در حالی که ناترازی منابع و مصارف، قدرت مانور بانکها را در پرداخت وامهای ساختمانی به شدت محدود کرده است، خبرها از یک جراحی بزرگ مالی در تخصصیترین بانک حوزه مسکن حکایت دارد. افزایش سرمایه بانک مسکن به میزان ۱۰۰ هزار میلیارد تومان (همت)، طرحی است که اگر محقق شود، میتواند خون تازهای به رگهای خشکیده پروژههای عمرانی تزریق کند. اما آیا این “ابَرپروژه مالی” با تکیه بر اوراق رهنی و داراییهای دولت، از سد چالشهای اقتصادی عبور خواهد کرد؟
نقشه راه خروج از ناترازی؛ تزریق ۱۰۰ همت منابع جدید
صابر عسکرپور، رییس هیاتمدیره بانک مسکن، از کلید خوردن بزرگترین طرح توسعه مالی این بانک خبر داد. هدف اصلی این طرح، رفع ناترازی پایدار، اصلاح ساختار مالی و ارتقای شاخص کفایت سرمایه است. به گفته وی، تحقق این افزایش سرمایه بانک مسکن، توان حمایتی این نهاد را در طرحهای کلان ملی به طرز چشمگیری ارتقا خواهد داد.
این تأمین مالی عظیم قرار است از دو مسیر استراتژیک پیگیری شود:
- انتشار اوراق رهنی با پشتوانه تسهیلات (حدود ۴۰ درصد از کل مبلغ).
- واگذاری واحدهای سرمایهگذاری از طریق صندوقهای املاک و مستغلات.
اوراق رهنی؛ تبدیل بدهی به ثروت نقد
طبق مجوزهای بانک مرکزی، حدود ۴۰ همت از این افزایش سرمایه میتواند از طریق انتشار اوراق رهنی تأمین شود. مکانیزم این ابزار مالی بدین صورت است که بانک، مطالبات بلندمدت خود (اقساط آتی مشتریان) را در قالب اوراق بهادار به سرمایهگذاران میفروشد و پول نقد دریافت میکند. این نقدینگی بلافاصله میتواند وارد چرخه پرداخت تسهیلات مسکن جدید شود.
البته عسکرپور یک شرط حیاتی را مطرح کرده است: «انتشار این اوراق مشروط به تضمین بازپرداخت اصل و سود آنها توسط دولت است.» در صورتی که دولت نتواند این تضمین را ارائه دهد، کل بار افزایش سرمایه باید بر دوش صندوقهای املاک و واگذاری داراییهای مازاد دولتی بیفتد.
چالش اصلی: آیا خرید اوراق برای سرمایهگذار صرفه دارد؟
با وجود جذابیتهای تئوریک، مهمترین مانع در مسیر افزایش سرمایه بانک مسکن از طریق بورس، بحث “توجیهپذیری اقتصادی” است. در حال حاضر، نرخ سود تسهیلات (که پشتوانه اوراق است) با نرخ تورم و نرخ بازدهی مورد انتظار سرمایهگذاران در بازار سرمایه فاصله زیادی دارد.
رییس هیاتمدیره بانک مسکن تأکید کرد:
«تنها زمانی میتوان به شکلگیری بازاری پایدار برای اوراق رهنی امیدوار بود که مابهالتفاوت نرخ انتشار اوراق و نرخ تسهیلات اعطایی، مطابق ماده ۶ قانون جهش تولید مسکن، برای بانک جبران شود.»
آغاز عملیات مستقل: انتشار ۲۵۰۰ میلیارد تومان اوراق جدید
فارغ از طرح بزرگ ۱۰۰ همتی، بانک مسکن فرآیند انتشار مستقل ۲۵۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی را برای تأمین مالی جاری آغاز کرده است. اقدامات اولیه شامل تهیه گزارش توجیهی و مدلسازی مالی توسط شرکت تأمین سرمایه مسکن در حال انجام است. برای اطلاع از آخرین تحلیلهای اقتصادی و تأثیر این سیاستها بر بازار، میتوانید بخش اخبار مسکن پرشین سازه را دنبال کنید.
