میانگین رهن و اجاره در تهران به طرز محسوسی بالا رفته است. حالا مستاجران ناچارند برای یک مسکن متوسط متراژ، مبلغ ۱۶.۵ میلیون اجاره ماهانه و ۴۳۰ میلیون رهن سالانه پرداخت کنند.
به گزارش پرشین سازه ، در آبان ماه امسال شاهد رشد نسبی اجاره بها در مناطق ۲۲ گانه تهران بوده ایم. این مبلغ حدود ۱ درصد بیشتر شده و گرچه نمی توان گفت که تغییر محسوسی نسبت به مهرماه محسوب می شود اما می تواند حکایت خود را از بازار اجاره مسکن پایتخت در این روزها داشته باشد.
در حال حاضر، وزن رهن در فایل های اجاره مسکن به طرز محسوس و معناداری نسبت به اجاره بها بالا رفته است. واقعیت اینجاست که برای ریشه یابی این مسئله باید ریسک های موجود را بررسی کرده و مشخص ساخت که چرا موجران به دریافت پول پیش متمایل شده اند.
در فصل پاییز، سه تغییر کلی در بازار اجاره مسکن مشاهده شد. یکی از این تغییرات به افزایش میل موجران جهت دریافت رهن مربوط می شود. بررسی شاخص اجاره بهای پیشنهادی در تحقیقات میدانی و فایل های عرضه شده در پلتفرم های آنلاین، همین موضوع را نشان می دهد.
یکی از نکات جالب توجه در مورد ارقام به دست آمده از بازار مسکن این است که تحقیقات میدانی هیچگاه با آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مراجع رسمی یکسان نیستند. حتی با وجود اینکه آمارهای رسمی با تاخیر منتشر می شوند، باز هم قیمت های واقعی بازار با آمارهای رسمی متفاوت است و به نظر می آید که گران تر باشند.
نکته جالب توجه در آمارهای میدانی این است که به تفکیک محله و خیابان به دست می آیند. به همین دلیل می توانند در کشف قیمت میانگین محله های مختلف تهران، موثر و مفید باشند. این در حالیست که آمارهای رسمی به ذکر قیمت میانگین مناطق مختلف تهران بسنده می کنند. به همین دلیل است که آمارهای میدانی می توانند در کشف و شناسایی قیمت ها برای فعالان بازار مسکن کاملاً ضروری و مهم باشند.
در حال حاضر، آن چیزی که می تواند به تابلوی اطلاع رسانی بازار اجاره مسکن تبدیل شود، همان شاخص اجاره بهای پیشنهادی در تحقیقات میدانی است. بر اساس گزارش های موجود، شاخص اجاره بهای پیشنهادی در ابتدای آبان ماه، ۳۷۵ هزار تومان به ازای هر متر مربع واحد مسکونی بوده است. البته این رقم با احتساب پول پیش صفر می باشد.
مبلغی که امروز به عنوان شاخص قیمت اجاره مسکن تهران اعلام می شود، رشدی یک درصدی در قیاس با اجاره بهای مهرماه داشته است. البته رشد سالانه این مبلغ نیز ۳۴ درصد بوده است. به این ترتیب، ساکنان تهران به شکل میانگین برای اجاره یک واحد متوسط متراژ باید مبلغ ۱۶.۵ میلیون اجاره و ۴۳۰ میلیون رهن بپردازند.
این اولین تغییری است که در پاییز امسال در بازار مسکن تهران شاهد هستیم. تغییر دوم، به موضوع خزش وزن پول رهن به اجاره مربوط می شود. به این ترتیب که وزن پول پیش و اجاره تقریباً یکسان شده اند. این در حالیست که وزن اجاره معمولاً ۷۰ درصد کل رقم اجاره آپارتمان را در برمی گرفت. به عبارت دیگر، موجران ترجیح می دادند که بیشتر اجاره ماهانه دریافت کنند. این در حالیست که امروزه تمایل آنها به دریافت رهن بیشتر شده است.
دلیل اصلی این موضوع، تمایل موجران به سپرده گذاری در بانک هاست. علاوه بر این، ترجیح موجران این است که با پول رهن، دارایی های دیگری خریداری کنند. مثلاً خرید مسکن یا زمین در شهرهای حاشیه ای، یکی از دلایل اصلی موجران برای دریافت رهن بالاست. علاوه بر این، با مبالغ رهن می توانند سرمایه های دیگری مثل طلا یا دلار داشته باشند و به این ترتیب، علاوه بر دریافت اجاره، سود سالانه هم از محل خرید طلا و ارز به دست آورند.
برخی سوال می کنند که آیا اجاره ماهانه برای خرید این دارایی های ارزشمند کافی نیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که موجران، ریسک خرید تدریجی این دارایی ها را بالا می دانند و ترجیح می دهند که سرمایه گذاری طولانی مدت داشته باشند.
به همین دلیل است که در طی یک ماه گذشته، مبلغ اجاره همان ۱۶ میلیون تومان باقی مانده اما مبلغ رهن بیشتر شده است.
از سوی دیگر، توان مستاجران برای پرداخت اجاره محدود است و نمی توانند مبالغی بیش از کف درآمد خود را پرداخت کنند. علاوه بر این حساسیت بر سر مبلغ اجاره بالاتر از رهن است. به همین دلیل، معادلات بازار اجاره به تدریج تغییر پیدا کرده و حالا موجران به دنبال دریافت پول پیش هستند.
تمام این عوامل باعث شده که بازار اجاره در آبان ماه اندکی متفاوت تر از ماه های گذشته شود و رفتار موجران نیز تغییر کند. با تمام این مسائل، هنوز هم بازار مزبور به شدت آشفته است و مشکلات زیادی بر سر راه بهبود آن وجود دارد.
