این روزها، از هر طرف اخبار ناراحت کننده در مورد اوضاع بازار اجاره مسکن به گوش می رسد. همین اخبار و وضعیت نا به سامان، دولت را ناچار کرده که فورا اقدامی برای آرام کردن این بازار، در پیش بگیرد.
به گزارش پرشین سازه، مصوبه دولت درباره تعیین سقف افزایش اجاره بها برای هر سال، در جلسه شورای عالی هماهنگی های اقتصادی سران تایید شد و مقرر گردید که صاحب خانه‌ها نتوانند بیش از ۲۵ درصد برای تهران و ۲۰ درصد برای شهرستان ها، درخواست افزایش اجاره بها داشته باشند.
بیشتر بخوانید : سقف افزایش اجاره بها در تهران و شهرستان ها
البته این مصوبه به سختی اجرا می شود و خیلی از مستاجرین اشاره دارند که این مصوبه از سوی مشاورین املاک و صاحب خانه ها رعایت نمی شود. به هر حال، بخشی از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای آرام کردن و کنترل بازار اجاره بها، تعیین سقف افزایش اجاره بهای مسکن بوده است. اما سوال این جاست که این بسته پیشنهادی تا چه حد موثر خواهد بود؟
مسئولین وزارت راه این بسته پیشنهادی را دارای سه محور توصیف می کنند:
- محور اول در حوزه کمک یا تشدید عرضه واحدهای خالی موجود در بازار است. طرح افزایش مالیات خانه های خالی جزوی از همین برنامه بود.
- دومین محور این بسته پیشنهادی، کمک به افزایش تولید مسکن در قالب پروژه های حمایتی است.
- سومین محور نیز، اقدامات کوتاه مدت و سریع برای کنترل بازار می باشد.
تعیین سقف اجاره بها با توجه به تورم عمومی
در همین راستا، یکی از کارشناسان حوزه مسکن به نام حسین عبدللهی چنین گفت: درست است که بسته پیشنهادی دولت برای خروج بازار اجاره از بحران، نیاز به کارشناسی و کار بیشتری دارد اما نمی توان در شرایطی که اجاره بها دو برابر شده است، دست روی دست گذاشت و بگوییم که کشور به چنین بسته هایی در کوتاه مدت احتیاج ندارد و باید به شکل بلند مدت به آن نگاه کرد.
نکته این جاست که باید در سال های گذشته این اقدامات صورت می گرفته که چنین نشده است و به هر حال اجاره بها بیشتر شده و حالا ناچار هستیم که در کوتاه مدت آن را حل کنیم. اما باید بدانید که مشکل چندساله را نمی توان با یک ماه و دو ماه اقدامات عاجل حل کرد. به هرحال دولت به دنبال این است که برای افزایش نرخ اجاره بها، سقف ۲۵ درصدی را در نظر بگیرد.
این کارشناس در ادامه چنین گفت: تعیین سقف ۲۵ درصدی در حالی است که میزان تورم عمومی کشور حدود ۴۰ درصد است و اگر دولت تصمیم به تعیین سقف افزایش اجاره بها داشت باید تورم عمومی را نیز در نظر می گرفت تا در این میان، موجر نیز ضرر نکند. تصور کنید که قیمت کلیه کالاها بالاتر رفته است اما ما تصمیم گرفته ایم که به بهانه کنترل قیمت های بازار اجاره، موجر را تحت فشار بگذاریم.
عبداللهی همچنین متذکر شد: در صورتی که افزایش اجاره بهای مسکن در حد تورم عمومی باشد، بعید می دانم که مشکلی به وجود بیاید یا حتی موجر مسئله داشته باشد. مستاجر هم دچار سختی و فشار بیشتر نخواهد شد، چرا که در این شرایط می بینیم که اجاره بها دو الی سه برابر شده است و اگر افزایش قیمت بر اساس تورم عمومی و در حد ۳۰ الی ۴۰ درصد باشد، منطقی تر خواهد بود.
نکته‌ی دیگر این جاست که موضوع مالیات بر خانه های خالی باید در جلسه سران قوا با قدرت بیشتری مورد پیگیری قرار بگیرد چرا که به نظر می آید، در قبال آن غفلت شده است. با اجرای این مالیات، می توان دعاوی مربوط به اجاره بها را کنترل کرد.
یک پلتفرم می تواند بازار اجاره بها را خالی از دلالی و سوداگری کند!
عبداللهی گفت: در همین راستا، نهاد ها و سازمان هایی که اطلاعات کافی دارند، آن ها را در اختیار سامانه املاک و اسکان قرار بدهند تا خانه های خالی راحت تر و با سرعت بیشتر شناسایی شوند و مالیات نیز دریافت گردد.
در صورتی که مجلس اعلام کند که ۶ برابر مالیات، در سال نخست بازدارندگی کافی نداشته است، می توان نرخ مالیات را در جلسات بعدی سران قوا افزایش داد تا بازدارندگی ایجاد گردد. در بخش مدیریت بازار نیز اگر به دنبال این هستیم که سقف گذاری قیمت داشته باشیم، این تعیین سقف باید بر اساس شرایط موجود باشد.
وی ادامه داد: لازم است که پیگیری و اجرای این موضوع در یک ماه آینده صورت بگیرد تا بتوان از اثرگذاری منفی بنگاه های معاملات املاک جلوگیری کرد. می توان چنین برنامه ریزی نمود که موجر و مستاجر که با هم در ارتباط هستند، از طریق پلتفرم هایی با هم اقدام کنند و بدون دیدن طرف مقابل، ارتباط داشته باشند.
به این ترتیب، افزایش قیمت اجاره منزل بر اساس سوداگری و سفته بازی نخواهد بود. همچنین راه اندازی این پلتفرم ها از جوانب دیگر نیز موثر و مفید است چرا که باعث افزایش قیمت نمی شود.
عبدللهی معتقد است: در بلند مدت نیز، دولت باید عزمش را جزم کند تا مسکن بیشتری عرضه کرده و طرح نهضت ملی مسکن را پیش ببرد. در این مسیر، می توان از زمین های مازاد دستگاه ها و نهادهای دولتی استفاده کرد تا به مشکل زمین کافی برخورد نکنیم.
همچنین می توان با صدور راحت تر مجوز نوسازی توسط شهرداری و کنترل قیمت مصالح ساختمانی؛ هزینه ساخت و ساز را پایین آورد و کنترل نمود. اما به هر طریق، جهت کنترل بازار اجاره بها، لازم است که عرضه مسکن مهر بیشتر شود. متاسفانه در حال حاضر، تعداد خانه های تکمیل نشده‌ی مسکن مهر بسیار زیاد است و خیلی از آن ها هم نیمه تمام باقی مانده اند.
این در حالیست که حدود ۷۰ الی ۸۰ درصد از این مسکن های مهر ساخته و تکمیل شده اند. با تکمیل الباقی آن ها، می توان میزان تقاضای مسکن اجاره ای را کاهش داد و یا از این مسکن های مهر که به اندازه ی کافی خواهان ندارند جهت بخش استیجاری استفاده کرد. به این ترتیب، مردم قادر خواهند بود که در یک محدوده زمانی ۵ الی ۱۰ ساله، در واحدهای مسکن مهر زندگی کنند تا درآمدشان به اندازه‌ی اجاره یا خرید ملک باشد.
عبداللهی بیان نمود: در حوزه کنترل بازار مسکن و اجاره بها، بحث تقاضا بسیار حائز اهمیت است. در حال حاضر می بینیم که طرح ها و قوانین زیادی مثل طرح مالیات بر خانه های خالی یا طرح مالیات بر عایدی سرمایه، هنوز هم در مجلس هستند و تصویب نشده اند.
درست است که طرح مالیات بر عایدی سرمایه، تصویب شده است اما بعد از گذشت چند سال، هنوز هم جزئیات آن مشخص نیست. این در حالیست که تصویب و پیشبرد همین طرح می تواند از افزایش جهشی قیمت مسکن جلوگیری کند. به طور کلی می توان چنین گفت که راه های زیادی برای کنترل قیمت اجاره یا خرید و فروش مسکن وجود دارد. اما نکته اصلی این جاست که دولت به اندازه کافی اراده و عزم داشته باشد تا به این حوزه ورود کرده و آن را ساماندهی کند.
