مدت هاست که گفته می شود فساد زیادی در صدور مجوز ساختمانی و تراکم فروشی وجود دارد و هر فرمولی که تا به امروز برای جلوگیری از این ماجرا پیاده شده، به فساد بیشتر منجر شده است. به نظر می رسد که در این میان، الگوی آمریکایی تنظیم بازار جواز ساختمانی می تواند موثر و مفید باشد.
به گزارش پرشین سازه ، در مدل آمریکایی حق توسعه نام وجود دارد که می توان با استفاده از آن، تهدید محدودیت ارتفاع ساختمان ها در برخی از محله های شهر را به فرصت پاداش تراکم تبدیل کرد.
نکته بسیار مهم در ساماندهی به وضعیت کنونی صدور مجوزهای ساختمانی این است که خواسته سازنده نیز در نظر گرفته شود. اخیراً مرکز پژوهش های مجلس مطالعه ای در این زمینه انجام داده و پیشنهاد کرده که یک بازار ثانویه برای صدور مجوز ساختمانی ایجاد شود. از دیدگاه بازوی تحقیقاتی مجلس، یکی از راه های تحقق پذیری طرح های توسعه شهری، ایجاد بازار ثانویه مبتنی بر بازنگری طرح های بالادست شهری است و اصلی ترین رویکرد آن، ایجاد ظرفیت انتقال حق توسعه می باشد.
در حال حاضر، مدیریت شهری در تعیین حد و مرز شهر و تخصیص یک مکان به فعالیتی خاص، مداخله می کند و همین عامل سبب شده برخی از اراضی، رانت داشته باشند و بعضی دیگر، دچار ضرر و زیان شوند.
از سوی دیگر، برخی سازندگان ساختمانی برای اینکه از رانت های این اراضی برخوردار شوند و سود بیشتری داشته باشند، این زمین ها را انتخاب می کنند. مهمترین وجه این رانت به موضوع تراکم ساختمانی برمی گردد.
ساختمان سازان که وضعیت را بدین شکل می بینند، طبیعتاً به سمت زمین هایی کشیده می شوند که رانت دارند و اجازه تراکم بیشتر را به سازنده می دهند. اینجاست که بحث توزیع عادلانه حقوق مالکیت مطرح می شود و اهمیتی دوچندان پیدا می کند.
وقتی که طرح های توسعه شهری نوشته می شود، در کنار شناسایی محدوده هایی که دارای ظرفیت توسععه هستند، باید پلاک ها و محدوده هایی که به عنوان ابنیه ارزشمند شهری شناخته می شوند نیز، در نظر گرفته شوند و بر اساس ارزش تاریخی، طبیعی و…آنها، محدودیت هایی در موردشان اعمال شود.
در حال حاضر، طرح های شهری تدوین شده نمی توانند ارزشی برابر برای تمام اراضی و محدوده های شهری ایجاد کنند و به همین دلیل، بسیاری از محدوده های موجود در شهرها به دلیل موانعی همچون ارزش تاریخی، طبیعی، زیست محیطی و دیگر موارد امکان بهره مندی از طرح های توسعه شهری را ندارند.
این موضوع باعث می شود که رانت‌خواران در اراضی دیگر جولان دهند و زمینه فساد را به وجود بیاورند. این در حالیست که اگر یک الگوی برنامه ریزی موفق و عادلانه تدوین شود، شهرداری موظف خواهد شد تا از تمام ابزارها و تکنیک های خود در راستای برقراری عدالت استفاده کند و زمینه برخورداری تمام اراضی را از طرح های بالادستی، دستیابی به الگوی توسعه شهری مناسب، تامین خدمات و زیرساخت ها فراهم آورد.
در این میان، مرکز پژوهش های مجلس برای حل این مشکل، طرح توسعه شهری را مطرح می کند و خاطرنشان می سازد که در این طرح باید انتقال حق توسعه را قائل شد. این طرح از حدود ۱۰۰ سال پیش در دنیا تجربه شده و به نظر می آید که کارساز بوده است.
اولین تجربه از انتقال حق توسعه در سال ۱۹۱۶ و همزمان با اجرای قانون منطقه بندی نیویورک رخ داد. البته تدوین این مفهوم و کاربردی‌تر کردن آن در دهه ۶۰ و ۷۰ میلادی رخ داد و از آن زمان تا به امروز، معیار و ملاک بوده است. البته در مدلی که مرکز پژوهش های مجلس به آن پرداخته شده، الگویی مدرن و نوآورانه از انتقال حق توسعه است که مبتنی بر ایجاد یک بازار برای جوازهای ساختمانی می باشد. البته این بازار در کنار بستر اصلی واگذاری امتیاز تراکم ساختمانی توسط شهرداری شکل می گیرد.
اساساً انتقال حق توسعه به مالکان اراضی مزبور اجازه می دهد تا حقوق خود برای توسعه زمین را به مناطق دیگری انتقال دهند. اگر بخواهیم به شکل ساده تری این موضوع را توضیح دهیم، باید بگوییم که در این مدل، امتیاز ثابتی برای همه زمین های واقع در محدوده شهری به تناسب شرایط زمین قابل تعریف است. اما ضوابط طرح های توسعه شهری روی برخی از پهنه ها، محدودیت هایی را برای این اراضی به وجود می آورد که نمی توانند از مزیت ها و امتیازهای رایج این طرح ها استفاده کنند. به همین دلیل، مالکانی که با محدودیت ارتفاع ساخت رو به رو هستند، می توانند امتیاز خود را در شهری دیگری که محدودیت ارتفاع ساخت ندارند، بفروشند. به این ترتیب نوعی بازار ثانویه برای جوازهای ساختمانی ایجاد می شود.
نکته مهم اینجاست که ارزش افزوده ناشی از حق توسعه ایجاد یا سلب شده نیز با یک فرمول مشخص قابل تعریف خواهد بود. به طور کلی، مانند هر بازار دیگری، تبادل حق توسعه نیز بر اساس سیستم عرضه و تقاضا قیمت گذاری خواهد شد.
به این ترتیب، تمام مالکانی که به دلایل مختلف حق بهره وری از طرح های توسعه شهری را ندارند، می توانند درآمدی حاصل از فروش حق توسعه داشته باشند.
