مدت هاست که قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بلاتکلیف مانده است. حتی بعد از این که قانونگذار بیش از ۸۰ ماده را تدوین کرده تا مبایعه نامه های ملکی را سامان ببخشد.
به گزارش پرشین سازه ، بیش از ۵ بار است که طرح مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میان مجلس و شورای نگهبان، جا به جا می شود. حالا هم خبر می رسد که مجمع تشخیص مصلحت نظام، برای این که اختلاف موجود را برطرف کند، تغییراتی در این طرح ارائه کرده است.
مبایعه نامه های ملکی معمولا بستر را برای کلاهبرداری، فساد و مالباختگی فراهم می کند. اما سوال این جاست که آیا چنین طرحی می تواند جلوی این مشکلات را بگیرد؟ بررسی ها نشان می دهد که طرح مزبور، نمی تواند به طور کامل ضامن امنیت حقوقی و اقتصادی خریداران باشد.
قانونی که در حال حاضر در مورد سندهای املاک وجود دارد، دوگانه است. به این معنی که هم سند عادی وجود دارد و هم رسمی! همین موضوع خرید ملک در نقاط مختلف کشور به خصوص در شمال و تهران را سخت و ریسکی کرده است. کلاهبرداران می توانند برای یک ملک چند سند عادی دریافت کنند و به افراد مختلف بفروشند.
کارشناسان می گویند که برای رفع چنین مشکلی، باید از اسناد عادی اعتبارزدایی شود و امکان فروش ملک با سند عادی، وجود نداشته باشد.
در این میان، شورای نگهبان و مجلس هم بر سر تعیین تکلیف مبایعه نامه بیشتر از همیشه شده و به این مشکل دامن زده است. بیش از ۶ سال است که طرح مزبور، بین مجلس و شورای نگهبان جا به جا می شود و هنوز هم به نتیجه نرسیده است.
حالا که طرح مزبور بعد از ۶ سال به نتیجه نرسیده است، موضوع تعیین تکلیف اسناد عادی به مجمع تشخیص مصلحت نظام سپرده شده است. این مجمع هم بدون اینکه توجهی به منشاء اصلی اختلافات در دعاوی ملکی داشته باشد، تنها به اصلاح دو مصوبه در این طرح، اکتفاء کرده است.
البته لازم به ذکر است که اصلاحیات مزبور، هنوز نهایی نشده اند. اما به نظر می آید که اصلاحیه های موجود مجمع نیز نخواهد توانست که آتش اختلافات ملکی را خاموش کند.
اختلاف مجلس و شورای نگهبان
بخش زیادی از پرونده هایی که به قوه قضاییه و مجامع حقوقی ارجاع داده می شود، مربوط به کلاهبرداری های ملکی است. از آن جایی که خیلی از املاک سند رسمی ندارند، چنین موضوعی قابل پیش بینی است.
قانون به صراحت می گوید آن چیزی که بین طرفین قرارداد یا توسط مشاور املاک نوشته می شود، سند عادی است اما در نهایت باید از طریق دفاتر اسناد رسمی، به سند رسمی تبدیل شود. اما خریدارانی که فقط مبایعه نامه دارند، معمولا سال های زیادی را باید در پیچ و خم دادگاه یا دفاتر اسناد طی کنند و در نهایت هم شاید نتوانند که سند رسمی دریافت کنند.
در سال ۹۵ بود که مجلس برای اینکه افراد را به ثبت رسمی معاملات ملکی وادار کند، طرحی نوشت و در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ۹۹، به تصویب رساند.
هدف این بود که تمام معاملات املاک را وادار به دریافت سند رسمی کنند تا دعاوی ملکی کاهش پیدا کند. یکی دیگر از اهداف مجلس، افزایش امنیت قضایی و حقوقی مردم به هنگام خرید ملک بود. همچنین تصمیم بر این بود که صدور سند رسمی را تسهیل کنند تا به این ترتیب، کلاهبرداری هایی که در این حوزه صورت می گیرد، کمتر شود.
اما شورای نگهبان به دلیل ابهامات و مغایرت های شرعی موجود در این طرح، آن را به مجلس برگشت داد. اصلی ترین مشکل شورای نگهبان با ماده ۱ این مصوبه است که به نوعی اصلی ترین ماده ی این طرح می باشد. ماده ی یک می گوید که تمام معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر ثبت اسناد رسمی صورت بگیرد. در غیر این صورت هیچ یک از ادارت و محاکم، آن را نخواهد پذیرفت.
شورای نگهبان، اشکال شرعی به این ماده وارد کرده و پنج بار آن را به مجلس برگردانده است. آخرین برگشت این طرح به مجلس، در تاریخ ۱۶ آذرماه سال ۱۴۰۱ بود که شورای نگهبان، بعد از ۱۰ روز این طرح را به مجلس برگشت داد.
ایراد اصلی شورای نگهبان به این مصوبه، مربوط به یک عبارت کلیدی در ماده ۱ این طرح بود. در ماده ی یک به صراحت ذکر شده که اسناد عادی در محاکم و ادارات پذیرفته نخواهند شد. هدف از این ماده، الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی بود اما شورای نگهبان آن را خلاف شرع می داند.
حالا باید دید که بعد از ۶ سال، بلاخره تکلیف این طرح چه خواهد شد و آیا مجمع تشخیص مصلحت نظام می تواند اختلاف میان شورای نگهبان و مجلس را حل و فصل کند؟!
