سقف ۲۵ درصد افزایش اجاره مثل سه سال گذشته، با بی اعتنایی مطلق موجران مواجه شد و بار دیگر ثابت کرد که هیچگونه تضمین قانونی برای اجرای آن وجود ندارد. حالا سوال اینجاست که جهش اجاره بهای مسکن به چه علت است و چرا، تورم اجاره مسکن همیشه تب دار است؟
به گزارش پرشین سازه ، سطح فعلی تورم اجاره مسکن در کشور، ۲.۴ واحد بیش از میانگین تاریخی این شاخص می باشد. قبل از اینکه قیمت ها به شکل جهشی بالا بروند، نرخ رشد سالانه اجاره مسکن ۱۷ درصد بود اما حالا این عدد شوخی است و معمولاً اجاره مسکن بیش از ۴۰ درصد رشد می کند.
نمی توان خرده ای به موجران گرفت و آن ها را با سقف ۲۵ درصدی راضی نگه داشت. واقعیت اینجاست که اجاره بها تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است. هرچه این دو شاخص رشد کنند، اجاره بها نیز بالاتر می رود.
البته بخشی از مشکل کنونی بازار اجاره به دخالت بیجای دولت برمی گردد. از سال ۹۹، دولت اقدام به تعیین سقف افزایش اجاره کرد و همین عامل سبب تحریک تورم در این بازار شد. کار به جایی رسیده که حالا، خیلی از مستاجران از عهده پرداخت اجاره خانه خود برنمی آیند و ناچاراً کوچ می کنند.
واقعیت اینجاست که هزینه های زندگی موجر نیز بالا رفته و از آن جایی که خیلی از آن ها از طریق دریافت اجاره امرار معاش می کنند، طبیعی است که بهای اجاره را نیز متناسب با تورم عمومی بالا ببرند. اجاره دستوری و تعیین نرخ نیز به روش های مختلف دور زده می شود. در بازاری که عرضه از تقاضا کمتر است، فروشنده می تواند حرف نهایی را بزند. بنابراین مستاجران ناچارند به میل صاحبخانه، قراردادهای خود را تمدید کنند.
سقف ۲۵ درصد رعایت نمی شود
گرچه در خردادماه، یک بار دیگر تاکید شد که سقف افزایش اجاره برای موجران تهرانی، ۲۵ درصد است اما معاملات تیرماه نشان می دهد که کمتر موجری به این موضوع اهمیتی داده و طبق معمول، اجاره ها با سلیقه موجر تعیین شده اند.
واقعیت اینجاست که عدم اقبال عموم به این مصوبه به خاطر چند ایراد فنی در فرمول محاسبه این نرخ است. گرچه مسئولین مربوطه می گویند که این مصوبه با نگاهی به تجربیات جهانی نوشته شده اما مشخصاً تدوین کنندگان آن از عمق ماجرا بی خبر هستند و نمی دانند مجموعه ای عوامل منجر به موفقیت اینگونه قوانین در کشورهای پیشرفته شده است.
بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، رشد سالانه اجاره بهای مسکن باید ضریبی از تورم عمومی سالانه باشد. نهایت نرخی که برای افزایش اجاره مسکن تعیین می گردد، معادل ۱۰۰ درصد تورم عمومی است.
اول از هر چیزی باید اعلام کرد که تعیین قیمت در بازار با اصول اقتصاد مخالف است. بازار را نمی توان به این شیوه اداره کرد و این اقدام با ساز و کار بازار در تضاد است. کافیست نگاهی به تجربه دیگر کشورها بندازیم تا متوجه شویم که دخالت در کار بازار، هرگز موفقیت آمیز نبوده است.
در تیر ماه سال ۹۹، نرخ رشد مجاز برای اجاره مسکن ۲۰ درصد تعیین شد اما در همان زمان، تورم اجاره ۳۱ درصد بود و همچنان به روند صعودی خود ادامه داد و در تیرماه سال بعد به ۳۹ درصد رسید. در نتیجه می توان گفت اولین مشکل مصوبه مزبور، فرمول نادرست آن است. تا زمانی که نگاه دقیقی به وضعیت بازار نشود، نمی توان انتظار داشت که این سقف اجاره توسط موجران رعایت شود.
عوامل موفقیت کشورهای خارجی در کنترل اجاره
هروقت که سخن از ناکارآمدی این مصوبه به میان می آید، مدافعان آن صحبت را به کشورهای غربی و موفقیت این مصوبه در آنجا می کشاند. در واقع، سه دلیل کلی برای موفقیت طرح مزبور در کشوری مثل آمریکا وجود دارد. در آمریکا قبل از اینکه به سراغ معلول بروند، عامل را بررسی می کنند و متوجه می شوند که علت اصلی بحران تورم در کشور چه می باشد. بعد از آن برای کنترل و مهار تورم تلاش می کنند.
مثلا در سال ۲۰۲۲، تورم مسکن به ۱.۵ برابر سال های قبل رسید اما سیاستگذاران آمریکایی، با ابزار نرخ بهره، موفق به کنترل بازار شدند و از اواسط سال ۲۰۲۳، نرخ تورم مسکن کاهشی شد.
علاوه بر این، سیاستگذاران آمریکایی به جای تعیین نرخ دستوری اجاره، سقف تشویقی تعیین می کنند. به این معنی که تمام مالکان بزرگ مقیاس در صورت رعایت سقف ۵ درصدی، می توانند از معافیت های مالیاتی سالانه بهره مند شوند. البته لازم به ذکر است که سقف تشویقی مزبور بیشتر برای شرکت های اجاره داری حرفه ای لحاظ می شود و مشمول مالکان خرد نخواهد شد.
عامل بعدی که منجر به موفقیت آمیز بودن مصوبه سقف افزایش اجاره می شود، این است که نرخ تعیین شده به تورم موجود در بازار نزدیک است. در حال حاضر، تورم اجاره مسکن در آمریکا ۵.۲ درصد است. بنابراین مشخصاً نرخ افزایش اجاره نیز در همان محدوده تعیین می گردد.
با توجه به این شرایط است که می توان انتظار موفقیت از طرح مزبور داشت. متاسفانه در نرخ دستوری ایران، هیچ یک از ویژگی های بالا دیده نمی شود.
