نظارت دقیق دولت اصلی ترین نیاز بازار مسکن در اوضاع کنونی

بازار مسکن، مدت هاست که به چه چالشی جدی برای دولت های مختلف تبدیل شده است. دولتی پس از دیگری، می آید و می رود و هنوز هم این چالش، با قوت بر سر جای خود باقی مانده است. اما راهکار چیست؟

به گزارش پرشین سازه ، یکی از کارشناسان حوزه ی مسکن، راهکار اصلی را بر نظارت دولت و ساماندهی آن می داند. وی می گوید: دولت باید با نظارت مستمر، دست محتکران و دلالان را از این بازار کوتاه کند و با یک برنامه ریزی مدون و دقیق؛ تولید مسکن را افزایش بدهد. در ضمن نباید خطرهایی که این بازار را تهدید می کند، عادی جلوه دهد.

تمام تلاش ها و اقداماتی که توسط دولت و مجلس برای ساماندهی این بازار صورت گرفته است، به جز گرانی روزافزون و فشار بیشتر، عایدی خاصی برای مردم نداشته است. در حال حاضر، آمارها نشان از این می دهد که قیمت مسکن در شهر تهران، به متری ۴۰ میلیون تومان رسیده است و این به معنای بحرانی بودن این بازار می باشد.

از آن جایی که بازار اجاره مسکن، همیشه از بازار فروش آن متاثر بوده است، فشار مضاعفی نیز روی دوش مستاجران وارد شده که در نهایت به حاشیه نشینی آن ها منجر شده است.

یکی از اصلی ترین دلایل گرانی مسکن، عدم تناسب میان تولید و تقاضا برای مسکن است. روند کند مسکن سازی در کشور، هیچ تناسبی با میزان تقاضا ندارد. گاهی برای کاهش التهاب بازار، وعده هایی از سوی مسئولین به گوش می رسد اما به نظر می آید که چندان کارساز نباشند. در چند سال اخیر، شاهد افزایش افسارگسیخته ی تورم در بازار مسکن بوده ایم. به طوری که در سال ۱۳۹۹، تورم این حوزه به ۹۹ درصد است. البته در سال کنونی، روند رشد این تورم، نزولی شده است.

با توجه به این که در سال جاری، کاهش تورم داشته ایم، باید بررسی کرد که چه دلایلی منجر به این مسئله شده است و آیا می توان با تقویت این دلایل و سیاست های جدید دولت، بازار مسکن را ساماندهی کرد؟

یکی از کارشناسان حوزه مسکن در این رابطه، چنین گفته است: باید به طور دقیق و اساسی این مسئله را بررسی کرد. اگر رشد قیمت مسکن در مقایسه با دیگر بازارهای مالی، دچار کاهش شده است، لزوما به معنای بهتر شدن اوضاع نیست. بلکه مسئله این است که احتمالا تورم بخش های دیگر، از حوزه بازار مسکن پیشی گرفته است و این موضوع کاملا موقتی می باشد. در سال های اخیر، بازار مسکن دستخوش تغییرات زیادی بوده است. اما باید اعلام کنم که با وجود کند شدن روند افزایش قیمت مسکن، هرگز کاهش نداشته است.

آلبرت بغزیان، کارشناس حوزه مسکن در ادامه ی سخنان خود چنین گفت: دقت داشته باشید که موضوع نرخ تورم مسکن از شاخص قیمت مسکن جداست و بازار زمانی دچار کاهش قیمت می شود که شاخص قیمت مسکن روند نزولی داشته باشد. در چنین شرایطی، بازار منتظر می ماند تا معاملات به سطحی از ثبات برسد و حباب قیمت کاهش پیدا کند تا قادر به جهش قیمتی باشد. اگر با دقت به تاریخچه این موضوع نگاه کنید متوجه می شوید که قیمت مسکن همواره یک مرز حداقلی را از نظر قیمت داشته است.

همین مسئله، اوضاع را برای مردم پیچیده تر کرده است و حتی مستاجران را نیز دچار مشکل ساخته. چرا که بازار اجاره، همواره از بازار فروش مسکن متاثر بوده است. اما نکته این جاست که در سال های قبل، این تاثیر به این سرعت بر بازار اجاره دیده نمی شد. چرا که هیچوقت مشخص نبود این افزایش قیمت، واقعی است یا حباب! اما در حال حاضر، افزایش قیمت خانه ها، به سرعت بر افزایش نرخ اجاره نیز اثر می گذارد.

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه سخنان خود گفت: در واقع رابطه مستقیمی میان کاهش قدرت خرید خانه با افزایش نرخ اجاره نشینی وجود دارد. به همین دلیل است که اخیراً ترجیح بسیاری از افراد این است که به کسب درآمد از بازار اجاره مسکن بپردازند. کسانی که خانه می خرند و آن را اجاره می دهند، سود خود را هم از اجاره بها و هم از افزایش قیمت مسکن می برند. حتی گاهی ممکن است که با همین نرخ های اجاره بها، بتوانند خانه ی دیگری نیز برای خود خریداری کرده و به دارایی هایشان اضافه کنند.

دولت در این میان چه کرده است؟

آلبرت بغزیان در رابطه با اقدامات دولت در این بازار نیز چنین گفت: سیاست های دولت برای نجات این بازار و ساماندهی آن، تنها در درازمدت بازدهی دارد و برای اثرگذاری کوتاه مدت، باید حالت دستوری پیدا کند. به عنوان مثال دولت باید سقف افزایش اجاره بها را ۱۰ درصد اعلام کند و با تمام قوا، جهت نظارت بر این مصوبه اقدام کند و از وقوع تخلف جلوگیری نماید. اما همان طور که می دانید، دولت سقف افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد تعیین کرده است و می بینیم که هیچ موجری هم اعتراض نمی کند چرا که این مقدار را مناسب می داند.

از طرفی دیگر، مستاجران نیز این به این رقم قانع هستند و اطمینان پیدا کرده اند که مبلغ اجاره، از این درصد بیشتر نخواهد شد. در این میان ساخت چهار میلیون واحد نیز قرار بود به این بازار آشفته کمک کند اما عملا مشخص نیست که این واحدها قرار است در کجا ساخته شوند و به دست چه کسانی برسند. همچنین مشخص نیست که این مسکن ها نیز به سرنوشت مسکن مهر تبدیل نشوند و به دست دلالان نیفتند.

بغازیان گفت: این نهضت ملی مسکن تنها در شرایطی می تواند به ساماندهی این بازار کمک کند که دست دلالان از آن کوتاه شود. به این ترتیب، این افراد قادر به خرید تعداد زیادی مسکن نیستند و به این ترتیب از احتکار و فروش به قیمت بالاتر نیز جلوگیری خواهد شد. باید با نظارت و برنامه ریزی دقیق، ثبت نام طرح نهضت ملی مسکن به گونه ای انجام شود که در نهایت این واحدها، به دست واجدین شرایط برسد. دولت های پیشین، هیچ گونه تسلطی روی بازار ساخت و ساز مسکن نداشتند و با نظارت ضعیف، موجبات جولان دلالان و محتکران را فراهم آوردند و بر گرانی مسکن نیز دامن زدند.

وی همچنین در مورد پرداخت وام مسکن نیز چنین اظهار کرد: در کشورهای پیشرفته، وام های مسکن تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تقبل می کنند و با سودهای خیلی ناچیز و بازپرداخت کوتاه مدت، خانه دار شدن را برای تمام افراد مهیا می سازند. اما در کشور ما اوضاع قسط وام، نرخ بهره و مدت بازپرداخت به گونه ای است که فرد حتی اگر تمام حقوق خود را هم پرداخت کند، باز هم از پس آنها برنمی آید و این تسهیلات، تنها به درد کسانی می خورند که درآمد بالایی دارند و مایل هستند خانه ی خود را بزرگ تر کنند. هیچ کس با این تسهیلات نمی تواند خانه بخرد و به همین دلیل است که مردم تمایلی هم به دریافت این وام ها ندارند.

دولت برای این که در ساماندهی بازار مسکن، موفق ظاهر شود باید قبل از هر چیز، دست محترکان و دلالان را از این حوزه کوتاه کند و با یک برنامه ریزی دقیق و مدون، به تولید مسکن بپردازد.