گفته می شود که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن، وجود تقاضای کاذب و سرمایه ای در بازار است. سوال اینجاست که چنین تقاضای که در بازار اجاره وجود ندارد، پس چرا این شاخص همچنان به رشد خود ادامه می دهد و موجبات دردسر مستاجران را فراهم کرده است؟
به گزارش پرشین سازه ، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران می گوید که با وجود تلاطماتی که در بازار اجاره بها وجود دارد، اصلی ترین دلیل رشد قیمت ها، افزایش بهای مسکن است. وقتی که قیمت ملک دچار تورم شود، طبیعی است که اجاره بها نیز بیشتر گردد.
سمانه محرمی نمین می گوید که تورم اقلام دیگر نیز به شکلی پنهان باعث افزایش اجاره بها شده است. بسیاری از موجران از محل دریافت اجاره، گذران زندگی می کنند و افزایش هزینه های معیشت، باعث شده که آن ها نیز با توجه به تورم، اجاره را بیشتر کنند.
فرد بازنشسته ای را در نظر بگیرید که در کنار حقوق بازنشستگی خود، بخشی از هزینه های زندگی را با دریافت اجاره بها پوشش می دهد. زمانی که اقلام اصلی زندگی وی دچار تورم می شوند، حتما این موجر نیز اجاره را بالا می برد. از سوی دیگر، حقوق بازنشستگی که متناسب با تورم بیشتر نمی شود، در نتیجه چاره ای جز بالا بردن اجاره مسکن برای مالک باقی نمی ماند.
قیمت بازار مسکن که همواره از بازارهای موازی مثل ارز، طلا، سکه و…اثر گرفته است و نوسانات این بازارها باعث تغییر قیمت مسکن می شود اما در کنار این عامل، نباید افزایش هزینه های ساخت و ساز و گرانی مصالح ساختمانی را نادیده گرفت.
یک سازنده ساختمانی باید هزینه های مربوط به مصالح، عوارض شهرداری و مالیات ها را بپردازد و در نهایت، تمام این مبالغ را از جیب خریدار آینده بیرون می کشد. بنابراین نمی توان انتظار داشت که قیمت مسکن با این همه شاخص موثر و متغیر، ثابت بماند. نباید فراموش کرد که هیچ تقاضای کاذبی در بازار اجاره وجود ندارد و در صورتی که شاهد گرانی های روزافزون در این بازار هستیم، باید منشأ آن را در جایی دیگر جُست. علاوه بر این، خیلی از متقاضیان مسکن بدون توجه به بودجه خود، به دنبال یافتن ملک در محله ها هستند و همین عامل، احساس گران بودن اجاره مسکن را به افراد القاء می کند.
اجاره بها از قیمت ملک نوساز اثر می گیرد، بنابراین هرچه قیمت تمام شده مسکن بیشتر شود، اجاره نیز بالا خواهد رفت. وقتی که چنین اتفاقی رخ دهد، مالکی که ملک ۵۰ ساله دارد هم خود را محق می داند که اجاره بهای ملک خود را افزایش دهد.
جستجوی کوتاهی در بازار ملک و اجاره آن نشان می دهد که حالا مبلغی که برای اجاره مسکن در نظر گرفته می شود، معمولاً یک پنجم تا یک هشتم ارزش آن ملک است.
سمانه محرمی نمین در پاسخ به این سوال که چه راهکارهایی برای کاهش اجاره بها وجود دارد، خاطرنشان ساخت که برای کنترل قیمت ملک باید مالیات ها کمتر شده و مشوق هایی مثل تخفیف در عوارض ساخت ارائه شود. البته در این مسیر نباید منکر اراده و اختیار مالک در تعیین اجاره بها شد اما به هرحال، باید نظارتی کلی روی بازار داشت تا ثبات برقرار شود.
وی در ادامه به تلاش های دولت برای کنترل بازار اشاره کرد و تاکید داشت که با دستور و کاغذبازی نمی توان بازار را کنترل کرد. بازار ملک همواره نشان داده که به چنین اقداماتی واکنش نمی دهد و مسیر خود را در پیش می گیرد.
محرمی نمین گفت:
در تدوین قوانین موثر و یافتن راهکارهای دقیق باید از مشاورینی استفاده کرد که سال هاست در بازار ملک فعالیت اقتصادی دارند و اعداد واقعی بازار را به خوبی می شناسند.
وی تصریح کرد آنچه که روی کاغذ و توسط مسئولین نگاشته می شود با آنچیزی که در بازار است، کاملا متفاوت می باشد و گاهاً اجرای چنین قوانینی، نتیجه معکوس می دهد. یکی از قوانین کارشناسی نشده که به تازگی هم اجرا شده، راه اندازی سامانه خودنویس است که اتفاقاً نتیجه معکوس داشته است.
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید که استفاده از این سامانه به برخی از مالکان این فرصت را داده که بدون کارشناسی، برای ملک خود اجاره بها تعیین کنند و هیچ نظارتی هم روی کار آن ها نباشد. طبیعی است که در این شرایط، فشار روی مستاجر بیشتر خواهد شد و اندک سرمایه ای هم که دارند، از بین می رود.
دولت این سامانه را راه اندازی کرد تا طرفین معامله از پرداخت هزینه به مشاوران املاک معاف باشند و بتوانند به تنهایی قرارداد اجاره خود را ثبت کنند اما واقعیت اینجاست که دستمزد و حق کمیسیون مشاوران آنقدر بالا نیست که دولت با پذیرش ریسک چنین قراردادی، مردم را به استفاده از سامانه خودنویس سوق دهد.
وی در ادامه اعلام کرد که گرانی های مسکن تقصیر مشاوران املاک نیست و اساساً هیچ مشاوری به دنبال افزایش قیمت نیست چرا که با گرانی ها، رونق معاملات کم می شود و بازار راکد می گردد. اتفاقی که در طی ۲ سال گذشته رخ داده و معیشت خیلی از مشاوران املاک را به خطر انداخته است.
