اوضاع بازار مسکن روز به روز خراب تر می شود و به نظر می آید راهکاری اساسی برای حل این معضل وجود ندارد.
به گزارش پرشین سازه ، قیمت بازار مسکن همچنان در نوسانات شدیدی به سر می برد و قیمت سرسام آوری پیدا کرده است. البته افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز این مشکل را دو چندان کرده است. چرا که هزینه ی تولید مسکن را نیز بالاتر برده است و عملاً، هیچ تولیدکننده ای جرئت ساخت و ساز ندارد. حتی خیلی از سازندگانی که تا پیش از سال ۱۳۹۷ واحد خود را پیش فروش کرده بودند، به دلیل این که اجازه ی تعدیل قیمت را نداشتند، ورشکست شده اند.
یکی از کارشناسان بازار مسکن به نام فرشید پورحاجت در رابطه با وضعیت بازار مسکن چنین گفت: تورم در بازار مسکن نیز اثرگذار است و همین عامل، منجر به افزایش قیمت خانه می شود. تا زمانی که نرخ کالاها و نهاده های ساختمانی صعودی باشد، بازار مسکن نیز به تبعیت از آن حرکت خواهد کرد.
قیمت خانه، به تبعیت از نرخ دلار حرکت می کند!
پورحاجت در ادامه ی سخنان خود چنین گفت: در طول ۱۰ سال گذشته ، قیمت ملک در محدوده ی ۱۰۰۰ الی ۱۲۵۰ دلار بوده است و از نرخ دلار تبعیت کرده است. اگر همین الان نیز نگاهی به قیمت هر متر مربع مسکن بندازیم، متوجه می شویم که قیمت مسکن هنوز هم ۱۳۱۳ دلار است که اصلا عجیب و غریب نیست. اما نکته این جاست که اختلاف ارزی میان نرخ دلار و ریال بسیار بالا رفته است. مردم به شکل سنتی تمایل دارند که با خرید خانه و ملک از سرمایه های خود مراقبت کنند یا این که آن ها را افزایش بدهند. اما رسیدن نرخ هر متر مربع خانه به ۴۰ میلیون تومان در تهران، به خوبی وضعیت این بازار را نشان می دهد.
این کارشناس بازار مسکن در مورد سیستم عرضه و تقاضای مسکن در سال های اخیر صحبت کرد و چنین گفت: میزان تولید مسکن نسبت به تقاضای واقعی، یک سوم شده است. از سال ۱۳۹۹ حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در حال احداث می باشند اما در سال ۱۴۰۰، میزان تولید واحدهای مسکونی به ۳۰۰ هزار واحد رسیده است. در حالی که بر اساس طرح جامع مسکن، ما به تولید سالانه ۱ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. از سوی دیگر لازم است که کسری سال های گذشته نیز جبران شود. به همین دلیل، اگر بخواهیم بر اساس روند طبیعی پیش برویم، باید سالیانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا جوابگوی نیاز جامعه باشد و بازار مسکن را متعادل کند.
فرشید پورحاجت ادامه داد: شرایط ساخت و ساز به دلیل مالیات های سنگین، عوارض و نگاه درآمدی دستگاه های ذیربط، بسیار سخت تر از گذشته شده است. در این میان بانک ها نیز بی تقصیر نیستند. در حالیکه باید ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، شاهد این هستیم که به تعهدات خود عمل نمی کنند.
تولیدکننده بیشتر از سوداگر، درگیر مالیات است!
این کارشناس حوزه ی مسکن، در ادامه ی صحبت های خود به قوانین و مقررات ناقص در خصوص ساختمان سازی و مالیات بر آن نیز صحبت کرد و گفت: لازم است که دولت تفاوتی میان تولیدکننده و سفته باز قائل باشد و شرایط را برای تولیدکنندگان ساختمانی تسهیل کند. اما میبینیم که اوضاع کاملا برعکس است. به این معنی که فشارهای مالیاتی زیادی بر روی تولیدکنندگان وارد می شود اما سفته بازان و سوداگران، به راحتی این قوانین را دور می زنند و مالیاتی پرداخت نمی کنند.
فرشید پورحاجت که عضو هیئت مدیره کانون انبوه سازان نیز هست به افزایش قیمت نهاده های ساختمانی نیز اشاره کرد: در چند سال اخیر، همواره با تورم ۲۰ الی ۴۰ درصدی نهاده های ساختمانی رو به رو بوده ایم. اما در حال حاضر این عدد به ۵۵ درصد رسیده است. تولید کننده لازم دارد که واحد مسکونی را با قیمت متعارف به فروش برساند. اما هزینه های ساخت و تولید مسکن، بسیار بالا رفته است. هزینه هایی که بخشی از آن صرف خرید مصالح ساختمانی، دستگاه های خدمات رسان، مالیات ها و دستمزد کارگران می شود.
حتی اگر تولیدکنندگان واحدها را نگه دارند هم با خواب سرمایه و رکود مواجه می گردند.
ورشکستگی گریبان گیر تولیدکنندگان ساختمانی!
این عضو هیئت مدیره کانون انبوه سازان به رکود مطلقی که بر بازار مسکن ساکن شده اشاره کرد و گفت: در حال حاضر خیلی از تولیدکنندگان مسکن تمایلی به ساخت و ساز ندارند. چرا که با وجود هزینه های کمرشکن ساختمان سازی، تولید مسکن اصلا صرفه ی اقتصادی ندارد. ساختمان سازانی که در سال های ۹۷ و ۹۸، ساختمان های خود را پیش فروش کرده بودند، در حال حاضر ورشکست شده اند چرا که تورم سنگین این سال ها، قیمت همه چیز را چند برابر کرده است. البته تولیدکنندگان اجازه هم نداشتند که قیمت ها را به روز کنند. به همین دلیل سرمایه شان از بین رفت و در نهایت هم از بازار مسکن حذف شدند.
پورحاجت اظهار کرد: این روزها اخبار از این قرار است که دولت تصمیم به حذف موانع مالیاتی در حوزه ساخت و ساز، دارد. به این اقدام بسیار خوشبین هستیم. ماده های ۶۴ و ۷۷ قانون مالیات های مستقیم، اوضاع ساخت و ساز را برای تولیدکنندگان بسیار سخت کرده است. این دسته قوانین باید توسط مجلس، هر ۵ سال یکبار بررسی شوند. مثلا ماده ۶۴ در تعارض با برنامه ششم توسعه می باشد. ماده های قانونی نام برده، به صورتی نوشته نشده اند که منجر به تسهیل و تشویق تولید مسکن شده باشند.
همچنین شهرداری ها نیز باید هزینه های عوارض ساختمانی را کم کنند. قرار این بود که شهرداری ها به سمت درآمدهای پایدار سوق پیدا کنند و به این ترتیب وابستگی خود را به درآمد عوارض ساختمانی کاهش بدهند. اما در طول چند سال اخیر، همه چیز برعکس شده است و نرخ عوارض ساختمانی در سال قبل، بین ۱۰۰ الی ۱۵۰ درصد رشد داشته است
قیمت مسکن در تهران چقدر است؟
بررسی گزارش بانک مرکزی از اوضاع بازار مسکن در خرداد سال ۱۴۰۱ نشان می دهد که قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، حدود ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان بوده است که در قیاس با ماه قبل و ماه مشابه در سال گذشته، به ترتیب ۸.۴ و ۳۲.۸ درصد افزایش داشته است. در طول خردادماه سال ۱۴۰۱، حدود ۱۳.۹ هزار فقره معاملات ملکی انجام شده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال گذشته، به ترتیب ۳۲.۳ و ۱۷۱.۹ درصد رشد داشته است.
