جنجال های اخیر پیرامون قیمت مسکن ریزمتراژ تهران باعث شده که برخی از افراد فکر کنند که قیمت این واحدها نسبت به میانگین قیمت ها بالاتر است اما داده های رسمی نشان می دهد که اتفاقاً واحدهای ریزمتراژ سراسر تهران، از لحاظ قیمت نسبت به میانگین شهری پایین تر هستند.
به گزارش پرشین سازه ، واحدهای ۵۰ الی ۶۰ متری بعد از جهش قیمت ها در میان خریداران و سرمایه گذاران مسکن با محبوبیتی عجیب مواجه شده اند. حتی مصرف کنندگان واقعی مسکن نیز به سراغ خرید این واحدهای کوچک متراژ می رفتند؛ چرا که گرانی مسکن، قدرت خرید آن ها را کاهش داده بود.
بر اساس آمارهای موجود، فعلاً میانگین قیمت مسکن در تهران، ۸۵ میلیون تومان است. این در حالیست که میانگین قیمت واحدهای ریزمتراژ پایتخت، متری ۸۲ میلیون برآورد شده است. در نتیجه، ۳ میلیون از میانگین قیمت ها کمتر است.
البته این واحدها نباید تا به این حد گران می شدند و فشار تقاضای بیش از حد در طی چند سال گذشته، باعث شده که نبض قیمت ها در این بازار تغییر پیدا کند. تا پیش از جهش مسکن، خانه اولی ها و مجردها، متقاضی اصلی خانه های ۵۰ الی ۶۰ متری بودند اما حالا که قیمت مسکن به طرز چشمگیری رشد کرده، حتی پای سرمایه گذاران نیز به این بازار باز شده و عملاً خانه اولی ها حذف شده اند.
تورم روز افزون روی قیمت واحدهای مزبور نیز اثر گذاشت و توجه سرمایه گذاران و مصرف کنندگان را به این بازار جلب کرد. با توجه به این وضعیت، همه انتظار داشتند که قیمت واحدهای ریزمتراژ در سطح میانگین قیمت ها یا حتی بالاتر باشد اما بر اساس داده های رسمی، بازار مسکن هنوز هم می تواند ما را غافلگیر کند؛ چرا که مشخصاً تضادی مشخصی میان این دو گزاره وجود دارد و سطح قیمت مسکن ریزمتراژ کمتر از میانگین قیمت مسکن پایتخت است.
یکی از اصلی ترین دلایلی که منجر به این تضاد می شود، عمر ساختمان هاست. بیشتر ساختمان های ۵۰ الی ۶۰ متری میانگین عمری ۸ ساله دارند که طبیعتاً روی قیمت آن ها موثر است. گزارش ها نشان می دهد که در این تیپ واحدهای مسکونی، اساساً واحد زیر ۵ سال پیدا نمی شود. این در حالیست که برای محاسبه میانگین قیمت پایتخت، قیمت تمام واحدهای مسکونی اعم از نوساز، فرسوده، کلنگی و غیره در نظر گرفته می شود. بنابراین طبیعی است که بالاتر باشد.
دومین نکته ای که این تضاد قیمتی را رقم می زند، محل قرارگیری واحدهای ریزمتراژ است. بیشتر واحدهای کوچک در مناطق جنوبی تهران واقع شده اند که طبیعتاً از لحاظ لوکیشینی، قیمت پایین تری دارند. این در حالیست که واحدهای بزرگ متراژ نوساز اغلب در مناطق شمالی تهران هستند و همین عامل، میانگین قیمت ها را در تضاد قرار می دهد.
نکته جالب توجه اینجاست که واحدهای بزرگ متراژ، اساساً مشتری خاصی ندارند و مدت هاست که بازار آن ها کساد شده است. با این وجود، هنوز هم بخش زیادی از مجوزهای ساختمانی تازه صادر شده برای ساخت همین واحدهای بزرگ است.
جستجوی کوتاهی در میان واحدهای ریز متراژ سراسر تهران مشخص می کند که بیشترشان در محدوده قیمت همان محله هستند. مثلاً یک واحد ۶۰ متری در محله تجریش، شریعتی که حدود ۵ سال عمر دارد با قیمت متری ۱۵۸.۳ میلیون تومان آگهی شده است.
یک واحد ۵۸ متری در سعادت آباد که هشت سال پیش ساخته شده با قیمت متری ۲۰۵ میلیون تومان ارائه شده است. در گیشا نیز یک واحد ۵۷ متری که هفت سال عمر دارد، با قیمت متری ۱۶۶ میلیون عرضه شده!
با توجه به این داده ها می توان گفت که قیمت بازار کوچک متراژها نیز از بازار اصلی نوساز و بزرگ متراژها تبعیت می کند و تفاوت قیمتی چندانی میان آن ها وجود ندارد.
در محله های مرکزی قیمت ها اندکی پایین تر است. مثلاً یک واحد ۶۰ متری در خیابان دکتر فاطمی که پنج سال پیش ساخته شده با قیمت متری ۱۲۵ میلیون آگهی شده است. در محله ایرانشهر نیز یک واحد ۵۰ متری پنج سال ساخت با قیمت ۱۱۴.۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع ارائه شده است.
در محله های جنوبی شهر نیز مثل منیریه، یک واحد ۵۸ متری با قیمت متری ۸۰.۱ میلیون آگهی شده. این واحد ۸ سال پیش ساخته شده است.
یک واحد دیگر در میدان حر که ۶۰ متر دارد و ۱۰ سال پیش ساخته شده با قیمت متری ۷۰ میلیون تومان آگهی شده است.
به طور کلی، قیمت ریزمتراژها در سراسر تهران از فرمول قیمتی همان محله تبعیت می کند. البته به دلیل سن و سال این واحدها، معمولآً قیمتشان کمی ارزان تر است اما باز هم تفاوت خیلی خاصی در قیمت ها دیده نمی شود.
