پرشین سازه | پژوهش‌های جدید در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که با وجود کاهش سرعت تورم اجاره‌بها، فشار اقتصادی بر مستاجران همچنان در بالاترین سطح قرار دارد و بخش قابل توجهی از خانوارها در آستانه ناتوانی برای تمدید قراردادهای خود هستند. محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری، با ارائه چهار هشدار و چهار سناریوی آینده، تاکید می‌کند که ریشه اصلی بحران، نه در بازار مسکن بلکه در ناکامی اقتصاد کلان، رشد اقتصادی منفی و کاهش درآمد سرانه نهفته است.
هشدارهای چهارگانه بازار اجاره؛ بحران زیر پوست آرامش ظاهری
هرچند آمارها از کاهش نسبی تورم اجاره خبر می‌دهد، اما این به معنای بهبود وضعیت مستاجران نیست. تورم‌های شدید سال‌های گذشته قدرت پرداخت خانوارها را تحلیل برده و وضعیت را به مرز شکنندگی رسانده است. اولاد چهار هشدار کلیدی را این‌گونه برمی‌شمرد:
- ۱. عدم تطبیق درآمد با اجاره‌بها: درآمد خانوارها حتی با تورم کاهش‌یافته اجاره نیز همخوانی ندارد. بسیاری از مستاجران ناچار شده‌اند به مناطق ارزان‌تر و کم‌کیفیت‌تر مهاجرت کنند.
- ۲. رشد اقتصادی صفر و کاهش درآمد سرانه: دهه ۹۰ با رشد اقتصادی صفر و افزایش جمعیت همراه بوده که قدرت خرید مسکن را در اکثر دهک‌ها نابود کرده است.
- ۳. ریسک‌های بیرونی اقتصاد کلان: بحران اجاره از دل عوامل تورمی و ساختاری اقتصاد کلان می‌آید؛ سیاست‌های مسکن بدون اصلاح اقتصاد به نتیجه نمی‌رسد.
- ۴. ناامیدی از خانه‌دار شدن: امید به مالکیت که تا دهه ۸۰ وجود داشت، اکنون جای خود را به نااطمینانی داده است. این ناامیدی بزرگ‌ترین پیامد بحران مسکن است.
تحلیل دهک‌های درآمدی؛ ناتوانی دهک‌های پایین و نگرانی دهک‌های میانی
ایران در رتبه نخست تورم اجاره در جهان قرار دارد و سهم ۴۴ درصدی اجاره از هزینه‌های خانوار، وضعیت را از کشورهای همسایه مانند عراق و پاکستان نیز دشوارتر کرده است. این شرایط باعث تغییر الگوی سکونت دهک‌های مختلف شده است:
- دهک‌های پایین (۱ تا ۳): کاهش اجاره‌نشینی ناشی از ناتوانی در پرداخت، نه بهبود شرایط. بسیاری به سکونتگاه‌های غیررسمی و زاغه‌نشینی روی آورده‌اند.
- دهک‌های میانی: ترس از ناتوانی در تمدید قرارداد در سال آینده، مهم‌ترین دغدغه آنهاست.
- دهک‌های بالای درآمدی: به دلیل افزایش ریسک اقتصادی، سرمایه‌گذاری در مسکن را به فعالیت اقتصادی ترجیح می‌دهند.
مسکن؛ کالایی چندلایه و فراتر از سرپناه
مسکن تنها یک سرپناه نیست؛ نماد امنیت، حریم خصوصی، کیفیت زندگی و حتی جایگاه اجتماعی است. «بد مسکنی» زمانی رخ می‌دهد که خانواده فقط سرپناه دارد اما از کیفیت، ایمنی و زیرساخت محروم است. نیاز مسکن تنها زمانی به تقاضا تبدیل می‌شود که با توان مالی همراه باشد.
سناریوهای چهارگانه مسکن تا افق ۱۴۱۵
بر اساس تحلیل محمود اولاد، دسترسی به مسکن در ده سال آینده، بسته به وضعیت رشد اقتصادی و تورم، می‌تواند از ۶.۵ سال تا ۲۳.۵ سال متغیر باشد:
| سناریو | رشد اقتصادی | نرخ تورم | بهبود درآمد سرانه | زمان لازم برای خانه‌دار شدن |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | ۵ تا ۶ درصد | زیر ۱۰ درصد | بیش از ۸۰٪ | ۶.۵ سال |
| ۲ | ۳ درصد | ۱۰ تا ۱۵ درصد | ۳۸٪ | ۱۳.۵ سال |
| ۳ | ۱ تا ۲ درصد | ۱۵ تا ۳۰ درصد | ۳۰٪ | ۱۸.۷ سال |
| ۴ | صفر یا منفی | بیش از ۳۰ درصد | بدون تغییر | ۲۳.۵ سال |
نتیجه‌گیری: بحران مسکن ریشه در بحران اقتصاد کلان دارد
تا زمانی که تورم ساختاری، رشد اقتصادی منفی و بحران اقتصادی زیر سقف مستأجران حل نشود، هیچ سیاست مسکنی—even مسکن استیجاری یا یارانه اجاره—توان حل پایدار مشکل را ندارد. راه‌حل واقعی، اصلاح اقتصاد کلان است.
یک تشبیه روشن
وضعیت مستاجران مانند دونده‌ای است که در مسابقه استقامت شرکت کرده اما با وزنه‌های سنگین تورم و باد مخالف رشد اقتصادی منفی روبه‌روست. یارانه اجاره تنها یک بطری آب است؛ بدون رفع وزن سنگین اقتصاد بیمار، مسیر خانه‌دار شدن ممکن نخواهد شد.
