبود. بلکه هرکسی باید با فرهنگ خود، ساخت و ساز مسکن را انجام دهد.
چیزی که از دیدگاه وزیر وقت راه و شهرسازی مغفول مانده بود، وابستگی اقتصاد مسکن به اقتصاد کلان بود. در واقع، زمانی که اقتصاد کلان رو به رونق باشد، درآمدهای ریالی و دلاری نیز بیشتر می شود و مردم می توانند متناسب با نیاز و فرهنگ خود خانه بسازند.
در شرایطی که اقتصاد کلان دچار اختلال است نمی توان توقع داشت که مردم بدون کمک های دولت، خود قادر به ساخت مسکن باشند.
داوود بیگی نژاد در ادامه قویاً موضوع سوءاستفاده مشاوران املاک از سیاست های غلط دهه ۹۰ را رد کرد و این موضوع، توسط بیضایی نیز تایید شد. بیضایی اعتقاد دارد که حتی وزارت راه و شهرسازی هم در این موضوع بی تقصیر است چرا که همه چیز به اقتصاد کلان وابسته است.
البته نمیتوان منکر رفتار اشتباه برخی از مشاوران املاک شد اما این رفتار در نهایت منجر به تورم نخواهد داشت و صرفاً روی کیفیت خدمات موثر خواهد بود و اطمینان معاملات را کم می کند.
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد که این اتهامات در حالی به مشاوران املاک زده می شود که اصلاً این صنف، توان اثرگذاری روی بازار را ندارد.
بر اساس گفته های این دو کارشناس بازار مسکن، در دهه ۹۰ به دلیل رونقی که در ساخت واحدهای مسکن مهر وجود داشت، صنف مشاوران املاک بزرگ تر شد. حتی برخی از آن ها به حوزه تولید مسکن نیز راه پیدا کردند. اما تمام این اتفاقات به دلیل رونق اقتصاد کلان رخ داد. در حال حاضر نیز برای پیشبرد طرح های مسکن سازی و توسعه ای، به جای یافتن مقصر، باید به توسعه اقتصاد کلان فکر کرد.
طرح هایی مثل توسعه سواحل جنوبی کشور، ساخت شهرهای جدید و حتی اجرای طرح نهضت ملی مسکن به این نکته بستگی دارد که اقتصاد کلان تا چه حد رونق خواهد داشت. برای ایجاد طرح های موفق، دولت باید نیم نگاهی به طرح های موفق گذشته داشته باشد و از شکست های خود درس بگیرد. تنها در چنین شرایط است که می توان به بهبود وضعیت مسکن سازی امیدوار بود.
