افزایش تورم مسکن در مهر ۱۴۰۴؛ رکود یا بازگشت سرمایه؟

پرشین سازه | بازار مسکن نفس می‌کشد، اما خریدار نیست!

در حالی‌که تورم عمومی کشور همچنان بالا می‌رود، بازار مسکن تهران نیز شاهد رشد آرام اما مداوم قیمت‌هاست. تازه‌ترین آمارها از مهرماه ۱۴۰۴، نشان می‌دهد که میانگین هر مترمربع خانه در پایتخت به رقم چشمگیر ۱۲۹.۶ میلیون تومان رسیده است.

۱. تب تورم عمومی و داغ شدن بازار ملک

طبق گزارش رسمی مرکز آمار ایران، تورم عمومی کشور در مهرماه با رشد ۳.۳ درصدی نسبت به ماه قبل، به سطح ۴۸.۶ درصد رسید. در همین بازه، شاخص قیمت مسکن نیز از ۳۴۴ به ۳۵۴.۴ واحد افزایش یافت؛ به‌عبارتی، تورم ماهانه مسکن به عدد ۳ درصد رسیده است.

این رشد، بیش از آنکه از افزایش واقعی تقاضا ناشی شود، نتیجه مستقیم فشار تورمی در کل اقتصاد است. به‌عبارت دیگر، قیمت‌ها بالا می‌روند، اما معاملات واقعی همچنان در سطح پایینی قرار دارند.

۲. رکود تورمی؛ گرانی در سکوت معاملات

بازار مسکن ایران درگیر پدیده‌ای است که اقتصاددانان آن را رکود تورمی یا Stagflation می‌نامند؛

قیمت‌ها بالا می‌روند، ولی حجم معاملات تقریباً ثابت مانده است. کارشناسان علت اصلی را در دو عامل می‌دانند: قدرت خرید پایین خانوارها و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز.

دلایل اصلی تداوم رکود

• شکاف قدرت خرید: تورم ساخت‌وساز حدود ۴۵٪ است، اما رشد دستمزدها تنها ۲۰ تا ۲۵٪. این شکاف خریداران مصرفی را از بازار بیرون رانده است.
• افزایش هزینه‌های تولید: رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش نرخ بهره و کمبود نقدینگی پروژه‌ها، موجب فشار مضاعف بر سازندگان شده است.

۳. میانگین قیمت مسکن در تهران و وضعیت اجاره‌بها

در مهرماه ۱۴۰۴، برآوردها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به ۱۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. به‌گفته‌ی خشایار باقرپور، متوسط قیمت دلاری مسکن در تهران حدود ۱۰۰۰ دلار است که هنوز با میانگین بلندمدت ۱۲۰۰ دلار فاصله دارد؛ یعنی بازار هنوز «پتانسیل رشد» دارد، اما نه برای خریدار مصرفی.

بازار اجاره؛ آرام اما صعودی

• شاخص اجاره در مهرماه به ۳۵۳.۱ واحد رسید.
• تورم ماهانه اجاره: ۳ درصد — هم‌راستا با رشد قیمت مسکن.
• تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره: ۳۴ درصد (کاهش جزئی نسبت به ماه قبل).

با وجود کنترل نسبی در رشد اجاره‌بها، روند کلی نشان می‌دهد که فشار بر مستأجران همچنان ادامه دارد.

۴. چشم‌انداز بازار تا پایان ۱۴۰۴؛ رونق سرمایه‌ای، نه مصرفی

کارشناسان معتقدند کاهش نسبی در بازارهای ارز و طلا باعث شده بخشی از سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن حرکت کنند. در نتیجه، احتمال می‌رود تا پایان سال ۱۴۰۴، شاهد یک رونق سرمایه‌ای کوتاه‌مدت در معاملات باشیم.

با این حال، چون خریداران مصرفی هنوز قدرت خرید ندارند، این رونق بیشتر در حوزه‌ی سرمایه‌گذاری و خریدهای غیرمصرفی دیده خواهد شد.

۵. جمع‌بندی و تحلیل نهایی

آمارها نشان می‌دهد که بازار مسکن تهران هنوز از رکود تورمی خارج نشده است. رشد قیمت‌ها در غیاب معاملات واقعی، نشانه‌ای از التهاب درونی اقتصاد است. تا زمانی که درآمد خانوارها افزایش نیابد یا هزینه ساخت کاهش پیدا نکند، خروج از رکود دشوار خواهد بود.

به زبان ساده: قیمت‌ها بالا می‌روند، اما خانه‌ها همچنان بی‌خریدار می‌مانند؛ بازاری که گرمای آن از تورم است، نه از تقاضا.