در چند سال اخیر، هیچ بازاری به اندازه ی بازار مسکن نتوانسته است سوددهی داشته باشد. به همین دلیل است که سیل سرمایه های مردم به سمت این بازار سرازیر شده است. البته که هجوم سرمایه ها منجر به افزایش تولید نشده است و صرفا به سمت بازار بخر و بفروش روانه شده است. به طور کلی، آمارهای موجود نشان می دهد که ۸۵ میلیارد دلار سرمایه ی مردم در خانه های خالی زمین گیر شده است. از سوی دیگر، سفته بازان و دلالان هم هیچگونه مالیاتی پرداخت نمی کنند.
به گزارش پرشین سازه ، قیمت هر واحد مسکونی در مناطق شهری کشور در پایان سال گذشته، به طور میانگین برای یک واحد ۱۰۷ متری، ۱ میلیارد و ۳۷۰ میلیون تومان برآورد شد. در صورتی که این رقم را به عنوان میانگین ارزش خانه های خالی قرار بدهیم، آن وقت به حجم نقدینگی بلوکه شده در این خانه ها که معادل ۲.۵ میلیون مسکن هستند، می رسیم. رقم به دست آمده حدود ۳ هزار و ۴۲۵ هزار میلیارد تومان می شود که تقریبا معادل ۶۰ درصد کل نقدینگی کشور در آذر ماه سال جاری است.
به عبارت دیگر، این مبلغ معادل ۸۵.۶ میلیارد دلار خواهد بود.
احتکار مسکن چالش بزرگ اقتصاد ایران
در سال های اخیر، وضعیت رشد قیمت ها باعث شده است که برآوردهای رایج از نرخ سود بازار املاک تغییر کند. مثلا در حال حاضر، بیشتر سرمایه گذاران ترجیح می دهند که برای کسب سود بیشتر به سمت مناطق حاشیه ای و کم برخوردار شهرها بروند. در واقع مدت هاست که خانه های لوکس و بزرگ متراژ در مناطق شمالی شهر تبدیل به معضل بزرگ سرمایه گذاران شده اند. این مسئله، در نهایت معضل بزرگ تری در اقتصاد کشور پدید آورده است.
بررسی ها نشان می دهد که بیش از ۶۵ درصد خانه هایی که به بازار مسکن تهران عرضه شده اند، بیش از ۱۰۰ متر دارند. این در حالیست که سهم این خانه ها از تعداد معاملات صورت گرفته در آذر ماه سال ۱۴۰۱، فقط ۲۵.۸ درصد بوده است.
به عبارت دیگر، دو مشکل بزرگ در بازار مسکن وجود دارد. اولین مشکل مربوط به عدم تناسبی است که میان بازار عرضه و تفاضا وجود دارد. دومین معضل هم به حبس نقدینگی در املاک بزرگ متراژ برمی گردد. بر اساس آماری که در سال ۱۳۹۵ از شهر تهران منتشر شد، حدود ۵۰۰ هزار واحد خالی در این شهر وجود دارد.
به طور کلی، افزایش قیمت مسکن به صورت ناگهانی و جهشی در دوره های مختلف، و قابلیت همترازی آن با تورم عمومی کشور باعث شده که این بازار به جای بسیار خوبی برای محتکران تبدیل شود. به این ترتیب دیگر خبری از گردش سرمایه نخواهد بود. در واقع سال هاست که حجم زیادی از نقدینگی کشور در بازار مسکن پایتخت زمین گیر شده است.
مالیات بر خانه های خالی
یکی از راهکارهایی که برای بهبود وضعیت مسکن از سوی مسئولین پیشنهاد شد، اخذ مالیات بر خانه های خالی بود. در واقع این شکل از مالیات زیر شاخه ی مالیات بر عایدی سرمایه بود که البته هنوز هم شکل اجرایی به خود نگرفته است. به طور کلی، رقم دریافت شده از مالیات بر خانه های خالی بسیار ناچیز بوده است.
بر اساس آمارهایی که در آذرماه سال جاری منتشر شد، درآمد کلی حاصل از دریافت این مالیات در هشت ماه اول سال، حدود ۱ میلیارد و ۴۳۸ میلیون تومان بوده است. رقمی که مشخصا نه تنها درآمد خاصی برای کشور و دولت به همراه نمی آورد بلکه بازدارندگی لازم را هم نخواهد داشت.
از سوی دیگر، طرح دیگری که به نام طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی شناخته می شد، بعد از پیچ و خم های فراوان بلاخره در خردادماه سال ۱۴۰۰، به تصویب مجلس رسید. از ابتدای دی ماه امسال نیز به صحن مجلس رسید. چند بند از آن تصویب شد و برای بررسی های بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع داده شده است.
البته به نظر نمی آید که این طرح، به زودی شکل اجرایی به خود بگیرد.
هفتاد درصد معاملات بازار مسکن از نوع سوداگری و سفته بازی است
وقتی که صحبت از سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن می شود، باید در نظر بگیرید که بر اساس گزارش های موجود حدود ۷۰ درصد از این معاملات از سوی دلالان صورت گرفته است. یکی از کارشناسان مسکن می گوید که در ده های گذشته، بازار مسکن ۱۰ برابر بیشتر از دیگر دارایی های ثابت رشد کرده است و بازارهای موازی را پشت سر گذاشته است.
در واقع این کالا دیگر شکل مصرفی ندارد و به شکل کالای سرمایه گذاری درآمده است. تغییری که در نهایت به سود دلالان شد و بازار مسکن را به جایی مناسب برای فعالیت آنان تبدیل کرد. البته در این میان برخی از افراد هم هستند که جهت حفظ ارزش دارایی های خود در برابر تورم، دست به خرید می زنند.
این کارشناس مسکن می گوید که تا زمانی که مالیات بر عایدی سرمایه جهت خرید و فروش مکرر طلا، مسکن و دلار وضع نشود، وضعیت به همین منوال ادامه پیدا می کند و نمی توان انتظار داشت که شرایط بهبود پیدا کند.
