قانون **مالیات بر خانههای خالی** که قرار بود ابزاری برای تنظیم بازار و حمایت از مستاجران باشد، به دلیل مشکلات ساختاری، پیچیدگیهای اجرایی و بیاعتمادی عمومی، عملاً در تحقق اهداف خود ناکام مانده است. آمارها نشان میدهد که وصول تنها **۱۶ میلیارد تومان** مالیات از خانههای خالی در طول یک سال، نشاندهنده عدم موفقیت قانون در اجرای اهداف بلند خود برای عرضه خانههای خالی به بازار اجاره است.
این قانون که در آذرماه ۱۳۹۹ با اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم تصویب شد، با هدف جلوگیری از احتکار مسکن و ایجاد تعادل در **بازار اجاره** پا به عرصه گذاشت، اما عملکرد آن فاصله نجومی با پتانسیل قانونی دارد. برای بررسی بیشتر ناکامی این طرح به خبر مالیات خانه های خالی؛ گلایه رئیس جمهور، ناکامی دولت مراجعه کنید.
📉 فاصله نجومی درآمد واقعی با پتانسیل ۲۴۰ هزار میلیارد تومانی
کارشناسان، درآمد مالیاتی دولت از محل شناسایی **خانههای خالی** را بسیار ناچیز توصیف کردهاند. در حالی که برآوردهای کارشناسی، پتانسیل واقعی مالیاتستانی از **خانههای خالی** را تا **۲۴۰ هزار میلیارد تومان در سال** تخمین میزنند، کل درآمد وصولشده از این مالیات تا آبان ۱۴۰۴ حدود ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیارد تومان گزارش شده است.
برای درک بهتر ابعاد این شکست، درآمد دولت از **مالیات بر سیگار** (تولید و فروش) در سال جاری، **هزار و ۶۴۱ برابر** درآمد حاصل از مالیات خانههای خالی بوده است! این آمار به روشنی نشان میدهد که قانون مذکور نه توانسته است خانههای خالی را روانه بازار کند و نه سهم قابلتوجهی در افزایش **درآمدهای مالیاتی** داشته است.
🔒 چهار شرط سختگیرانه که اجرای قانون را قفل کرد
منصور غیبی، کارشناس **بازار مسکن**، معتقد است که چارچوب قانونی وضعشده، به قدری پیچیده و سختگیرانه است که اجرای طرح را عملاً فلج کرده است. برای اینکه یک واحد مسکونی، **خانه خالی** محسوب شود و مشمول مالیات گردد، باید چهار شرط زیر همزمان برقرار باشند:
- واحد حتماً باید **مسکونی** باشد (ملک تجاری یا اداری مشمول نیست).
- ملک باید در **شهرهای بالای صد هزار نفر** باشد.
- واحد باید **۱۲۰ روز** بهصورت متوالی خالی باشد (ابزار تشخیص دقیق آن برای مجری طرح وجود ندارد).
- ملک باید حتماً در سامانه ملی اسکان و املاک ثبت شده باشد.
این گستره پیچیده، شناسایی و اعمال مالیات بر واحدهای خالی را تقریباً ناممکن کرده است.
💔 بیاعتمادی مردم و سهم نهادهای دولتی در خانههای خالی
یکی از دلایل مهم شکست طرح، بیاعتمادی عمومی است. جریمههای سنگین پلکانی (تا ۱۸ برابر **مالیات بر درآمد اجاره** در سال سوم)، باعث ترس مالکان و **دور شدن** آنها از **سامانه اسکان و املاک** شده است. ذهنیت روانی منفی در جامعه مبنی بر اینکه دولت صرفاً به دنبال **فشار مالیاتی** است و نه تنظیم بازار، استقبال عمومی از این سامانه را کاهش داد.
عامل دیگر، سهم بالای نهادهای دولتی است. بخش بزرگی از **املاک خالی** در اختیار دولت، بانکها، نهادهای نظامی و دستگاههای عمومی است. کارشناسان میگویند آغاز نکردن شفافیت از سوی خود حاکمیت، اعتماد عمومی به **عدالت طرح** را به شدت کاهش داده است. همچنین، **عدم یکپارچگی پایگاههای اطلاعاتی** (مانند ثبت اسناد، شهرداریها و دارایی) باعث شده تا سامانه ملی اسکان نتواند بانک اطلاعاتی قابلاتکایی ایجاد کند.
💡 راهحلها و لزوم اراده سیاسی
کارشناسان معتقدند قانون مذکور باید ابتدا به صورت **آزمایشی (پایلوت)** اجرا میشد تا نقاط ضعف آن برطرف شود. همچنین، پیشنهاد میشود نرخ مالیات بسیار بالا و در سطحی مانند **۳۰ درصد ارزش روز ملک** تعیین شود تا بازدارندگی کافی داشته و مالکان را مجبور به عرضه واحدهای خود به بازار کند.
اعضای کمیسیون عمران مجلس نیز با انتقاد شدید از عملکرد وزارت راه و سازمان امور مالیاتی، **رقم وصولشده ناچیز** را نتیجه ناتوانی در اجرای حکم قانونی دانستهاند. **اجرای مؤثر این قانون** نیازمند شناسایی دقیق، اتصال کامل پایگاههای اطلاعاتی و از همه مهمتر، **اراده سیاسی** برای اجرای بیاستثنای قانون بر تمامی مالکان است.
